[ 22 avril 2014 ]

La loi ALUR du 24 mars 2014 : de la théorie à la pratique

L’exposé des motifs de la loi ALUR donne tout de suite le ton : « Face à la dégradation des conditions d'accès au logement et l'exacerbation des tensions sur les marchés immobiliers, le présent projet de loi vise à mettre en œuvre une stratégie globale, cohérente et de grande ampleur destinée à réguler les dysfonctionnements du marché, à protéger les propriétaires et les locataires, et à permettre l'accroissement de l'offre de logements dans des conditions respectueuses des équilibres des territoires ». Les intentions sont bonnes et les choix opérés par le législateur sont courageux. S’il fallait en présenter les principales mesures, certaines s’adressent aux hommes et d’autres s’adressent à son environnement.

La loi a l’ambition de protéger plus efficacement les locataires et leurs propriétaires. Une disposition symbolique traduit cette recherche d’équilibre : l’instauration d’une garantie universelle permettant au bailleur d’être couvert en cas de non-paiement des loyers et permettant au locataire qui ne peut être cautionné d’accéder tout de même à un logement.

La loi vise également à protéger les plus démunis en augmentant de 15 jours la période hivernale, pendant laquelle toute expulsion est exclue, et en alourdissant les sanctions contre ceux qui seraient tentés d’user de la justice privée pour expulser certains locataires.

Le législateur a en outre bien conscience que « l’homme est un loup pour l’homme » et met en place un grand nombre de techniques permettant de lutter plus efficacement contre les « marchands de sommeil ». À cette fin, le législateur entend interdire, pendant 5 ans maximum, aux personnes condamnées pour avoir fourni un hébergement incompatible avec la dignité humaine (C. pén., art. 225-14), l’acquisition de biens ou de parts sociales de SCI ou SCN dans un but professionnel (C. pén., art. 225-19, 5 bis). Le notaire devra pour ce faire consulter par le biais de l’Association pour le développement du service notarial (ADSN) le casier judiciaire de l’acquéreur et refuser alors d’instrumenter (CCH, art. L. 551-1 II).

Les mesures prises par la loi ALUR se rapportent également à l’environnement. Au sens large, l’environnement renvoie d’abord au logement. La politique menée par la loi ALUR est claire : faciliter l’accès au logement, bien de première nécessité.

Les mesures sont nombreuses : création d'un nouveau mécanisme d’encadrement des loyers ; moderniser la profession des intermédiaires immobiliers en renforçant notamment la transparence des opérations et la compétence des acteurs ; inciter les communes à respecter leurs obligations légales quant à la construction de logements sociaux par la création d’un nouveau droit de préemption à la disposition du préfet ; lutter contre les copropriétés insalubres et indécentes en renforçant la transparence et la gestion de ces ensembles immobiliers (immatriculation des copropriétés, accompagnement de l’État en cas de difficultés…).

L’environnement au sens strict est également l’objet de nombreuses dispositions renforçant l’arsenal juridique pour lutter contre les sites et sols pollués. Le besoin de logement justifie qu’on remette en état des terrains qui restent en friche en raison du coût trop élevé de leur dépollution. La loi consacre alors l’opposabilité à l’administration des conventions ayant pour objet la réhabilitation du site pollué (C. envir., art. L. 512-21). Jusqu’ici l’obligation du dernier exploitant ou du propriétaire détenteur n’était pas transférable ni opposable.

Dans le même esprit, les communes exerçant leur droit de préemption pourront maintenant être informées (C. urb., L. 213-2) en présence d’une installation classée pour la protection de l’environnement (C. envir., art. L. 514-20) combattant ainsi une jurisprudence polémique née d’un arrêt rendu par la Cour de cassation le 7 novembre 2012 (Civ. 3^e, 7 nov. 2012, n° 11-22.907).

On le voit, que de bons sentiments ! Mais, l’enfer, on le sait, est pavé de bonnes intentions !

Le législateur avait-il réellement les moyens de ses ambitions ? A-t-il bien pris conscience des problèmes pratiques qu’allaient générer ces choix théoriques et idéologiques ? Ce n’est pas certain.

Le premier travers est un alourdissement du formalisme. Trop de forme, tue la forme, l’antienne est suffisamment célèbre pour ne pas insister. Ainsi la cession d’un lot de copropriété, afin que l’acquéreur soit pleinement informé de ses droits et obligations, ne comporte pas moins de 10 à 11 documents annexes selon les cas, en plus des documents habituels tels que le dossier diagnostic technique (CCH, art. L. 721-2).

Dans ce contexte, comment combiner les vœux du Conseil supérieur du notariat, d’encourager la dématérialisation des actes, avec cette pulvérisation des documents annexés à la promesse ? En outre, comment continuer à notifier le droit de rétractation de l’article L. 271-1 du CCH par lettre recommandée avec avis de réception eu égard à la quantité des documents à annexer ? La remise en mains propres contre récépissé, pourtant suspectée, fera un retour en force.

Les délais de réalisation d’une vente seront d’autant plus longs car il est rare que tous les documents demandés au syndic soient remis dans les délais. Si on ajoute à cela le fait que la commune peut elle-même dans le cadre d’une déclaration d’intention d’aliéner, demander un complément d’information et retarder d’autant la finalisation de la promesse, on a des contrats préparatoires qui, en moyenne, pourront atteindre plusieurs mois. La loi n’était-elle pas censée « fluidifier le marché immobilier » ?

Manque de réalisme, ensuite, car le notaire peut refuser d’instrumenter si l’acquéreur a été condamné en qualité de « marchand de sommeil », information obtenue par la consultation, via l’ADSN, de son casier judiciaire. N’y a-t-il pas ici une incompatibilité avec le secret professionnel ? Peut-on réellement dévoiler au vendeur le motif de ce refus d’instrumenter ?

En outre, que fait-on des cessions de parts sociales de SCI qui peuvent se faire en dehors du notaire ? La loi aurait dû par souci de cohérence donner une compétence exclusive aux notaires sur la cession des parts sociales, question des plus polémiques !

Manque de réalisme encore quant à l’information communiquée sur l’état de pollution du bien au titulaire du droit de préemption. Qu’en est-il, en effet, des 70% de terrains pollués qui ne sont pas des ICPE ?

Enfin, les mesures peuvent paraître disproportionnées : fallait-il alourdir toutes les opérations immobilières pour lutter contre les marchands de sommeil et les copropriétés en difficultés ?

On le voit la loi suscite de nombreuses interrogations et laisse quelque peu perplexe. Certains diront que les obstacles étaient nombreux et que Mme la ministre Cécile Duflot a fait au mieux au regard des intérêts en présence. Quoi qu’il en soit ce nouvel épisode législatif confirme qu’il faut de « l’art pour penser les lois mais qu’il faut du génie pour les formuler » !