[ 31 mars 2026 ]

Droit des obligations

Inscription d’un bien en zone à risque entre la promesse et la vente : influence de l’approbation du plan de prévention sur l’étendue de l’obligation d’information du vendeur

Civ. 3^e, 19 févr. 2026, n° 24-10.524

Au XIXe siècle et pendant plus de la moitié du XXe, la protection du vendeur d’un immeuble primait celle de l’acquéreur, car l’on considérait que seul le premier pouvait être contraint de contracter. Depuis, au contraire, c’est l’acquéreur, de plus en plus assimilé à un consommateur, que la loi et la jurisprudence entendent protéger.

La Cour de cassation illustre une nouvelle fois cette tendance en décidant, par un important arrêt du 19 février 2026, que si après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble vendu est inscrite dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP), le dossier de diagnostic technique doit être complété par une mise à jour de l’état des risques existant au jour de la vente définitive, tel qu’il résulte de l’approbation du plan par arrêté préfectoral, nonobstant l’absence d’évolution du risque naturel initial. À défaut, il y a lieu de prononcer la résolution de la vente ou d’en réduire le prix.

Selon l’article L. 125-5 du Code de l’environnement, les acquéreurs de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRNP), prescrit ou approuvé, doivent être informés par le vendeur de l'existence de ces risques. En cas de non-respect de cette obligation, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

L’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) prévoit que cet état des risques fait partie du dossier de diagnostic technique qui doit être fourni par le vendeur et annexé à la promesse de vente.

En cas d’évolution, depuis la conclusion de la promesse, des informations données dans cet état des risques, l’article L271-5 du même Code oblige le vendeur à les porter à la connaissance de l’acheteur, notamment si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble est inscrite dans une des zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement ou l’arrêté préfectoral prévu au III du même article. Le dossier de diagnostic technique doit alors être complété par la mise à jour de l’état des risques existant à la date de signature de l’acte authentique de vente.

Enfin, l’article L. 562-4 du Code de l'environnement complète ce dispositif normatif en spécifiant que le PPRNP approuvé par le préfet fait partie des servitudes d'utilité publique affectant l’utilisation des sols. À ce titre, le plan approuvé a vocation à être annexé aux plans locaux d’urbanisme et par ce biais, s’impose aux autorisations d’occupation du sol (permis de construire par ex.)

Le cadre légal est donc clairement défini concernant l’obligation du vendeur de mettre à jour au stade de la vente définitive l’information sur les risques naturels donnée au stade de la promesse, dans l’hypothèse d’une évolution de ces risques durant la période précontractuelle (séparant la signature de la promesse et sa réitération par acte authentique notarié). C’est précisément dans ce cadre que s’inscrit l’arrêt rapporté, qui consacre l’obligation du vendeur d’actualiser l’état des risques annexé à l’acte de vente lorsque le plan de prévention des risques naturels, simplement prescrit lors de la promesse de vente, est approuvé avant la signature de la vente définitive, cette approbation valant servitude d’utilité publique.

Par promesse synallagmatique de vente signée le 3 novembre 2011, réitérée par acte authentique les 21 et 23 mars 2012, un couple avait acquis un terrain à bâtir. Un état des risques, annexé par les vendeurs à la promesse puis à l’acte authentique de vente, mentionnait que le terrain était situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques naturels prescrit pour risques d’inondation (PPRI). Or, postérieurement à la promesse de vente mais avant sa régularisation par acte authentique, ce PPRI avait été approuvé par arrêté préfectoral (du 28 février 2012), lui conférant valeur de servitude d’utilité publique.

En 2016, alors que les acquéreurs envisageaient d’entreprendre la construction de leur maison, ils s’étaient vu délivrer un certificat d’urbanisme négatif, fondé sur le PPRI classant leur terrain en zone à risque.

Les acquéreurs avaient alors assigné les vendeurs et les notaires, rédacteurs de l’acte authentique, en résolution de la vente et en indemnisation pour manquement à l’obligation d’information, sur le fondement de l’article L.125-5 du Code de l’environnement.

La Cour d’appel rejeta leurs demandes au motif qu’aucune mise à jour de l’état des risques n’apparaissait nécessaire dès lors que l’arrêté préfectoral du 28 février 2012 ne modifiait pas le plan antérieurement prescrit, qu’il se limitait à approuver, de sorte que la communication de cette information, tenant à l’approbation du plan, ne présentait pas d’intérêt pour les acquéreurs, d’ores et déjà informés du risque d’inondation encouru et de ce que l’immeuble acquis se situait dans le périmètre d’exposition à ce risque.

Les acquéreurs ont alors formé un pourvoi en cassation. Rappelant que les acquéreurs de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un PPRNP, prescrit ou approuvé, doivent être informés par le vendeur de l'existence de ces risques par la production, dans le cadre du diagnostic technique annexé à l'acte de vente, d'un état des risques naturels établi ou actualisé à partir des informations mises à disposition par le préfet, ils allèguent que si après la promesse de vente, le terrain promis s’inscrit dans une zone couverte par un PPRNP approuvé, le dossier de diagnostic doit être complété en conséquence, lors de la signature de l'acte authentique, par une mise à jour de l'état des risques existants. Adhérant à la thèse du pourvoi, la Cour rappelle que si entre la promesse et la vente, un PPRNP est approuvé par arrêté, la validité de la vente définitive est subordonnée à l’information de l’acheteur, lors de la signature de l’acte authentique, de l’arrêté relatif à l’état des risques naturels approuvé même postérieurement à la signature de la promesse. Le dossier de diagnostic technique joint à l’acte authentique de vente doit donc être complété ou mis à jour afin de tenir compte de cette approbation (v. déjà, Civ. 3^e, 19 sept. 2019, n° 18-16.700 et n° 18-16935, n° 18-17.562). L’appréciation du manquement du vendeur à son obligation d’information, en matière d’état des risques naturels, s’effectue donc au jour de la signature de l’acte authentique, et non au jour de la signature de la promesse synallagmatique. Cette précision est utile lorsqu’on sait qu’en application de l’article 1589 alinéa 1 du Code Civil, la promesse synallagmatique de vente vaut vente, et que la date de la signature de la promesse aurait pu, en application de cette disposition, être retenue pour déterminer le moment d’appréciation d’un éventuel manquement du vendeur à son obligation d’information. Elle confirme qu’aux fins de protéger l’acheteur, lorsque le bien promis à la vente est situé dans une zone soumise à un PPRPN, approuvé après le compromis mais avant la vente définitive, la bonne exécution par le vendeur de son obligation d’information s’apprécie à la date de la vente définitive.

Si le rappel de l’obligation de mise à jour de l’information délivrée par le vendeur entre la signature de la promesse et sa réitération par acte authentique ne posait pas de difficulté particulière, pour s’inscrire parfaitement dans le cadre légal fixé en la matière, l’arrêt précise, toujours dans le but de protection de l’acheteur, que l’absence de modification du zonage laisse inchangée l’obligation d’information du vendeur, dont la durée s’étend durant toute la phase précontractuelle : toute approbation d’un PPRI entre l’avant-contrat et la vente impose donc au vendeur d’immeuble une actualisation du dossier de diagnostic technique joint à l’acte de vente, sous peine de fragiliser la vente. En l’espèce, bien que l’arrêté préfectoral n’ait fait qu’approuver le PPRI prescrit, dont il ne modifiait pas les dispositions, le vendeur aurait dû, dans l’intervalle séparant la signature de la promesse de sa régularisation, produire un nouvel état des risques naturels, qui restait nécessaire à la validité de la vente définitive malgré l’absence d’un nouveau plan des risques d’inondation.

La décision semble quelque peu rigoureuse à l’égard du vendeur, qui pouvait en l’espèce légitimement penser que les acquéreurs avaient déjà connaissance de l’existence du risque d’inondation encouru. Fondé sur l’intégration du plan approuvé aux servitudes d’utilité publique, le devoir d’information du vendeur oblige ce dernier, pour sa bonne exécution, à mettre à jour le dossier de diagnostic technique à ce titre, résultant de l’approbation du PPRI.