[ 7 octobre 2019 ]

Contrats spéciaux

Le bailleur, l'appartement du bailleur et les sous-loyers du Airbnb

Un locataire avait sous-loué son appartement parisien pendant plusieurs années via la plate-forme Airbnb, sans l'accord de son bailleur.

Le propriétaire l'assigne alors en validité du congé et sollicite également le remboursement des sous-loyers en exécution de son droit d'accession.

Il convient de rappeler que l'article 1717 du Code civil prévoit qu'en principe la cession et la sous-location du bail sont autorisées sauf stipulations contraires.

Toutefois, en matière de baux à usage d’habitation, l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit l’inverse ; la cession ou la sous-location est interdite, sauf accord écrit du bailleur, qui doit également porter sur le prix du loyer.

Ainsi quand la sous-location est permise, le loyer de la sous-location ne doit pas dépasser le loyer principal et il n'existe pas de lien entre le bailleur principal et le sous-locataire (le locataire continue de répondre de toutes ses obligations vis-à-vis du donneur à bail).

À l'appui de son pourvoi, le locataire se prévaut du droit de jouissance conféré au preneur ainsi que de l'inopposabilité de la sous-location irrégulièrement consentie au propriétaire afin de percevoir et conserver les sous-loyers.

La Cour de cassation rejette le pourvoi sur un fondement inédit ; celui de la théorie de l'accession.

En effet la Haute Cour se fonde sur les articles 546 et 547 du Code civil prévoyant le droit d'accession notamment des fruits civils ; en l'occurrence les sous-loyers. Ce droit d'accession est prévu par l'article 546 qui dispose que : « la propriété d'une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement ».

Les sous-loyers, perçus en tant que fruits civils, reviennent ainsi au propriétaire de l'appartement par la théorie de l'accession. Le locataire est alors condamné à rembourser le bailleur des loyers frauduleusement perçus, nonobstant l'inopposabilité de la sous-location à ce dernier.  

Civ. 3^è, 12 sept. 2019, n° 18-20.727