DALLOZ Etudiant - Actualité: Bail commercial : preuve de la faute du preneur

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[ 9 octobre 2009 ]

Procédure civile

Bail commercial : preuve de la faute du preneur

Mots-clefs : Bail commercial, Renouvellement (refus), Résiliation judiciaire, Preuve (recevabilité, loyauté), Vidéosurveillance

L'avertissement de l'existence de caméras de vidéosurveillance par des panneaux permet leur utilisation pour rapporter la preuve de l'inertie du preneur face aux agissements des occupants des lieux justifiant la déchéance de son droit au maintien dans les lieux et à indemnité d'éviction.

Souriez, vous êtes filmés. Le simple avertissement placé dans les parties communes d'un immeuble rend possible l'utilisation en justice de photographies issues d'un système de vidéosurveillance. Telle est la solution adoptée par la première chambre civile dans cet arrêt du 24 septembre 2009.

En l'espèce, le bailleur d'un immeuble à usage exclusif de meublé avait agi en refus de renouvellement du bail (v. art. L. 145-14 et L. 145-17 C. com. ; v. Rép. com. Dalloz, V° « Baux commerciaux », par M.-P. Dumont, n° 446 s.) puis assigné le preneur en résiliation judiciaire du contrat, lui reprochant divers agissements des occupants des logements meublés sous-loués. Pour prouver l'inertie du preneur face aux agissements en question, il produisit plusieurs photographies issues du système de vidéosurveillance installé dans les parties communes de l'immeuble.

L'action en résiliation judiciaire ayant été accueillie, le preneur forma un pourvoi en cassation pour contester la recevabilité des éléments de preuve produits, arguant de leur déloyauté au regard de l'article 9 du Code de procédure civile. Son recours est rejeté. La Haute Cour estime ainsi que la présence de panneaux d'avertissement, rapportée par constat d'huissier, excluait toute déloyauté, et ce bien que le consentement des intéressés n'ait pas été recueilli de façon certaine et non équivoque.

Cette solution s'inscrit dans une jurisprudence qui semble considérer que l'information de la personne sur le procédé d'enregistrement chasse la déloyauté (v. s'agissant d'un SMS, dont l'auteur ne peut ignorer qu'il est enregistré par l'appareil récepteur, Soc. 23 mai 2007 ; Civ. 1^re, 17 juin 2009 ; v. aussi, S. Guinchard (dir.), Droit et pratique de la procédure civile, Dalloz, coll. « Dalloz Action », 2009-2010, n° 11.27).

Civ. 1^re, 24 septembre 2009

Références

■ Résiliation

« Suppression pour l’avenir d’un contrat successif, en raison de l’inexécution par l’une des parties de ses obligations. La résiliation est une résolution non rétroactive s’appliquant aux contrats dont l’effacement ne peut être rétroactif.

Le terme désigne aussi la dissolution d’un contrat par décision volontaire, soit à l’initiative d’une seule partie (résiliation unilatérale d’un contrat de travail à durée indéterminée), soit d’un commun accord (résiliation conventionnelle). »

Source : Lexique des termes juridiques 2010, 17^e éd., Dalloz, 2009.

■ Code de commerce

Article L. 145-14

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

Article L. 145-17

« I. - Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité :

1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ;

2° S'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

II. - En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20. »

■ Article 9 du Code de procédure civile

« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

■ Jurisprudence

Soc. 23 mai 2007, D. 2007. Jur. 2284, note Castets-Renard ; ibid. 2008. Pan. 2820, obs. Vasseur.

Civ. 1^re, 17 juin 2009, D. 2009. AJ. 1758, obs. Egéa ; AJ fam. 2009. 298, obs. David.

Auteur :S. L.