Actualité > Le billet

Le billet

[ 22 avril 2014 ] Imprimer

La loi ALUR du 24 mars 2014 : de la théorie à la pratique

Une bonne théorie est la rationalisation d’une pratique bien maîtrisée. Une bonne pratique est l’application d’une théorie bien assimilée. Ce lien consubstantiel entre théorie et pratique a manifestement été rompu par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 relative à l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, (JO 26 mars 2014). Si les intentions de cette loi répartie sur 149 pages sont louables, les moyens de sa réalisation le sont moins.

L’exposé des motifs de la loi ALUR donne tout de suite le ton : « Face à la dégradation des conditions d'accès au logement et l'exacerbation des tensions sur les marchés immobiliers, le présent projet de loi vise à mettre en œuvre une stratégie globale, cohérente et de grande ampleur destinée à réguler les dysfonctionnements du marché, à protéger les propriétaires et les locataires, et à permettre l'accroissement de l'offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires ». Les intentions sont bonnes et les choix opérés par le législateur sont courageux. S’il fallait en présenter les principales mesures, certaines s’adressent aux hommes et d’autres s’adressent à son environnement.

La loi a l’ambition de protéger plus efficacement les locataires et leurs propriétaires. Une disposition symbolique traduit cette recherche d’équilibre : l’instauration d’une garantie universelle permettant au bailleur d’être couvert en cas de non-paiement des loyers et permettant au locataire qui ne peut être cautionné d’accéder tout de même à un logement.

La loi vise également à protéger les plus démunis en augmentant de 15 jours la période hivernale, pendant laquelle toute expulsion est exclue, et en alourdissant les sanctions contre ceux qui seraient tentés d’user de la justice privée pour expulser certains locataires.

Le législateur a en outre bien conscience que « l’homme est un loup pour l’homme » et met en place un grand nombre de techniques permettant de lutter plus efficacement contre les « marchands de sommeil ». À cette fin, le législateur entend interdire, pendant 5 ans maximum, aux personnes condamnées pour avoir fourni un hébergement incompatible avec la dignité humaine (C. pén., art. 225-14), l’acquisition de biens ou de parts sociales de SCI ou SCN dans un but professionnel (C. pén., art. 225-19, 5 bis). Le notaire devra pour ce faire consulter par le biais de l’Association pour le développement du service notarial (ADSN) le casier judiciaire de l’acquéreur et refuser alors d’instrumenter (CCH, art. L. 551-1 II).

Les mesures prises par la loi ALUR se rapportent également à l’environnement. Au sens large, l’environnement renvoie d’abord au logement. La politique menée par la loi ALUR est claire : faciliter l’accès au logement, bien de première nécessité.

Les mesures sont nombreuses : création d'un nouveau mécanisme d’encadrement des loyers ; moderniser la profession des intermédiaires immobiliers en renforçant notamment la transparence des opérations et la compétence des acteurs ; inciter les communes à respecter leurs obligations légales quant à la construction de logements sociaux par la création d’un nouveau droit de préemption à la disposition du préfet ; lutter contre les copropriétés insalubres et indécentes en renforçant la transparence et la gestion de ces ensembles immobiliers (immatriculation des copropriétés, accompagnement de l’État en cas de difficultés…).

L’environnement au sens strict est également l’objet de nombreuses dispositions renforçant l’arsenal juridique pour lutter contre les sites et sols pollués. Le besoin de logement justifie qu’on remette en état des terrains qui restent en friche en raison du coût trop élevé de leur dépollution. La loi consacre alors l’opposabilité à l’administration des conventions ayant pour objet la réhabilitation du site pollué (C. envir., art. L. 512-21). Jusqu’ici l’obligation du dernier exploitant ou du propriétaire détenteur n’était pas transférable ni opposable.

Dans le même esprit, les communes exerçant leur droit de préemption pourront maintenant être informées (C. urb., L. 213-2) en présence d’une installation classée pour la protection de l’environnement (C. envir., art. L. 514-20) combattant ainsi une jurisprudence polémique née d’un arrêt rendu par la Cour de cassation le 7 novembre 2012 (Civ. 3e, 7 nov. 2012, n° 11-22.907).

On le voit, que de bons sentiments ! Mais, l’enfer, on le sait, est pavé de bonnes intentions !

Le législateur avait-il réellement les moyens de ses ambitions ? A-t-il bien pris conscience des problèmes pratiques qu’allaient générer ces choix théoriques et idéologiques ? Ce n’est pas certain.

Le premier travers est un alourdissement du formalisme. Trop de forme, tue la forme, l’antienne est suffisamment célèbre pour ne pas insister. Ainsi la cession d’un lot de copropriété, afin que l’acquéreur soit pleinement informé de ses droits et obligations, ne comporte pas moins de 10 à 11 documents annexes selon les cas, en plus des documents habituels tels que le dossier diagnostic technique (CCH, art. L. 721-2).

Dans ce contexte, comment combiner les vœux du Conseil supérieur du notariat, d’encourager la dématérialisation des actes, avec cette pulvérisation des documents annexés à la promesse ? En outre, comment continuer à notifier le droit de rétractation de l’article L. 271-1 du CCH par lettre recommandée avec avis de réception eu égard à la quantité des documents à annexer ? La remise en mains propres contre récépissé, pourtant suspectée, fera un retour en force.

Les délais de réalisation d’une vente seront d’autant plus longs car il est rare que tous les documents demandés au syndic soient remis dans les délais. Si on ajoute à cela le fait que la commune peut elle-même dans le cadre d’une déclaration d’intention d’aliéner, demander un complément d’information et retarder d’autant la finalisation de la promesse, on a des contrats préparatoires qui, en moyenne, pourront atteindre plusieurs mois. La loi n’était-elle pas censée « fluidifier le marché immobilier » ?

Manque de réalisme, ensuite, car le notaire peut refuser d’instrumenter si l’acquéreur a été condamné en qualité de « marchand de sommeil », information obtenue par la consultation, via l’ADSN, de son casier judiciaire. N’y a-t-il pas ici une incompatibilité avec le secret professionnel ? Peut-on réellement dévoiler au vendeur le motif de ce refus d’instrumenter ?

En outre, que fait-on des cessions de parts sociales de SCI qui peuvent se faire en dehors du notaire ? La loi aurait dû par souci de cohérence donner une compétence exclusive aux notaires sur la cession des parts sociales, question des plus polémiques !

Manque de réalisme encore quant à l’information communiquée sur l’état de pollution du bien au titulaire du droit de préemption. Qu’en est-il, en effet, des 70% de terrains pollués qui ne sont pas des ICPE ?

Enfin, les mesures peuvent paraître disproportionnées : fallait-il alourdir toutes les opérations immobilières pour lutter contre les marchands de sommeil et les copropriétés en difficultés ?

On le voit la loi suscite de nombreuses interrogations et laisse quelque peu perplexe. Certains diront que les obstacles étaient nombreux et que Mme la ministre Cécile Duflot a fait au mieux au regard des intérêts en présence. Quoi qu’il en soit ce nouvel épisode législatif confirme qu’il faut de « l’art pour penser les lois mais qu’il faut du génie pour les formuler » !

Références

Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, JO 26 mars 2014.

■ Code pénal 

Article 225-14

« Le fait de soumettre une personne, dont la vulnérabilité ou l'état de dépendance sont apparents ou connus de l'auteur, à des conditions de travail ou d'hébergement incompatibles avec la dignité humaine est puni de cinq ans d'emprisonnement et de 150 000 Euros d'amende. »

Article 225-19

« Les personnes physiques coupables des infractions prévues par les sections 1 et 3 du présent chapitre encourent également les peines complémentaires suivantes :

1° L'interdiction des droits prévus aux 2° et 3° de l'article 131-26 pour une durée de cinq ans au plus ;

2° L'affichage ou la diffusion de la décision prononcée, dans les conditions prévues par l'article 131-35 ;

3° La fermeture, pour une durée de cinq ans au plus ou à titre définitif, de l'un, de plusieurs ou de l'ensemble des établissements de l'entreprise appartenant à la personne condamnée ;

4° L'exclusion des marchés publics à titre définitif ou pour une durée de cinq ans au plus ;

4° bis. La confiscation au profit de l'État de l'usufruit de tout ou partie de leurs biens, quelle qu'en soit la nature, meubles ou immeubles, divis ou indivis, ayant servi à commettre l'infraction prévue à l'article 225-14, les personnes physiques coupables gardant la nue-propriété de leurs biens ;

5° La confiscation de tout ou partie de leurs biens, quelle qu'en soit la nature, meubles ou immeubles, divis ou indivis, ayant servi à commettre les infractions prévues aux articles 225-13 à 225-14-2 ;

5° bis. Pour l'infraction prévue à l'article 225-14, l'interdiction d'acheter pour une durée de cinq ans au plus soit à titre personnel, soit en tant qu'associé ou mandataire social de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur, soit sous forme de parts immobilières un bien immobilier à usage d'habitation, à d'autres fins que son occupation à titre personnel, ou un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement ;

6° L'obligation d'accomplir un stage de citoyenneté, selon les modalités prévues par l'article 131-5-1 ;

7° Pour les infractions prévues aux articles 225-13 à 225-15, l'interdiction, suivant les modalités prévues par l'article 131-27, soit d'exercer une fonction publique ou d'exercer l'activité professionnelle ou sociale dans l'exercice ou à l'occasion de l'exercice de laquelle l'infraction a été commise, soit d'exercer une profession commerciale ou industrielle, de diriger, d'administrer, de gérer ou de contrôler à un titre quelconque, directement ou indirectement, pour son propre compte ou pour le compte d'autrui, une entreprise commerciale ou industrielle ou une société commerciale. Ces interdictions d'exercice peuvent être prononcées cumulativement. »

Civ. 3e, 7 nov. 2012, n° 11-22.907.

 

Auteur :Mustapha Mekki


Dalloz-lexique
x
Lexique
Lexique

Pour activer le Lexique des termes juridiques sur ce site et en disposer en version feuilletable, cliquez ici


  • Rédaction

    Rédacteur en chef :
    Denis Mazeaud

    Rédactrice en chef adjointe : Christelle de Gaudemont

    Chefs de rubriques :

    Le Billet : 
    Mathias Latina, Denis Mazeaud, Mustapha Mekki, Frédéric Rolin

    Droit privé : 
    Marine Champenois, Benoit Geniaut, Maëlle Harscouët de Keravel, Merryl Hervieu, Caroline Lacroix

    Droit public : 
    Vincent Bouhier, Christelle de Gaudemont

    Focus sur ... : 
    Marina Brillié-Champaux, Anaïs Coignac

    Illustrations : utilisation de la banque d'images Fotolia.