[ 26 octobre 2011 ]

Droit des biens

Accession par incorporation et tiers constructeur de bonne foi

Mots-clefs : Immeuble, Parcelle, Propriétaire, Tiers, Construction, Accession, Bonne foi, Indemnité

Lorsque le propriétaire d’un terrain n’est pas le propriétaire des matériaux qui ont servi à la construction ou plantation, l’application de la règle superficies solo credit  (la construction accède au sol ; art. 551 C. civ.) soulève quelques difficultés dont celle de l’indemnité qui sera versée pour éviter ainsi un enrichissement sans cause du propriétaire du sol — ce dernier bénéficiant de la présomption simple de l’article 553 du Code civil(v. Com. 28 juin 1983 : la construction édifiée avant la vente d’un terrain est réputée, sauf preuve contraire, faite par le propriétaire du terrain et non le futur acquéreur).

En l’espèce, un homme avait édifié une construction sur un terrain acquis par acte authentique, fonds qui fut toutefois attribué par la suite, dans des circonstances non précisées, à d’autres personnes. Ces dernières proposèrent une indemnité égale à la valeur dont le fonds avait été augmenté du fait de ces constructions (art. 555 al. 3 C. civ.). Le tiers évincé réclama alors le paiement selon la méthode d’évaluation arrêtée. Les juges du fond le déboutèrent et le condamnèrent à payer aux véritables propriétaires du sol une somme correspondant à la moins-value d’encombrement apportée par la construction au fonds, la valeur du foncier ayant été (selon les dires d’un expert) « pénalisée » compte tenu de l’architecture et de la technique employée à la réalisation de l’ouvrage.

Au regard des dispositions de l’article 555 du Code civil, le tiers constructeur peut-il être tenu d’une indemnité au profit du propriétaire du sol lorsque la construction apporte une moins-value au fonds ?

En principe, lorsqu’une construction nouvelle (et non une simple réparation ou transformation de l’existant : Civ. 3^e, 8 janv. 1997) est édifiée par un tiers avec ses matériaux sur le terrain d’autrui, le propriétaire du fonds dispose, en vertu de l’article 555 alinéa 1^er du Code civil d’une option :

– conserver la propriété de l’édifice,

– ou, en exiger la démolition,

à moins que le constructeur évincé soit de bonne foi (renvoi de l’al. 1^er à l’al. 4 de l’art. 555 C. civ.). Est de bonne foi, la personne qui n’a pas été condamnée à la restitution des fruits, qui a édifié une construction (ou plantation) sur un sol dont il avait la possession et pensait en être le véritable propriétaire en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore le vice (art. 550 C. civ. ; Civ. 3^e, 15 juin 2010). Toujours présumée (art. 2274 C. civ.), la bonne foi s’apprécie au moment de la réalisation de la construction (Civ. 3^e, 30 nov. 1988). Conséquence de la bonne foi du tiers, le propriétaire du sol perd alors toute possibilité de voir détruire l’édifice : il doit le conserver. Il devient, par accession, propriétaire de la construction et aura le choix de verser au tiers une contrepartie correspondant :

– « soit à une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur ;

– soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages » (renvoi de l’al. 4^er à l’al. 3 de l’art. 555 C. civ. ; v. Civ. 3^e, 22 févr. 2006, qui précise que cette indemnité doit être évaluée à la date à laquelle le juge statue). Cette option n’appartient qu’au propriétaire du sol et le juge ne peut se substituer à ce dernier afin de retenir la contrepartie financière la plus équitable (Civ. 3^e, 24 oct. 1990 ; v. pour une demande d’option émanant du constructeur en cas de silence du propriétaire du sol pourtant mis en demeure d’exercer son choix : Civ. 3^e, 17 juill. 1996).

En l’espèce, l’homme disposait d’un acte authentique qui s’est avéré par la suite erroné. Il était donc de bonne foi au moment de l’édification. De ce fait, la Haute cour cassa l’arrêt d’appel pour violation de l’article 555 du Code civil après avoir rappelé que le seul remboursement prévu à cet article en cas de bonne foi du tiers ne pouvait être qu’à la charge du propriétaire. Ainsi, même si la construction a apporté une moins-value au fonds, le tiers de bonne foi n’est aucunement débiteur d’une indemnité envers le propriétaire du fonds. Toutefois, la Cour reste silencieuse quant au montant qui peut être alors versé par ce dernier dans une telle hypothèse.

Civ. 3^e, 12 oct. 2011, n°10-18.175, FS-P+B