[ 9 avril 2026 ]

Contrats spéciaux

Clause résolutoire : même hors délai, le preneur peut opposer au bailleur l’exception d’inexécution

Civ. 3^e, 5 mars 2026, n° 24-15.820

Dans un contrat synallagmatique, la partie qui n'a pas encore exécuté son obligation peut s'abstenir de le faire si son contractant n'a pas exécuté la sienne ou a refusé d'y procéder (Cass. req. 17 mai 1938 : DH 1938.419 ; C. civ., art. 1219), à condition de prouver cette inexécution. Cette exception d’inexécution constitue une sanction de l’inexécution du contrat, propre aux conventions synallagmatiques, soit celles dans lesquelles les obligations des parties sont interdépendantes. Elle offre à chaque partie un moyen de défense consistant à refuser d’exécuter son obligation tant qu’elle n’a pas reçu de l’autre la prestation qui lui est due. Ainsi, dans un contrat de bail, le locataire peut suspendre son obligation de paiement des loyers tant que le bailleur manque à ses propres obligations.

En comparaison des autres sanctions de l’inexécution contractuelle, l’exception d’inexécution se démarque par son caractère temporaire : visant, de façon générale, à faire pression sur le débiteur récalcitrant, elle est toujours temporaire puisque les obligations sont par ce biais seulement suspendues, et restent exigibles, au contraire des autres sanctions du même type, telle que la résolution, qui sont définitives. C’est précisément à la sanction de la résolution du contrat que l’exception d’inexécution se trouvait, en l’espèce, confrontée : l'exception d'inexécution peut-elle être mise en œuvre par une partie au contrat alors que l'inexécution dénoncée fait suite à la mise en œuvre préalable d’une clause résolutoire par son cocontractant ? La Cour de cassation précise dans la présente décision, rendue en droit des baux commerciaux, l’articulation de l’exception d’inexécution avec la résolution conventionnelle, posant le principe selon lequel le locataire commercial, bien que n’ayant pas agi pour régler sa dette locative dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer visant la clause résolutoire, peut néanmoins opposer au bailleur une exception d’inexécution pour justifier le non-paiement des loyers.

Rappelons que lorsqu’un bailleur commercial délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire, le locataire dispose d’un mois pour régulariser sa situation ou saisir le juge afin de solliciter des délais de paiement (C. com., art. L. 145-41). L’application aux baux commerciaux de la résolution conventionnelle de droit commun offre au bailleur, confronté à des loyers impayés répétés, un outil juridique à l’efficacité reconnue. C’est pourquoi la clause résolutoire est une stipulation contractuelle très fréquemment insérée dans ces contrats spéciaux. Cependant, son régime est strictement encadré par le Code de commerce. En outre, sa mise en œuvre reste soumise au droit commun des contrats. Ainsi ne peut-elle s’affranchir du mécanisme de l’exception d’inexécution, susceptible d’être invoquée par le preneur en cas de manquement grave du bailleur à ses obligations principales (C. civ., art. 1719 ; v. réc. Civ. 3^e, 18 sept. 2025, n° 23-24.005). Dans ce cas, le juge est obligé d’en examiner le bien-fondé, sans pouvoir se contenter de constater l’acquisition de la clause résolutoire, qui n’a donc rien d’automatique. Il lui incombe de rechercher concrètement si l’inexécution par le preneur de son obligation de paiement des loyers ne trouve pas sa cause dans un manquement préalable du bailleur. Or la Cour précise dans la décision rapportée que cette obligation judiciaire demeure inchangée malgré l’expiration du délai légal d’un mois accordé au locataire pour régulariser sa situation : ce dernier peut encore invoquer l’exception d’inexécution s’il s’avère que le bailleur manque gravement à ses obligations. Cela signifie concrètement que même si le locataire est resté inactif dans ce délai d’un mois, par exemple en ne saisissant pas le juge, il reste admis à opposer au bailleur l’exception d’inexécution s’il prouve l’inexécution par le bailleur de ses propres obligations (par ex : défaut de délivrance conforme ou locaux impropres à leur destination). Nonobstant l’expiration du délai légal, le juge reste en effet tenu de vérifier le bien-fondé de cette exception en examinant concrètement les manquements allégués du bailleur. Or en l’espèce, la cour d’appel avait constaté de nombreux désordres imputables au bailleur, rendant les locaux impropres à leur destination. Écartant néanmoins l’exception d’inexécution opposée par le locataire, qui soutenait pour sa défense que l’inexécution de son obligation de payer le loyer trouvait directement sa source dans les manquements du bailleur à son obligation de délivrance, la cour d’appel a estimé que la clause résolutoire devait être considérée comme acquise, motif pris que le locataire n’avait pas agi dans le délai légal. La Cour de cassation condamne fermement cette analyse : la cour d’appel aurait dû rechercher si l’exception d’inexécution pouvait justifier le non-paiement des loyers. Même si le commandement de payer était resté infructueux, la résiliation du bail ne pouvait être automatiquement constatée. La mise en œuvre de la clause résolutoire par le bailleur ne ferme donc pas le débat sur le respect de ses propres obligations, dont la gravité d’inexécution peut justifier l’exception d’inexécution du preneur. Au juge d’en examiner le bien-fondé. En toutes hypothèses, la clause résolutoire ne le dispense pas d’une analyse des obligations réciproques des parties. L’interdépendance des obligations propre aux contrats synallagmatiques, dont le bail commercial justifie la solution. Le juge doit donc procéder à une analyse concrète et globale de la relation contractuelle : il lui appartient notamment de vérifier la gravité et l’imputabilité des manquements du bailleur à même de justifier l’exception d’inexécution. Ce n’est qu’après cet examen que le juge pourra décider de constater la résiliation du bail ou, au contraire, le maintien du contrat si le non-paiement des loyers se révèle justifié.