[ 11 avril 2018 ]

Droit de la copropriété

Airbnb : le coup d’arrêt donné par la Cour de cassation

Les propriétaires de plusieurs appartements avaient aménagé ceux-ci en studios meublés afin de les mettre en location sur une plateforme électronique de réservation. En raison des dégâts causés par les travaux effectués, plusieurs copropriétaires avaient assigné les bailleurs en remise en état des lieux, ce que la cour d’appel leur ordonna au motif que les baux conclus n’étaient pas conformes à la destination d’habitation de l’immeuble, telle qu’elle ressortait des stipulations du règlement de copropriété. Au soutien de leur pourvoi en cassation, les bailleurs faisaient valoir les droits de tout copropriétaire sur son lot. Il est vrai que le droit de la copropriété les promeut : ainsi l’article 8-I, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « (l)e règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation » ; et son article 9 d’ajouter, dans son premier alinéa, « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ». 

La Cour de cassation devait donc répondre à la question de savoir si les clauses d’un règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble peuvent entraver le droit d’un copropriétaire de transformer librement les parties de son lot en meublés de tourisme. Elle y répond par l’affirmative : « (…) attendu qu'ayant retenu qu'il résultait des stipulations du règlement de copropriété que l'immeuble était principalement à usage d'habitation, avec possibilité d'usage mixte professionnel-habitation et à l'exclusion de toute activité commerciale, ce qui privilégiait son caractère résidentiel qui était confirmé, dans sa durée et sa stabilité, par l'obligation pour le copropriétaire d'aviser le syndic de l'existence d'un bail et constaté que (les bailleurs) avaient installé dans les lieux des occupants, pour de très brèves périodes, ou même des longs séjours, dans des « hôtels studios meublés » avec prestations de services, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit que ces rotations des périodes de location ne correspondaient pas à la destination de l'immeuble, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ». 

Le développement croissant des meublés de tourisme, auquel les plateformes électroniques de réservation ont largement contribué, pose aux juristes des questions inédites, comme celle, soulevée par l’espèce rapportée, de savoir comment concilier ce qui se présente à la fois comme un nouveau mode de location et d’occupation de l’immeuble avec, d’une part, le principe de libre jouissance de son lot par chaque copropriétaire et, d’autre part, les droits des autres copropriétaires, lesquels peuvent légitimement vouloir s’opposer à ces locations touristiques consenties sans leur accord à des preneurs parfois peu respectueux du règlement interne à l’immeuble et de la tranquillité de ses habitants permanents. 

La décision rapportée conforte l’orientation récente de la jurisprudence vers une appréciation assez stricte de la conformité des locations de ce type avec les stipulations du règlement de copropriété lorsqu'elles limitent ou même simplement, comme en l’espèce, privilégie la destination du lot à l’habitation. Pourtant, au départ, les juges faisaient preuve d’une certaine clémence pour les juger compatibles en raison du parallèle qu’ils effectuaient avec la clientèle des professions libérales autorisées à exercer dans des immeubles à usage principal d’habitation. En effet, dans ces deux cas de figure, pénètrent dans l’immeuble, qu’elles occupent temporairement, des personnes n’y résidant pas principalement. C’était d’ailleurs en raison de cet élément de comparaison que la Cour de cassation avait déclaré non-écrite la clause d’un règlement de copropriété qui soumettait la location de meublés touristiques à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires (Civ. 3^e, 8 juin 2011, n° 10-15.891). Dans la mesure où l’exercice d’une profession libérale, avec le passage de la clientèle qu’il implique, était autorisé dans un immeuble, il devait en être de même pour les locations de meublés touristiques. De surcroît, les locations meublées classiques étaient généralement jugées conformes à la destination d'habitation de l’immeuble lorsque ce dernier était jugé sans luxe (Civ. 3^e, 26 nov. 2003, n° 02-14.158) et qu’elles ne causaient pas de nuisances excessives à ses résidents (Civ. 3^e, 22 mai 2012, n° 11-10.032). Cette clémence originelle ne doit cependant pas être surestimée, notamment du fait qu’un certain nombre d’immeubles sont à usage exclusif d’habitation. Or un règlement de copropriété refusant la possibilité d’un usage mixte professionnel-habitation pouvait, a fortiori, tout aussi bien interdire les locations de meublés touristiques. 

Quoi qu’il en soit, avant même que, par la décision rapportée, la Haute cour fasse preuve d’une plus grande sévérité d’appréciation, les juges du fond avaient déjà pris le parti de durcir leur position en ne prenant plus en compte cette mixité d’usage de l’immeuble et sa proximité avec les clientèles des professions libérales. Pour apprécier la conformité des locations meublées aux règlements de copropriété, les juges s’appuyaient sur deux critères essentiels, les mêmes que ceux qui fondent ici le rejet du pourvoi : l’activité commerciale que constitue la location, même de courte durée, de meublés touristiques et les troubles de voisinage susceptibles d’être causés par cette activité (V. not. CA Paris, 11 sept. 2013, n° 11/12572). En l’espèce, ces deux éléments étaient bien caractérisés : les locations contestées s’apparentaient bien à des prestations commerciales d’hôtellerie, incompatibles avec le règlement de copropriété excluant toute activité commerciale ; en outre, des nuisances sonores et matérielles, notamment sur les parties communes, causées par les travaux d’aménagement des meublés, avaient pu être constatées.

Cette solution peut sembler abusivement sévère, le parallèle jadis effectué par la jurisprudence entre l’autorisation d’exercice des professions libérales et les locations de meublés touristiques paraissant convaincant : dans les deux cas, un financement est escompté et obtenu, et les passages des clients comme des preneurs, répétitifs et potentiellement gênants pour les habitants de l’immeuble. Cela étant, la solution peut être justifiée par le fait que les allers et venues des premiers n’ont lieu qu’en journée et font courir un moindre risque de nuisances, sonores comme matérielles, que les seconds qui, louant généralement un appartement pour quelques jours de vacances, seront davantage enclins à négliger la réglementation de l’immeuble et la tranquillité de ses habitants permanents. 

Civ. 3^e , 8 mars 2018, n° 14-15.864