[ 15 juin 2012 ]

Droit des obligations

Fondements de la responsabilité du sous-locataire envers le locataire en cas d’incendie

Mots-clefs : Bail, Sous-bail, Incendie, Responsabilité, Assurance, Subrogation, Recours

Une société donne à bail commercial à une autre société un immeuble dont elle est propriétaire. Le preneur sous-loue une partie des locaux à usage d’habitation. Un incendie se déclare. L’assureur du preneur demande à l’assureur du sous-locataire le remboursement de l’indemnisation offerte au preneur, son assuré, et au bailleur. Constatant que l'incendie avait pris naissance dans l'appartement loué au sous-locataire sans qu'aucune cause d'exonération de sa responsabilité puisse être établie, la cour d’appel retient que l'assureur du locataire, subrogé dans ses droits après avoir indemnisé son assuré et le bailleur, peut agir à l'encontre du sous-locataire et de son assureur dès lors que le sous-locataire est soumis, dans ses rapports avec le locataire principal, à la présomption de responsabilité édictée par l'article 1733 du Code civil. Ainsi condamné, l’assureur du sous-locataire forme un pourvoi en cassation en faisant valoir, pour faire échec à la mise en œuvre de l’article 1733, que le sinistre avait lieu dans une partie de l’immeuble située en dehors des locaux sous-loués. La Haute juridiction rejette ses critiques en affirmant que « la sous-locataire, dans ses rapports avec le locataire principal, était soumise à la présomption de responsabilité édictée par l’article 1733 du Code civil, (…) que l’assureur du locataire, subrogé dans ses droits après avoir indemnisé son assurée et le bailleur, pouvait agir à l’encontre du sous-locataire et de son assureur (…) et que le sous-locataire responsable était tenu de réparer l’entier préjudice subi par la locataire principale ».

Le preneur répond de l’incendie, sauf preuve d’un cas fortuit ou de force majeure, d’un vice de construction ou de la communication du feu par une maison voisine (art. 1733 C. civ.). La référence, par la troisième chambre civile, à l’article 1733 du Code civil lui offre l’occasion de rappeler une distinction importante concernant la qualité des parties. Faute de liens de droit entre le propriétaire et le sous-locataire, la présomption de responsabilité édictée par l’article 1733 ne s’applique pas entre eux, cette présomption ne pouvant concerner que les rapports entre le propriétaire et son locataire ; en effet, la condition sine qua non pour que joue l'article 1733 du Code civil est l’existence d’une convention liant les parties (Civ. 3^e, 29 nov. 1989). Plus précisément, son application dépend de l'existence d'un contrat de bail ou d'une convention de jouissance précaire (Civ. 3^e, 28 oct. 1975). Par conséquent, la société preneuse n’aurait pu, en l’espèce, agir directement contre le sous-locataire et son assureur. En revanche, suivant le même raisonnement, la présomption s’applique dans les rapports entre le locataire et le sous-locataire, comme en l’espèce (v. déjà, Civ. 13 avr. 1934). En effet, dans ce cas, le locataire est lié par un contrat de bail à son sous-locataire, à l'égard de qui il se présente comme un bailleur. En application du texte précité qui, par principe, fait peser la responsabilité du sinistre sur le preneur, le sous-locataire est alors présumé entièrement responsable. Ainsi l’assureur du locataire, ayant indemnisé son assuré et l'assureur du bailleur propriétaire, se trouvait-il subrogé dans les droits de l’assuré-locataire : en effet, la subrogation, définie comme un transfert de créance opéré sur la base d’un paiement, se présente comme une exception au principe selon lequel le paiement entraîne l’extinction de la dette car elle suppose qu’une dette soit payée, en tout ou partie, par un tiers ne devant pas en supporter la charge définitive. C’est bien le cas ici, puisque seul le sous-locataire (et son assureur), à l’exclusion du locataire donc, était légalement tenu de la dette de réparation. Ainsi subrogé dans les droits de son assuré, locataire, l’assureur pouvait ensuite se retourner contre le sous-locataire et son assureur pour obtenir le remboursement de sa dette.

Civ. 3^e, 23 mai 2012, n°11-17.183