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[ 26 mars 2010 ]
Droit immobilier
Bail d’habitation et droit au respect de la vie privée et familiale
Mots-clefs : Bail d’habitation, Stipulation contractuelle, Obligations du preneur, Hébergement d’un tiers, Article 8 § 1er Conv. EDH
Ne porte pas atteinte au droit au respect de la vie privé et familiale (art. 8 § 1er Conv. EDH) la stipulation contractuelle interdisant au preneur de prêter le bien loué à un membre de sa famille sans l’autorisation exprès et écrite du bailleur, dès lors qu’elle ne prohibe pas le simple hébergement.
Une clause d’un bail d’habitation stipulait que le preneur ne pouvait, sans le consentement exprès et écrit du bailleur, sous-louer, céder ou prêter les lieux à un tiers. Trente-sept ans après la signature dudit contrat, les bailleurs ont assigné le locataire fidèle en résiliation judiciaire au motif qu’il avait prêté le logement à sa sœur sans leur accord et qu’il n’occupait plus personnellement les lieux.
La question posée en l’espèce était se savoir si les termes de la stipulation contractuelle étaient licites et ne faisaient pas obstacle à l’article 8 § 1er de la Convention européenne des droits de l’homme sur le droit au respect de la vie privée et familiale.
La Haute cour répond par l’affirmative au motif que ladite clause n’interdisait pas d’héberger un membre de la famille. Pour ce faire, aurait-il encore fallu que le locataire vive toujours dans les lieux… Or, en l’espèce, les juges du fond ont estimé souverainement que la présence de factures ou de quittance de loyers au nom du bailleur n’était pas de nature à caractériser une occupation effective des lieux. Par ce défaut d’occupation des lieux loués, le preneur ne se trouvait donc plus dans une situation où l’on héberge un proche chez soi dans le cadre de sa vie quotidienne. Il a ainsi manqué à ses obligations tirées du contrat en prêtant sans autorisation l’appartement à sa sœur (art. 1728 C. civ.).
Tout en confirmant le principe dégagé par ses jurisprudences de 1996 et 2006 (v. Civ. 3e, 6 mars 1996 et Civ. 3e, 22 mars 2006) selon lequel la clause d'un bail d'habitation ne peut, « en vertu de l'article 8 § 1er de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, avoir pour effet de priver le preneur de la possibilité d'héberger ses proches », la Cour précise la nuance existant entre les notions d’ « hébergement » et de « prêt » qui repose sur l’occupation effective des lieux par le locataire.
Civ. 3e, 10 mars 2010, n°09-10.412
Références
■ Article 8 – Droit au respect de la vie privée et familiale
« 1. Toute personne a droit au respect de sa vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance.
2. Il ne peut y avoir ingérence d’une autorité publique dans l’exercice de ce droit que pour autant que cette ingérence est prévue par la loi et qu’elle constitue une mesure qui, dans une société démocratique, est nécessaire à la sécurité nationale, à la sûreté publique, au bien-être économique du pays, à la défense de l’ordre et à la prévention des infractions pénales, à la protection de la santé ou de la morale, ou à la protection des droits et libertés d’autrui. »
« Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »
■ Civ. 3e, 6 mars 1996, D. 1997. 167, note Lamy ; RTD civ. 1996. 580, obs. Hauser.
■ Civ. 3e, 22 mars 2006, AJDI 2006. 637, obs. Rouquet ; RTD civ. 2006. 722, obs. Marguenaud.
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