[ 24 juin 2019 ]

Droit des obligations

Contrat de VEFA et clause suspensive du délai de livraison

En l’espèce, une société civile immobilière de construction vente (SCCV) a vendu en l’état futur d’achèvement un appartement et deux boxes. Une clause présente dans l’acte de vente litigieux stipulait qu’en cas de survenance des évènements relatés ; cela aurait pour effet de retard la livraison du bien vendu d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré, en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier.

Suite à un retard important de livraison, les acquéreurs ont assigné la société en indemnisation de leur préjudice sur le fondement du mécanisme des clauses abusives prévu par l’article L. 212-1 (anc. L. 132-1) du Code de la consommation. 

Les juges du fond accueillent leur demande et condamnent la SCCV à verser aux requérants la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait du retard de livraison. 

En effet la cour d’appel juge abusive et en conséquence nulle et de nul effet la clause litigieuse en ce qu’elle réduisait de façon importante l’indemnisation due aux acquéreurs, contredisant la portée d’une obligation essentielle du vendeur de livrer le bien acheté à la date convenue et permettant ainsi au vendeur de limiter l’indemnisation suite à un retard de livraison. A ce titre la cour en a déduit que la clause créait au détriment de l’acquéreur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat de vente. 

Suite au pourvoi formé par la SCCV, la Cour de cassation casse et annule l’arrêt en jugeant que la clause litigieuse n’avait ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. 

La clause qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, la livraison de celui-ci sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’est pas abusive.

Ainsi, la Cour de cassation suit la position qu’elle a adoptée dès l’arrêt du 24 octobre 2012 dans lequel elle a retenu que n’était pas abusive la clause stipulant que le délai d’achèvement de l’immeuble vendu serait majoré des jours d’intempérie, des jours de retard consécutifs à la grève ou au dépôt de bilan d’une entreprise ou de manière générale en cas de force majeure (Civ. 3^e, 24 oct. 2012, n^o 11-17.800).

Aucune sanction légale n’est prévue en cas de retard de livraison dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). A l’inverse, une sanction est prévue pour le constructeur d’une maison individuelle défaillant ; lequel supporte dès le premier jour de retard les pénalités pour non-respect des délais de livraison obligatoirement prévues au contrat (CCH, art. L. 231-2, al. 1^er, i) et fixées à un montant au moins égal à 1/3000 du prix convenu par jour de retard (CCH, art. R. 231-14, al. 1^er).

Dans le contrat de VEFA il est alors possible d’intégrer une clause relative à des causes légitimes de suspension du délai de livraison, à charge pour les juges de se positionner sur la qualification abusive ou non desdites clauses en opérant un contrôle de proportionnalité entre les droits et obligations des parties.

Civ. 3^e, 23 mai 2019, n^o 18-14.212