[ 12 mars 2014 ]

Droit des biens

L’empiètement : obstacle à la cession forcée de mitoyenneté

Mots-clefs : Empiètement, Mitoyenneté, Cession forcée, Propriété

À la suite d’un jugement ordonnant le bornage de propriétés voisines ainsi que l’intervention d’un expert pour déterminer les limites de propriété et l’emplacement des bornes, un couple sollicite le rachat, pour moitié, des frais de construction d’un pilier édifié par leurs voisins empiétant de 19 centimètres sur leur propriété et sur lequel vient prendre appui leur portail. Les auteurs de la construction demandent, quant à eux, l’autorisation de déposer le pilier ainsi que la condamnation des époux à déplacer leur portail.

L’empiétement, volontaire ou non, d’un propriétaire sur le fonds voisin peut-il faire obstacle à l’acquisition par ce dernier de la mitoyenneté ?

Si l’article 545 du Code civil protège le droit de propriété, en énonçant que « nul n’est contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité », l’article 661 du même code, déclaré conforme à la Constitution (Cons. const. 12 nov 2010), envisage toutefois l’hypothèse d’une cession forcée de mitoyenneté pour « tout propriétaire joignant un mur ». Pour cela, ce dernier doit rembourser au maître du mur la moitié des frais de construction ainsi que la moitié de la valeur au sol.

En l’espèce, la cour d’appel, confirmant le jugement de première instance, fait droit à la demande de rachat de la mitoyenneté des époux empiétés par le paiement de la moitié des frais de construction. Se plaçant sur le terrain de la qualité de l’auteur de l’empiétement, elle précise que les propriétaires auteurs de la construction litigieuse ne peuvent se prévaloir de la règle jurisprudentielle selon laquelle l’empiétement fait obstacle à l’acquisition de la mitoyenneté, pour arguer du refus de la mitoyenneté.

La Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel, au visa des articles 545 et 661 du Code civil, en rappelant la règle jurisprudentielle déjà édictée précédemment : « L’empiétement, quelque en soit l’auteur, fait obstacle à l’acquisition de la mitoyenneté ».

Cet arrêt s’inscrit dans la droite ligne des solutions déjà dégagées par la Cour depuis 2007 (Civ. 3^e, 19 sept. 2007 ; Civ. 3^e, 5 avr. 2011 — bien que rendu au visa de l’article 808 du Code de procédure civile — et Civ. 3^e, 6 mars 2013). Par cet arrêt, la Haute Cour précise la règle en annonçant que l’auteur de l’empiétement n’importe pas pour l’application de celle-ci. Elle met également fin aux doutes quant à l’application de ce principe à l’empiétement par le sol, qui n’était pas évoqué dans les faits des arrêts précités.

Civ 3^e, 19 févr. 2014, n°13-12.107