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[ 3 octobre 2012 ] Imprimer

Droit des obligations

L’absence ne vaut pas refus de consentement

Mots-clefs : Promesse de vente, Clause pénale, Absence physique du vendeur

L’absence physique à un rendez-vous officiel pour réitérer une vente immobilière ne permet pas de faire jouer la clause pénale du compromis.

Trois personnes, dont un couple en instance de divorce, sont propriétaires d’un bien immobilier. Ils ont signé une promesse de vente comportant une clause pénale (v. F. Terré, Ph. Simler, Y. Lequette) en cas de refus de réitérer la vente par acte authentique.

Or, le jour de la signature de l’acte de vente, l’épouse ne s’est pas présentée chez le notaire car elle travaillait dans le Rhône pour les vendanges. Les acquéreurs n’ont pas tenté de contraindre la venderesse à régulariser l’acte authentique mais ont réclamé le paiement de l’indemnité de 5 % du prix de vente stipulée dans le compromis à titre de clause pénale tout en mettant en cause l’agence immobilière. La cour d’appel a débouté les acheteurs de leur demande en paiement de l’indemnité et de leur action en responsabilité à l’encontre de l’agence. Ils ont alors formé un pourvoi fondé sur trois moyens.

Ainsi, la Cour de cassation a eu l’occasion de se prononcer sur les conséquences de l’absence physique du vendeur le jour de l’acte authentique. Autrement dit, l’absence du vendeur permet-elle de faire jouer la clause pénale en faveur de l’acheteur ?

La Cour suprême rejette le pourvoi et en profite pour rappeler que la clause pénale n’est due qu’en cas de refus d’une partie de réitérer la vente par acte authentique. En l’espèce, l’un des vendeurs travaillait pour les vendanges et il n’est pas prouvé que cette personne ait été informée de la date du rendez-vous chez l’officier public. Ainsi, « son absence ne pouvait être interprétée comme l’expression d’une volonté claire et non équivoque de refuser la signature de l’acte authentique ». Subsidiairement, la Cour estime que la responsabilité de l’agence immobilière ne peut pas être engagée. En effet, la preuve du lien de causalité entre la négligence de l’agence qui a omis de mentionner les adresses des vendeurs dans le compromis et l’absence de l’un d’entre eux n’est pas rapportée.

Cet arrêt non publié limite donc encore la portée des clauses pénales déjà malmenées du fait du pouvoir modérateur du juge (C. civ., art. 1152).

Références

■ F. Terré, Ph. Simler, Y. Lequette, Droit civil Les obligations, 10e éd., Dalloz, coll. « Précis », 2009, n°621 et s.

■ Clause pénale

[Droit civil]

« 1°Dans un contrat, clause par laquelle le débiteur, s’il manque à son engagement ou l’exécute avec retard, devra verser au créancier une somme d’argent dont le montant, fixé à l’avance, est indépendant du préjudice causé. (…) ».

Source : S. Guinchard, T. Debard, Lexique des termes juridiques 2013, 20e éd., Dalloz, 2013.

■ Code civil

Article 1152

« Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. 

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite. »

Article 1226

« La clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution. »

 

Auteur :L. T.

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