[ 12 novembre 2013 ]

Droit des biens

Indemnisation des propriétaires du fonds servant en cas d’enclave résultant de la division d’un fonds unique

Mots-clefs : Propriété, Servitude de passage en cas d’enclave, Indemnisation des propriétaires du fonds servant

Loin d’être une notion obsolète, la servitude de passage en cas d’enclave fait toujours l’objet d’un contentieux abondant comme l’illustre l’affaire rapportée.

Pour comprendre cet arrêt, il est nécessaire de revenir sur la définition de la servitude de passage. Droit réel démembré en droit civil français, les servitudes créent un rapport d’interdépendance entre deux biens : le fonds sur lequel est constitué le droit réel qui subit la servitude (fonds servant) et celui qui en bénéficie (fonds dominant). Définies à l’article 637 du Code civil, elles ont un caractère indissociable du terrain dont elles sont l’accessoire.

La servitude de passage en cas d’enclave (C. civ., art 682) est certainement la plus emblématique des servitudes légales. C’est l'hypothèse où un fonds n’a pas d’accès ou un accès insuffisant à la voie publique (v. M.-L. Mathieu).

En l’espèce, les parcelles litigieuses étaient issues d’un fonds unique qui avait été divisé à la suite d’un partage. Le propriétaire du fonds dominant a assigné ceux du fonds servant afin d’obtenir un droit de passage suffisant pour désenclaver son fonds et en assurer son exploitation.

Les juges du fond ont déterminé le tracé du passage mais les propriétaires du fonds servant ont formé un pourvoi en cassation fondé sur deux moyens. Le premier portait sur le tracé du passage (moyen rejeté) et le second sur leur indemnisation. Autrement dit, les demandeurs en cassation reprochaient à la cour d’appel d’avoir écarté le paiement d’une indemnité compensatrice du dommage occasionné à leur voisin.

Dans son arrêt rendu le 15 octobre, la Cour de cassation ne revient pas sur le tracé de la servitude de passage établi par les juges du fond qui devait s’effectuer, conformément à l’article 684, alinéa 1^er, du Code civil, sur le fonds divisé puisque l’état d’enclave était la conséquence directe du partage des terres (Civ. 3^e, 31 mai 2007). Toutefois, elle casse l’arrêt au motif que les propriétaires du fonds servant auraient dû être indemnisés.

La Cour suprême rappelle, en effet, ce principe aux visas des articles 682 et 684 du Code civil : l’acte de partage des deux parcelles ne contenant « aucune renonciation des propriétaires du fonds servant à la perception d’une indemnité », la cour d’appel devait leur en allouer une, ce droit n’étant pas réservé exclusivement aux servitudes résultant de l’état d’enclave prévu par l’article 682 du code (sur la détermination du montant de l’indemnité v. Civ. 3^e, 16 avr. 1973 et Civ. 3^e, 9 févr. 1994). Par conséquent, c’est désormais la tâche de la cour d’appel de renvoi.

 Civ. 3^e, 15 oct. 2013, n° 12-19.563