[ 21 juin 2022 ]

Droit des obligations

Bail d’un local commercial affecté d’un défaut de permis de construire

Civ. 3^e, 1^er juin 2022, n° 21-11.602

Le bailleur louant un local commercial affecté d'un défaut de permis de construire manque à son obligation de délivrance d’un bien conforme à sa destination contractuelle, nous renseigne la Cour dans le présent arrêt.

Au cas d’espèce, des bailleurs consentent à une société un bail sur un local commercial afin qu’elle y exploite un commerce de pizzas à emporter. La société locataire découvre que le local a été édifié sans permis de construire. Sur le fondement de l’article 1719, 2° du code civil, elle agit en résolution du bail pour manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance. Ce texte prévoit que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'une stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ». La cour d’appel juge que la locataire ne démontre pas que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance, retenant que celle-ci exploitait le local litigieux conformément à sa destination (de commerce de pizzas à emporter) et ce, depuis la signature du bail, que l'absence de régularité de la situation administrative du local n'a pas d'incidence directe sur l'exploitation quotidienne du fonds de commerce et ne peut légitimer le non-paiement des loyers, en sorte que sa demande en résolution du bail doit être rejetée. Dit autrement, le défaut de permis de construire n’obère pas l’exploitation du fonds de commerce si bien que, même imputable aux bailleurs, le manquement contractuel tiré de la mauvaise exécution de leur obligation de délivrance conforme reste sans incidence sur l’exécution du contrat par la locataire dont la demande en résolution n’est donc pas justifiée. La cassation est prononcée au visa de l’article 1719 précité. La Cour de cassation juge en effet que la cour d’appel, en déboutant la locataire, n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, étant avéré que le défaut de permis de construire, non régularisable, était la cause de troubles d'exploitation « consistant en des difficultés pour assurer les lieux, de fortes restrictions quant aux capacités de développement du commerce, ainsi qu'en une limitation drastique de la capacité du preneur à vendre son fonds du fait du risque de perte du local d'exploitation en cas d'injonction administrative de démolir » (comp. Civ. 3^e, 19 déc. 2012, Bull. III, n°187, l’irrégularité du bail commercial ayant abouti à interdire au preneur d’exploiter les lieux loués). Contrairement à ce que les juges du fond avaient retenu, le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance conforme entravait l’exécution du contrat par le preneur dont le préjudice subséquent, non seulement actuel (manque à gagner lié aux difficultés à exploiter et à développer le fonds), mais également futur (impossibilité de revendre le fonds), justifiait d’accéder à sa demande en résolution judiciaire du contrat. Il convient de préciser qu’il s’agissait bien ici de résoudre le contrat et non pas simplement de le résilier : même si dans un contrat synallagmatique à exécution successive comme le bail, la résiliation judiciaire n'opère pas pour le temps où le contrat a été régulièrement exécuté, la résolution judiciaire pour absence d'exécution ou, comme au cas d’espèce, exécution imparfaite dès l'époque de sa conclusion, entraîne en revanche l'anéantissement rétroactif du contrat.

Générale, la portée de la solution ici rendue s’étend au-delà du cas du bail commercial. Quel que soit l’objet du bail, la loi commande de retenir que manque à son obligation de délivrance le loueur de biens non conformes à sa destination contractuelle, telle que celle-ci aura été convenue par les parties au contrat de bail (C. civ., art. 1719, 2°). Si elle relève du régime général du bail, c’est toutefois à propos du bail commercial que cette obligation de délivrance conforme à la destination convenue trouve en jurisprudence sa plus large application. Ainsi la Cour de cassation avait-elle déjà jugé, à propos d’une activité commerciale de restauration, que manque à son obligation de délivrer au locataire un local conforme à la destination prévue par le bail le loueur qui n’a pu obtenir l’autorisation d’effectuer les travaux nécessaires à ce type d’activités (Civ. 3^e, 26 mars 1997, Bull. III, n° 70 p.45). La même solution est retenue lorsque l’usage prévu au bail se heurte à un plan d’occupation des sols réservant la zone louée à l’agriculture (Civ. 3^e, 2 juill. 1997, n° 95-14.151) ou à des dispositions environnementales exigeant que les terres louées conformément à la destination de parc de chasse prévue au bail commercial comportent un lieu d’habitation fermé (Civ. 3^e, 19 déc. 2012, préc.), ou bien encore lorsque l’usage commercial des lieux loués garanti par le bailleur se trouve en contradiction avec un arrêté municipal interdisant l’accès au public pour des raisons de sécurité (Civ. 3^e, 28 nov. 2007, n° 06-17.758). De surcroît, les clauses d’allègement en vertu desquelles le preneur s'engage à mettre les lieux loués en conformité avec les règlements en vigueur ou à obtenir les autorisations éventuellement nécessaires pour l’exercice de ses activités ne peuvent décharger le bailleur de son obligation (Civ. 3^e, 19 déc. 2012, préc.)