[ 14 mars 2012 ]

Droit des obligations

Les limites du devoir d’investigation du notaire

Mots-clefs : Responsabilité professionnelle, Notaire, Vérification des déclarations, Informations factuelles, Absence d’obligation

Peut-on se fier aux déclarations que l’on nous fait ? Cruciale en matière sentimentale, la question l’est également dans la pratique notariale, comme en témoigne l’arrêt commenté. Une société acquiert deux terrains, l’achat étant assorti d’une clause d’inaliénabilité. Par acte authentique, la société souscrit auprès d’une banque un prêt hypothécaire avec constitution d’une hypothèque conventionnelle prise sur les deux terrains acquis. La société ayant ensuite été mise en liquidation judiciaire, la banque engage une action en responsabilité contre le notaire qui a instrumenté l’acte de prêt : elle prétend que le notaire a commis une faute en recevant un prêt affecté d’une hypothèque sur des biens inaliénables, ce qu’il n’était pas en droit d’ignorer, quoiqu’ait déclaré le vendeur, puisque la vente avait été publiée à la conservation des hypothèques. La cour d’appel ayant rejeté la demande indemnitaire formée par la banque, celle-ci se pourvoit en maintenant la thèse de la commission d’une faute par le notaire, en raison de l’exigence d’efficacité des actes qu’il reçoit. Se trouve ainsi posée la question de savoir si le notaire peut se fier à la déclaration, mensongère par omission, du vendeur ou si au contraire, il lui appartient de vérifier l’ensemble des faits déclarés par lui ? Dans un sens favorable au notaire, la Cour de cassation rejette le pourvoi en affirmant que « le notaire, qui n’était pas tenu de contrôler la véracité des informations d’ordre factuel fournies par les parties en l’absence d’éléments de nature à éveiller ses soupçons, avait établi l’acte de prêt en ignorant que la vente, dont il n’était pas le rédacteur, était d’ores et déjà conclue et qu’elle comportait une clause d’inaliénabilité rendant impossible la prise d’une hypothèque conventionnelle, situation que la (banque) et (l’acquéreur) lui avaient dissimulée ».

Comme le rappelait le pourvoi, le notaire est tenu de l’efficacité des actes qu’il reçoit ; à cette fin et en cette qualité de rédacteur d’actes, il doit vérifier les faits et conditions nécessaires à l’acte (validité d’un testament authentique ; vente d’un immeuble commun sans concours de l’épouse). En revanche, comme le rappelle ici la première chambre civile, il n’engage pas sa responsabilité lorsqu’il reçoit un acte en l’état de déclarations erronées des parties quant aux faits, même vérifiables, s’il ne disposait pas d’éléments de nature à douter de leur véracité (v. déjà, Civ. 1^re, 8 janv. 2009). Avant 2009, la Cour de cassation avait une position identique, mais peut-être plus clairement exprimée : il n’y a pas de faute s’il n’existe « aucune circonstance objective qui aurait permis au notaire de mettre en doute la déclaration faite par le vendeur » (Civ. 1^re, 10 févr. 2004, à propos d’un marchand de biens qui était en cours d’exécution d’un plan de redressement judiciaire ; v. égal. Civ. 1^re, 7 nov. 2006, à propos d’un cautionnement hypothécaire souscrit par un débiteur en liquidation judiciaire ; sur les éléments objectifs retenus comme devant conduire le notaire à douter de la déclaration de son client, v. note F. Vauvillé).

Le principe est donc que, comme la jurisprudence l’a rappelé maintes fois, le notaire n’engage pas sa responsabilité si une déclaration est erronée, à condition qu’il n’y ait pas de raison de douter de sa véracité. Notons, néanmoins, qu’il existe une exception, révélée par l’arrêt précité du 8 janvier 2009 : en cas de représentation de la partie à l’acte par un mandataire, le notaire redevient tenu de vérifier les déclarations faites au nom de la partie représentée lorsqu’elles conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte et lorsqu’il existe une « publicité légale aisément accessible ». En définitive, le notaire instrumentaire ne doit pas vérifier ce qui est déclaré par une partie en personne, mais s’assurer de la véracité de la déclaration faite par un mandataire, alors même que le mandataire, lui, lors de la procuration, n’a rien à vérifier !

Civ. 1^re, 23 févr. 2012, n°09-13.113