[ 31 mars 2022 ]

Droit des obligations

De la nature personnelle ou réelle de l’action en résolution de la vente pour défaut de paiement du prix

Civ. 3^e, 2 mars 2022, n° 20-23.602

L’année dernière, dans un arrêt non publié, un plaideur avait tenté de soutenir la nature réelle de l’action en exécution forcée d’une promesse synallagmatique de vente pour voir celle qu’il avait engagée soumise à la prescription trentenaire. Pour écarter cette qualification, la Cour de cassation releva que le transfert de propriété avait été subordonné par les parties à la réitération de la vente en la forme authentique, de sorte que le bénéficiaire n’étant pas encore propriétaire du bien promis au moment où il agit en exécution forcée, il n’exerçait pas une action en revendication mais une action personnelle, qui se prescrit par cinq ans (Civ. 3^e, 8 juill. 2021, n° 19-26.342). La portée de cette décision demeurait toutefois incertaine, en ce qu’elle pouvait dépendre des circonstances propres à l’espèce, en l’occurrence des termes de la rédaction de la promesse : si les parties n’avaient pas stipulé que le transfert de propriété n’aurait lieu que lors de la réitération de la vente par acte authentique, la solution n’aurait-elle pas été différente ? L’arrêt rapporté participe du même débat. 

En l’espèce, la vente d’un bien immobilier avait eu lieu en 2007, dans le cadre d’une adjudication. Impayé, le vendeur demanda la résolution judiciaire de la vente en 2016. Pour accueillir sa demande, la cour d’appel retint que « l'imprescriptibilité du droit de propriété emporte celle de l'action en revendication et que la résolution judiciaire de la vente aux enchères du 2 octobre 2007 pour défaut de paiement du prix d'adjudication ne constitue pas une demande en paiement du prix, mais est destinée à protéger la propriété et se trouve soumise à la prescription trentenaire » (C. civ., art. 2227). Dit autrement, la cour d’appel assimila l’action en résolution de la vente à une action en revendication, en ce qu’elle a pour effet final la restitution de la propriété au vendeur.

À notre sens justifiée, la cassation est prononcé : « l'action en résolution de la vente (..) tend à sanctionner le défaut d'exécution de l'obligation de payer le prix (…), laquelle est de nature personnelle, de sorte que cette action est soumise à la prescription de l'article 2224 du code civil ». L’action en résolution, qui sanctionne l’inexécution d’une obligation (droit personnel), est une action personnelle, et non une action en revendication, sauf à admettre que la nature de l’action en résolution puisse varier en fonction du type de contrat (personnelle pour tous les contrats ; réelle pour les ventes immobilières), ce à quoi la Cour de cassation ne semble pas adhérer. En application de l’article 2224 du code civil, l’action devait donc en l’espèce être exercée dans les cinq ans du jour où le créancier a connu les faits lui permettant d’agir, c’est-à-dire du jour où le prix aurait dû être payé. 

Où l’on voit que la distinction des actions réelles et personnelles, conséquence de la summa divisio biens/personnes, loin de ne présenter qu’un pur intérêt théorique, revêt également un fort intérêt pratique.