[ 26 janvier 2016 ]

Droit immobilier

Logement décent : une obligation pour le bailleur

Mots-clefs : Bail d’habitation, Logement meublé, Logement décent, Surface habitable minimale, Manquement du bailleur, Sanction, Suspension du paiement du loyer

Le propriétaire d'un meublé délivre à son locataire un commandement visant à mettre en œuvre la clause résolutoire stipulée dans leur contrat et l'assigne en acquisition de cette clause et en expulsion. Le preneur, soutenant que ce local n'est pas conforme aux critères d'un logement décent, sollicite reconventionnellement le remboursement des loyers versés, l'indemnisation de son préjudice et son relogement par le bailleur en application de la procédure d'interdiction d'habiter. Sa demande est accueillie en appel au motif que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un logement décent en ne mettant à disposition du preneur un logement dont la surface est inférieure à 9 mètres carrés, surface dont devait en outre être déduite celle du bac à douche rendant, de ce fait, la preuve du volume exact de ce logement impossible à vérifier. En effet, en vertu de la loi comme de l'article 27-2 du règlement sanitaire départemental des Hauts-de-Seine applicable à la cause, tout logement doit comprendre une pièce de 9 mètres carrés au moins, cette superficie étant calculée sans prise en compte des salles de bains ou de toilette et des parties formant dégagement ou cul-de-sac d'une largeur inférieure à 2 mètres. Or, il est établi en l'espèce que le logement loué a une surface inférieure à 9 mètres carrés, plus exactement 8,70 mètres carrés, surface dont devait en outre être déduite celle du bac à douche installé dans un coin de la pièce et que ce logement ne répondait donc pas aux règles d'habitabilité prévues par la loi. La Cour de cassation confirme cette décision et rejette en conséquence le pourvoi. 

La loi n° 2000-1208 dite SRU, en date du 13 décembre 2000, a notamment modifié l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et l’article 1719 du Code civil en faisant peser sur le bailleur l’obligation de délivrer un logement décent. Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, le logement ne peut laisser paraître « des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé » et doit être « doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation », l’objectif étant d’assurer un confort et une décence minimale au locataire. En l’absence de précision légale sur la notion de « logement décent », il convient de se référer, s’agissant des locaux à usage d’habitation principale, à la liste des conditions établie par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, ce dernier distinguant la protection de la sécurité physique et la santé du locataire des obligations tenant aux éléments d’équipement et de confort, parmi lesquels figure en premier lieu la surface habitable. Cependant, la loi réserve une certaine place à la liberté contractuelle, en autorisant le bailleur à s’affranchir de cette obligation en lui permettant de faire peser sur le locataire la charge de certains travaux à exécuter pour rendre le logement conforme, à la condition cependant que les parties s’accordent sur les modalités de réduction du loyer. Toutefois, les travaux de mise aux normes de confort et d’habitabilité sont exclus d’une telle dérogation, même en contrepartie d’une diminution des loyers (Civ. 3^e, 3 févr. 2010, n° 08-21.205) que ces travaux ne peuvent pas être mis à la charge du locataire, même avec une contrepartie. Enumérés par le décret n° 87-149 du 6 mars 1987, ces travaux comprennent, notamment, la composition et les dimensions des pièces, comme la surface habitable du logement, qui doit couvrir, sans compter la cuisine, une surface minimale de 9 mètres carrés ou 12 mètres carrés en présence d’un coin cuisine. Sans ces conditions, le bailleur peut se voir imputer un manquement aux règles d’habitabilité prévues par la loi, et donc se voir reprocher un manquement à son obligation de délivrer un logement décent. Et comme le rappelle ici la Cour, dans ce cas, le locataire est en droit de suspendre le paiement des loyers jusqu'à l'exécution des travaux ordonnés, ou de saisir le juge d’une demande en réduction du montant du loyer. Il peut également saisir le juge d’une demande de mise en conformité (L. 6 juill. 1989, art. 20-1). Il peut encore soulever l’absence de cause (C. civ., art. 1131) à défaut de se prévaloir de l’exception d’inexécution (Civ. 3^e, 28 avr. 2009, n° 08-11.749). Le locataire peut enfin résilier le bail de manière unilatérale, en observant le délai de préavis légal de trois mois, ou faire appel au juge pour obtenir la résiliation judiciaire du contrat pour inexécution par le bailleur de ses obligations.

Civ. 3^e, 17 déc. 2015, n° 14-22.754 P