[ 6 février 2018 ]

Droit des biens

Indivision : la propriété s’acquiert par le titre

Mots-clefs : Droit des biens, Droit de propriété, Indivision, Indivision conventionnelle, Acquisition collective, Achat d'un bien en indivision, Acquisition de la propriété par chaque indivisaire, Modalités du financement, Élément sans incidence

Si l’indivision est une situation le plus souvent subie à la suite d'un décès, d'un divorce ou d'une donation sans partage, elle peut aussi résulter d'une acquisition en commun. 

En l’espèce, deux personnes avaient indivisément acquis, pour moitié chacun, plusieurs parcelles de terrain. Elles avaient ensuite créé un lotissement sur l’une d’elles et fait édifier une maison d'habitation sur une autre, dont le financement avait en partie été assuré avec le produit de la revente des lots. L'un des coindivisaires avait ensuite assigné l'autre en liquidation et partage de l'indivision. La cour d'appel retint que les droits d'un des deux coindivisaires sur la maison indivise s'élèveraient à 46,24 % de sa valeur et ceux de l'autre à 31,22 %, au motif que chacun des coindivisaires avait financé à titre personnel, dans ces proportions respectives, le coût de la construction de la maison. L'arrêt d'appel est partiellement cassé par la première chambre civile, au motif que ceux qui achètent un bien en indivision en acquièrent la propriété, quelles que soient les modalités du financement. Ayant acheté le bien en indivision chacun pour moitié, les coindivisaires en avaient donc acquis la propriété dans la même proportion et la cour d'appel, violé en conséquence les dispositions de l’article 815 du Code civil et l'article 1134 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. 

Autrement dit, les modalités de financement étaient sans incidence sur la répartition des droits tels qu’ils avaient été originellement prévus dans l’acte notarié. Seule comptait l’acquisition de la propriété des parcelles, dans la même proportion c’est-à-dire pour moitié chacun, par chaque indivisaire. En conséquence, au moment de la liquidation et du partage de l'indivision, la répartition des droits de chaque indivisaire sur la maison indivise en proportion de leur part de financement personnel du coût de la construction, élément sans incidence, n’avait pas être prise en compte par les juges du fond. L’acquisition par un titre du bien par chaque indivisaire en indivision pour moitié, et donc l’acquisition de leur propriété dans la même proportion, rend indifférent le financement des biens acquis et des travaux effectués. 

En matière d’indivision, la propriété ne s’acquiert donc que selon les proportions fixées par le titre de propriété, peu important ensuite l’évaluation des droits sur cet immeuble indivis et rendant inutile de dresser un état liquidatif fixant les droits patrimoniaux respectifs de chacune des parties.

Civ. 1^re, 10 janv. 2018, n° 16-25.190