[ 4 juin 2026 ]

Contrats spéciaux

Décès du bailleur en cours de congé : impossibilité pour l’héritier de reprendre le logement

Civ. 3^e, 16 avr. 2026, n° 24-13.191

Une bailleresse ayant notifié un congé à ses locataires aux fins de reprendre le logement pour l’habiter décède avant l’expiration du délai de préavis. Après le décès, son fils notifie aux locataires de libérer le logement pour l’habiter lui-même, faisant valoir sa propre intention d’occuper les lieux pour prétendre au bénéfice du congé délivré, de son vivant, par sa mère.

Congédiés par l’héritier, les locataires contestent en justice le droit de ce dernier à reprendre le logement, l’antériorité du décès de la bailleresse à l’expiration du délai de préavis remettant par hypothèse en cause les effets du congé délivré.

La Cour d’appel de Paris, par un arrêt infirmatif, admet au contraire de lui faire produire effet au motif qu’il est de principe que le congé pour reprise, à condition d’être valide, est transmissible aux héritiers. L'arrêt retient en ce sens que le droit de reprise pour habiter le logement pouvant être repris par l'héritier du bailleur, le congé notifié par la bailleresse, régulier en la forme, se fonde sur un motif légitime et sérieux justifiant que son fils puisse s’en prévaloir, ce dernier ayant, au surplus, fait connaître aux locataires son intention de reprendre le logement pour l'habiter personnellement postérieurement au décès.

Devant la Cour de cassation, les locataires excipent du caractère intuitu personae du congé pour reprise : ils rappellent qu’en application de l’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation, le bailleur qui donne congé à son locataire pour reprendre le logement doit, à peine de nullité, mentionner l’identité du bénéficiaire de la reprise, préciser la nature du lien existant entre eux et justifier du caractère réel et sérieux de cette décision de reprise ; le droit de reprise étant donné en considération de la personne du bénéficiaire désigné et de sa situation propre, le décès de cette dernière avant l'expiration du délai de préavis de six mois aurait, en l’espèce, paralysé les effets du congé notifié et, par conséquent, privé l’héritier de la possibilité de s’en prévaloir.

Le pourvoi pose ainsi la question de savoir si le décès du bénéficiaire de la reprise du logement survenu avant la date d'expiration du délai de préavis prive d'effet le congé délivré à son locataire.

La Cour de cassation y répond par l’affirmative, cassant la décision des juges parisiens ayant reconnu l’efficacité du congé délivré pour reprendre le logement après avoir pourtant constaté que la bénéficiaire de la reprise désignée dans le congé était décédée avant la date d'effet de ce congé. Or il se déduit de l’article 15, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le congé pour reprise constitue un droit attaché à la personne du bénéficiaire de ce droit de reprise. Les conditions d’exercice de ce droit devant être appréciées en la personne du bénéficiaire, l’antériorité du décès de ce dernier au terme du congé conduit à priver ce congé de tout effet. Cette appréciation strictement personnelle exclut en effet toute substitution automatique d’un tiers, fût-il héritier, dans le droit de reprise du bailleur. Fort de l’intuitu personae qu’il revêt, un congé pour reprise ne survit donc pas à la disparition, avant sa prise d’effet, de la personne en considération de laquelle il a été délivré. L'héritier ne peut dès lors pas tirer prétexte de la transmissibilité du droit de reprise pour se substituer au bénéficiaire originel : si celui-ci décède avant le terme du délai de préavis, le congé sera automatiquement privé d’effet. Ainsi, en l’espèce, le préavis n’était pas expiré au jour du décès, et la seule notification du congé n’avait pu valablement entraîner la résiliation immédiate du bail. En effet, au-delà de sa notification, la motivation du congé est également requise par la loi, à peine de nullité. Or en cas de décès du bénéficiaire en cours de congé, le motif de ce congé devient, par hypothèse, sans objet et la demande de reprise du logement, caduque. Certes, l’article 15, I de la loi de 1989 ouvre une faculté de reprise non seulement au bailleur mais aussi à ses descendants, mais c’est alors en leur personne que doit s’apprécier l’intérêt sérieux et légitime motivant un congé. La volonté de reprendre le logement étant intrinsèquement liée à la personne qui l’a exprimée, elle ne survit pas au décès du bénéficiaire et ne peut être transmise aux héritiers, qui doivent être à même, le cas échéant, d’invoquer un motif personnel suffisant pour donner congé. Or en l’espèce, l’existence d’un éventuel intérêt personnel, sérieux et légitime de l’héritier, nouveau bailleur, n’est pas établie.

À chacun son motif, donc. Exigeant de découpler le contrôle des motifs respectifs du bailleur et de ses descendants, la Cour confirme la rigueur d’appréciation, en droit des baux d’habitation, des conditions d’exercice du congé pour reprise.