[ 27 février 2020 ]

Droit commercial et des affaires

Bail commercial : le preneur à bail d’un terrain nu, sur lequel sont édifiées des constructions, n’échappe pas à l’exigence d’immatriculation pour bénéficier du droit au renouvellement

Une société avait consenti à un seconde un bail portant sur terrain nu et l’avait autorisée à y édifier des constructions. A l’issu du bail, la première a notifié à la seconde son refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction pour défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Cette dernière l’a assignée en nullité du congé et en paiement d’une indemnité d’éviction. 

Débouté par la Cour d’appel, elle s’est pourvue en cassation. Selon la société locataire l’article L. 145-1, 2°, du Code de commerce serait une disposition autonome de l’article L. 145-1 du même code. Autrement dit, le statut des baux commerciaux s’appliquerait aux baux de terrains nus sur lesquels ont été élevées des constructions sans en subordonner l’application à la condition que le preneur soit immatriculé au registre du commerce et des sociétés au jour de la délivrance d’un congé par le bailleur. 

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle affirme que la Cour d’appel a retenu à bon droit que le preneur à bail d’un terrain nu, sur lequel sont édifiées des constructions, ne peut bénéficier du droit au renouvellement du bail, que confère le statut des baux commerciaux, que s’il répond aux conditions exigées au premier alinéa de l’article L. 145-1, I du Code de commerce tenant à son immatriculation et à l’exploitation d’un fonds. Autrement dit, l’article L. 145-1, 2° du Code de commerce n’est pas une disposition autonome de l’article L. 145-1 du même code. 

Il faut souligner que la Cour de cassation se prononce en employant la formule a « retenu à bon droit ». Formule que la Cour utilise lorsqu’elle veut affirmer davantage l’exactitude du motif de droit des juges du fond. Un revirement ultérieur semble donc être à exclure. 

Le principe est le suivant : les terrains loués nus sont exclus du statut, même s’ils sont affectés à un usage commercial, industrie ou artisanal. L’explication est qu’il ne s’agit pas de locaux (Civ. 3^e, 22 avr. 1971, n° 70-10.242). Néanmoins, l’article L. 145-1, I, 2° du Code de commerce prévoit l’application du statut « aux baux de terrains nus sur lesquels ont été édifiées – soit avant, soit après le bail – des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire ». Il en résulte que l’application du statut à un terrain est envisageable, mais à condition qu’il soit construit, avec l’accord du bailleur, et que les constructions aient un usage précis, en l’occurrence qu’elles soient destinées à l’usage du commerce. Condition à laquelle il faut ajouter celles de celle de l’article L. 145-1 du code de commerce à savoir que le preneur soit immatriculé au RCS au jour de la délivrance du congé par le bailleur. 

Ainsi, les exceptions jurisprudentielles à cette exigence d’immatriculation restent inchangées. La première est relative au coïndivisaire qui exploite le fonds de commerce pour le compte de l’indivision successorale ou post-communautaire. La seconde exception correspond aux époux mariés sous le régime de la communauté pour lesquels seul l’époux exploitant le fonds doit être immatriculé. 

Civ. 3^e, 23 janv. 2020, n° 19-11.215