[ 4 novembre 2010 ]

Contrats spéciaux

Action rédhibitoire v. action estimatoire

Mots-clefs : Vente, Vice caché, Option, Action rédhibitoire, Action estimatoire, Résolution, Réduction du prix, Art. 1644 C. civ.

Un litige classique en matière de vente d’immeuble nous offre l’occasion d’un bref rappel sur les effets de la garantie des vices cachés dont est tenu le vendeur à l’égard de l’acquéreur.

En l’espèce, l’acquéreur d’un immeuble à usage d’habitation se plaignait de nuisances acoustiques et d’infiltrations et, étant entendu qu’en l’espèce les conditions de la garantie étaient réunies, il demandait la résolution de la vente. Demande favorablement accueillie par la cour d’appel qui est critiquée par le demandeur au pourvoi, sur ce point précis, au moyen qu’elle n’avait pas motivé sa décision de résoudre la vente et d’exclure, par conséquent, la sanction consistant dans la simple réduction du prix de vente. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi au motif que « le choix entre l’action estimatoire et l’action rédhibitoire prévu à l’article 1644 du Code civil appartient à l’acheteur qui n’a pas à motiver sa décision sur ce point ».

Lorsque les conditions nécessaires à la mise en jeu de la garantie des vices cachés, l’article 1644 du Code civil offre une option à l’acheteur qui peut exercer :

–  soit une action rédhibitoire ;

– soit une action estimatoire.

Quand il choisit d’exercer la première action, celle-ci emporte, à l’image d’une action résolutoire dont elle constitue une déclinaison, l’anéantissement de la vente et se traduit donc par la restitution du bien vendu au vendeur et du prix payé à l’acquéreur.

Lorsqu’il choisit d’exercer la seconde branche de l’option légale, l’action provoque une réfaction judiciaire du contrat, via une réduction du prix de vente. Contrairement, donc, à ce qui se produit lorsque l’acquéreur exerce l’action rédhibitoire, la vente est maintenue, mais elle est rééquilibrée.

C’est l’acquéreur qui est, comme le révèle la lettre du texte susvisé, le maître du sort de la vente du bien affecté d’un vice caché. Il peut librement et discrétionnairement exercer son choix, sans avoir à s’en expliquer, sans avoir à motiver ou justifier sa décision. Le juge, quant à lui, est, comme le rappelle notre arrêt, lié par le choix opéré par le titulaire de l’option. Par conséquent, on ne saurait utilement lui reprocher de ne pas avoir motivé sa décision sur ce point, puisqu’il n’en prend aucune et ne fait qu’appliquer la volonté souveraine de l’acquéreur. Par ailleurs, ce dernier n’est pas lié par son choix en cours d’instance, puisque les deux actions ont la même cause. Aussi, pourra-t-il changer son fusil d’épaule en appel, s’il est débouté de son action rédhibitoire en première instance, et opter alors pour l’action estimatoire.

Certains auteurs considèrent que l’option réservée à l’acquéreur devrait être infléchie au regard de la gravité du vice qui devrait constituer un critère en excluant l’action rédhibitoire lorsque le vice est insuffisamment grave pour justifier l’anéantissement rétroactif de la vente. L’argument ne saurait utilement prospérer :

– soit le vice est d’une gravité suffisante pour déclencher la mise en jeu de la garantie, et alors l’option légale doit jouer à plein ;

– soit il ne l’est pas et l’acquéreur ne peut exercer aucune des actions, faute de pouvoir se prévaloir de la garantie légale.

 

Civ. 3^e, 20 oct. 2010, n°09-16.788