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La sanction en cas d’empiétement sur le terrain d’autrui : démolition intégrale ou cessation de l'empiétement ?

[ 29 novembre 2016 ] Imprimer

Droit des biens

La sanction en cas d’empiétement sur le terrain d’autrui : démolition intégrale ou cessation de l'empiétement ?

Chaque mois, retrouvez le commentaire d’une décision de justice issue de l’actualité jurisprudentielle.

Ce mois-ci, Dalloz Actu Étudiant vous propose de commenter l’arrêt Civ. 3e, 10 nov. 2016, n° 15-25.113 permettant de faire le point sur l’empiétement sur le terrain d’autrui.

Cour de cassation 

Troisième chambre civile

10 novembre 2016 

n° 15-25. 113

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : 

Sur le moyen unique : 

Vu les articles 544 et 545 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 2 juillet 2015), que M. et Mme X..., propriétaires de la parcelle AN 305, et M. et Mme Y..., propriétaires de la parcelle AN 151, ont assigné leur voisin, M. Z..., propriétaire de la parcelle 462, en enlèvement d'un bâtiment constituant un atelier-garage empiétant sur leurs fonds ; 

Attendu que, pour ordonner la démolition totale du bâtiment, l'arrêt retient qu'il empiète sur le fonds de M. et Mme X..., que les considérations de l'expert selon lequel l'empiétement représenterait une bande d'une superficie de 0, 04 m ² sont inopérantes au regard des dispositions des articles 544 et 545 du code civil et que cet empiétement fonde la demande de démolition de la construction litigieuse ; 

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si un rabotage du mur n'était pas de nature à mettre fin à l'empiétement constaté, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; 

PAR CES MOTIFS : 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en qu'il condamne M. Z... à démolir le bâtiment édifié sur sa parcelle 462, ... à Decize (58) et dit que cette démolition devra être achevée dans un délai de six mois de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé ce délai, l'arrêt rendu le 2 juillet 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Bourges ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans ; 

Condamne les consorts X...- Y... aux dépens ; 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts X...- Y... et les condamne à payer la somme de 3 000 euros à M. Z... ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; 

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix novembre deux mille seize. 

Travail préparatoire

Rappel de méthodologie

Un commentaire d’arrêt est un exercice qui comprend deux temps : l’explication de l’arrêt et son appréciation.

En d’autres termes, il faut, en premier lieu, expliquer le sens de l’arrêt. Ce qui suppose d’abord de le lire très attentivement, pour bien le comprendre. Ensuite, et c’est un temps essentiel de votre commentaire, il vous faut identifier la question que l’arrêt à commenter a résolue. En outre, il vous faut détecter la ou les règles de droit qui fondent la décision qui vous est soumise. Enfin, il vous faut faire un exercice de mémoire (si vous composez votre commentaire dans le cadre d’un examen) ou de recherche (si vous composez librement votre commentaire), non seulement pour découvrir le thème général dans lequel s’inscrit l’arrêt à commenter, mais encore pour trouver des éléments bibliographiques qui vous permettront de mieux comprendre l’arrêt que vous devez commentez et donc de mieux l’expliquer.

En second lieu, après avoir expliqué le sens de l’arrêt et démontrer que vous l’avez compris, vous devez apprécier l’arrêt à commenter, donner une opinion sur la façon dont la Cour de cassation a tranché le litige et répondu à la question de droit, au fond, il vous faut juger les juges, vous prononcer sur la valeur de la décision, ce qui sera d’autant plus simple que vous pourrez la situer dans le temps, c’est-à-dire en déterminer la portée. Dans cette perspective d’appréciation de la valeur de l’arrêt, il vous faut exploiter des éléments bibliographiques qui vous permettront de recueillir les diverses opinions doctrinales qui se sont prononcées sur la question de droit réglée par la Cour de cassation, et de vous prononcer sur la pertinence des diverses thèses en présence à propos de la question de droit, celle que soutenaient les juges du fond, celle du demandeur au pourvoi et puis celle retenue par la Cour de cassation qui sera fatalement peu ou prou une des deux précédentes.

Analyse de l’arrêt

Analyser l’arrêt conduit à s’en tenir à le présenter en vue d’introduire votre commentaire. Voici la démarche à suivre :

– d’abord, il vous faut sélectionner les faits qui seront utiles dans la perspective de votre commentaire ;

– en outre, il convient de qualifier les faits, ce qui revient à les faire entrer dans une catégorie juridique donnée ;

– ensuite, il faut exposer les différentes étapes de la procédure, à savoir la décision des juges du fond, puis le moyen du pourvoi ;

– de plus, il vous faut énoncer la question de droit que l’arrêt a tranchée ;

– enfin, il convient d’exposer la solution que la Cour de cassation a finalement retenue.

Dans l’arrêt qu’il vous faut ici commenter, reprenons cette démarche :

Sélection des faits : Un particulier édifie un atelier-garage qui empiète sur le terrain de deux de ses voisins.

Qualification des faits : Un propriétaire construit un bâtiment qui empiète sur les immeubles qui sont la propriété de deux de ses voisins.

Exposé de la procédure : Ses voisins l’assignent en enlèvement du bâtiment en question. Les juges du fond accueillent favorablement leur demande.

Le propriétaire dont le bâtiment empiète sur les terrains de ses voisins forme un pourvoi dans lequel, notamment, il reproche à la cour d’appel d’avoir prononcé une sanction disproportionnée eu égard au caractère minime de l’empiétement en cause (0,04 mètres carrés) et au moyen duquel il soutient que le propriétaire du fonds sur lequel empiète une construction n’a le droit qu’à la cessation de l’empiétement.

Énoncé de la question de droit : La sanction en cas d’empiétement sur le terrain d’autrui : démolition intégrale ou cessation de l’empiétement ?

Exposé de la décision : La Cour de cassation censure la décision des juges du fond au motif qu’en statuant, comme elle l’avait fait « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si un rabotage du mur n’était pas de nature à mettre fin à l’empiétement constaté », ils n’avaient pas donné de base légale à leur décision.

L’élaboration du commentaire 

L’analyse de l’arrêt est désormais effectuée. Reste à bâtir et nourrir le commentaire.

Il est de bonne méthode de rechercher alors dans quelle thématique générale s’inscrit l’arrêt à commenter, ce qu’une parfaite identification des questions de droit tranchée par l’arrêt vous permet aisément de découvrir. En l’occurrence, l’arrêt porte sur l’empiétement sur le terrain d’autrui.

Dans la perspective de l’élaboration de votre commentaire, il convient que vous exploitiez :

 - le précis Dalloz de Droit civil. Les biensde MM. Terré, Simler qui comporte des développements sur cette question.

La structure du commentaire

Pour construire votre commentaire, en clair pour élaborer son plan, il convient d’expliquer l’arrêt et d’apprécier sa solution. Ce qui consiste :

– à en restituer clairement le sens ;

– à en déterminer la portée ;

– et à en discuter la valeur,

étant entendu que ces trois éléments sont ici d’égale importance.

Proposition de plan détaillé

Avant l’analyse de l’arrêt proprement dite qui compose le cœur de l’introduction (voir ci-dessus), il faut insister sur son contexte, à savoir les actions de l’acquéreur. Après quoi, vous pouvez intégrer l’analyse de l’arrêt proprement dite (voir ci-dessus).

Enfin, après avoir exposé la décision retenue par la Cour de cassation, vous devez annoncer le plan de votre commentaire.

I.                    La sanction implicitement rejetée

A.      La démolition intégrale de la construction litigieuse

- Même si la décision de la cour d’appel n’est cassée que pour manque de base légale, on ne peut que remarquer que la Cour rend son arrêt au visa des articles 544 et 545 du Code civil.

- En somme, donc, alors même qu’elle se fonde sur des textes qui expriment l’absolutisme du droit de propriété et en vertu desquels nul n’est censé de céder sa propriété pour cause d’utilité privée, la Cour repousse une application automatique de ces textes en l’espèce.

B.      L’appréhension innovante de la question de l’empiétement

Traditionnellement, quand une personne construit, de bonne foi, sur son propre terrain mais que son immeuble empiète sur le terrain d’autrui, la question qui se posait était celle de savoir s’il fallait appliquer l’article 545 ou l’article 555 du Code civil.

L’application de l’article 555 du Code civil aurait emporté une acquisition forcée par autrui de la portion de l’immeuble qui empiétait sur son propre terrain. Cette solution qui présentait l’avantage d’éviter la démolition de l’immeuble qui empiétait était pourtant écartée par la Cour de cassation qui appliquait sans coup férir l’article 545 du Code civil. Nul ne peut être contraint de céder sa propriété pour cause d’utilité privée, par conséquent, le propriétaire victime de l’empiétement peut exiger la démolition du bâtiment qui empiète sur son terrain.

II.                  La sanction implicitement retenue

A.      La suppression de l’empiétement

-          La Cour reproche aux juges du fond de ne pas avoir recherché si le simple rabotage du mur n’était pas de nature à mettre fin à l’empiétement constaté. Ainsi, elle écarte la sanction systématique de la démolition intégrale de l’immeuble qui empiète sur le terrain d’autrui et adopte une interprétation plus flexible de l’article 545 du Code civil. Il faut, mais il suffit qu’il soit mis fin à l’empiétement, ce qui ne suppose pas fatalement la démolition de l’intégralité de la construction qui empiète sur le terrain d’autrui. Sa simple suppression suffit.

-          Pour autant, la Cour de cassation ne substitue pas l’article 555 du Code civil à l’article 545 pour régler la question de l’empiétement. Le constructeur même de bonne foi ne peut soutenir que son voisin sur le terrain duquel sa construction empiète est devenu propriétaire de la portion litigieuse de son immeuble et lui réclamer une indemnisation.

B.      La clef de l’inflexion 

-          Manifestement, la Cour de cassation a été sensible à l’argument du pourvoi reposant sur la disproportion de la sanction par rapport au caractère minime de l’empiétement. La démolition intégrale du bâtiment alors qu’il n’empiétait que de 0, 04 mètres carrés eût été disproportionnée. La simple cessation de l’empiétement, via un rabotage du mur qui empiétait constituait, en revanche, une sanction proportionnée.

-          L’arrêt s’inscrit dans une série de décisions dans lesquelles la Cour de cassation sacrifie au contrôle proportionnalité pour écarter l’application par trop stricte et rigoureuse de règles de droit au regard des circonstances de l’espèce. Au fond, le contrôle de proportionnalité permet au juge de statuer peu ou prou en équité (Rappr. Civ. 3e, 15 oct. 2015, n° 14-23.612)

Référence

■ Civ. 3e, 15 oct. 2015, n° 14-23.612 P, D. 2015. 2423, note C. Dubois ; ibid. 2016. 566, obs. M. Mekki ; ibid. 1028, chron. A.-L. Méano, V. Georget et A.-L. Collomp ; ibid. 1779, obs. L. Neyret et N. Reboul-Maupin ; RDI 2016. 27, obs. D. Tomasin ; RTD civ. 2016. 107, obs. H. Barbier ; ibid. 140, obs. P.-Y. Gautier.

 

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