[ 11 décembre 2012 ]

Droit des obligations

Emptor curiosus esse debet ! Application de l’adage au détriment d’une commune exerçant son droit de préemption

Mots-clefs : Vente, Droit de préemption, Dol, Réticence dolosive, Vice caché, Compromis

Une commune exerce son droit de préemption sur des immeubles vendus par deux SCI, qui avaient fait l’objet d’un compromis de vente. Postérieurement, elle apprend que le terrain cédé présente un problème de pollution, et refuse, pour cette raison, de signer l’acte de vente.

Sur l’action formée par les venderesses, la vente est déclarée parfaite et la commune condamnée à verser à ses cocontractantes le prix de vente ainsi que des dommages-intérêts. En cause d’appel, la commune change de stratégie et tente d’obtenir, entre autres, une diminution du prix de vente.

En ce sens, elle invoque le dol dont se seraient rendues coupables les venderesses en ne l’informant pas de la pollution du terrain (C. civ., art. 1116). En effet, les SCI avaient parfaitement connaissance de cet état puisqu’elles en avaient informé l’acquéreur initial dans un rapport annexé au compromis signé avec ce dernier. En s’abstenant de communiquer ce rapport au titulaire du droit de préemption, les venderesses ne s’étaient-elles pas rendues coupables d’une réticence dolosive ? La cour d’appel d’Amiens répond négativement dès lors qu’ « aucune obligation n’imposait aux venderesses d’annexer [l]e "compromis" à la déclaration d’intention d’aliéner ». C’était dire, indirectement, qu’il n’incombait aux SCI aucune obligation précontractuelle d’informer la commune relativement à la pollution. Compte tenu du lien tracé par la jurisprudence contemporaine entre obligation précontractuelle d’information et réticence dolosive, notamment en matière de vente (Civ. 1^re, 3 mai 2000, « Baldus » ; Civ. 3^e, 17 janv. 2007), l’approbation de la Cour de cassation n’est pas surprenante.

Mais pourquoi les venderesses n’assumaient-elles pas en l’espèce l’obligation d’informer la commune de la pollution du terrain ? En effet, en matière de vente immobilière, la réticence dolosive est fréquemment retenue à l’encontre du vendeur qui a délibérément gardé le silence sur une caractéristique du bien qui, si elle avait été connue de l’acquéreur, l’aurait dissuadé de contracter (V. par ex., pour un projet de nature à priver d'ensoleillement ou de vue l'immeuble vendu Civ. 3^e, 20 déc. 1995 ; Civ. 1^re, 28 mai 2008 ; pour un arrêté d’interdiction d’habiter, Civ. 3^e, 29 nov. 2000 ; pour la présence d’amiante, Civ. 3^e, 16 mars 2011). La justification de la solution apparaît à la lecture des motifs du rejet prononcé par la Cour de cassation : « la commune qui s’était contentée des documents transmis ne pouvait se prévaloir d’une réticence dolosive » alors que, comme l’avait relevé la cour d’appel, « [elle] disposait de services spécialisés et de l’assistance des services de l’État » pour se procurer l’information litigieuse. C’est la qualité de l’acquéreur et sa capacité — voire son obligation — de rechercher par lui-même l’information litigieuse qui justifie que la réticence dolosive soit écartée. En d’autres termes, l’ignorance alléguée par la commune apparaissait illégitime alors qu’il lui aurait suffi de se rapprocher du notaire ayant instrumenté le compromis pour obtenir les éléments annexés à ce dernier.

Faisant feu de tout bois, la commune prétendait également que la pollution du bien constituait un vice caché justifiant la réduction du prix (C. civ., art. 1641 s.). L’argument devait être aisément écarté pour des raisons similaires : titulaire d’un droit de préemption, la commune se présentait comme un professionnel de l’immobilier, disposant en outre « de services spécialisés et de l’assistance des services de l’État » pour se procurer l’information litigieuse. Or cette qualité de professionnel de l’acquéreur est de nature à exclure le caractère occulte du vice, la jurisprudence mettant à sa charge une présomption simple de connaissance du vice (v. Puig). Si la Cour de cassation ne souligne pas expressément cette qualité comme l’avait fait la cour d’appel, elle approuve le raisonnement consistant à relever que la commune disposait de compétences et de moyens qui lui interdisaient d’invoquer son ignorance de la pollution des sols sur son propre territoire.

Civ. 3^e, 7 nov. 2012, n^o 11-22.907, FS-P+B