[ 21 septembre 2026 ]

Contrats spéciaux

Maintien du locataire dans un logement indécent

Civ. 3^e, 4 juin 2026, n° 24-16.993 B

Par la décision rapportée, qui renforce les droits du preneur d’habitation, la Cour de cassation pose une limite à son congé pour motif légitime et sérieux, que ne peut valablement constituer la réalisation de travaux entrepris pour remédier à l’indécence du logement, situation connue du bailleur dès la conclusion du contrat.

Les circonstances de l’espèce font apparaître l’existence d’une situation paradoxale : alors que le propriétaire veut mettre les lieux loués en conformité avec les normes impératives sur la surface des logements décents, le locataire, qui est pourtant le seul en droit de l’exiger, fait obstacle à l’exécution de ces travaux de mise en conformité. Or ceux-ci supposent que les lieux soient libérés. Persistant à rester dans les lieux, le locataire se voit alors signifier un congé pour motif légitime et sérieux, sur le fondement de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (n° 89-462). Ultérieurement, le bailleur l’assigne en validation de ce congé et expulsion des lieux.

Accueillant cette demande, la cour d’appel valide le congé donné au locataire aux motifs que le refus de ce dernier de remédier à l’indécence du logement constitue un motif réel et sérieux de résiliation du bail, au sens de l’article 15 de la loi précitée, et que la réalité du motif du congé tenant à la réalisation de travaux de mise en conformité aux normes de décence est établie par le bailleur, justifiant notamment avoir mandaté un entrepreneur afin d'effectuer des travaux propres à rétablir une surface habitable de 11 m².

Devant la Cour de cassation, le locataire fait grief à l'arrêt de valider le congé pour motif légitime et sérieux délivré par le bailleur et d'ordonner son expulsion des lieux, alors que l’article 1719, 1°, du Code civil interdit explicitement au propriétaire, dont les locaux loués à usage d'habitation se révèlent impropres à cet usage, de se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.

La Cour de cassation lui donne raison au visa des articles 1719, 1°, du Code civil, 6, 15 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 :

C. civ., art. 1719, 1°. Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. Partant, le propriétaire ne peut motiver la rupture du bail d’habitation par l’indécence du logement : la protection du logement d’habitation, le plus souvent familial, s’y oppose.

L. du 6 juill. 1989, art. 6. Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Étant précisé que, dans une même perspective de protection renforcée du logement d’habitation, les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'État pour les locaux à usage de résidence principale.

L. du 6 juill. 1989, art. 15. Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur et, à l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

L. du 6 juill. 1989, art. 20-1. Si le logement loué ne satisfait pas aux impératifs de décence du logement issus de l'article 6 précité, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. 

Et la Cour d’inférer des textes qui précèdent que ne peut constituer un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l'indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail.

La solution rappelle que la législation sur les logements décents est instituée en faveur du locataire, qui a seul l’initiative d’une demande de mise en conformité des lieux, selon l’article 20-1 de la loi de 1989 (v. pour une destruction par cas fortuit C. civ., art. 1722). Dans cette perspective, elle confirme l’étendue des obligations pesant, en conséquence de cette orientation légale, sur le bailleur d’habitation : celui-ci est tenu de délivrer un logement décent lors de la conclusion du bail et de le maintenir en état de répondre aux exigences légales pendant toute la durée du bail.

Cependant, contrairement à ce que sa lecture hâtive pourrait induire, cette législation n’oblige pas le seul bailleur. En effet, selon l’article 7, e) de la loi de 1989, ici passé sous silence, le locataire doit permettre l’accès aux lieux loués pour l’exécution des travaux répondant, notamment, aux obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6, destinées à rendre le local propre à l’habitation, autrement dit, à le rendre décent (sur la réduction du loyer, v. C. civ., art. 1724). Le refus du locataire de libérer les lieux pour permettre au bailleur de réaliser les travaux destinés à rendre le logement décent traduit donc l’inexécution d’une obligation lui incombant. Or une telle inexécution constitue en principe un motif légitime et sérieux du congé délivré par le bailleur (L. du 6 juill. 1989, art.15).

La Cour de cassation refuse toutefois d’adopter ce raisonnement dans le cas de l’espèce, mettant en évidence la connaissance de l’indécence du logement par le bailleur dès la date de conclusion du bail. Une situation d’indécence connue du bailleur lors de la mise en location caractérise sa mauvaise foi. Les juges du droit déduisent en l’espèce de la mauvaise foi ainsi établie du bailleur l’impossibilité de prendre prétexte des travaux destinés à remédier à l’indécence du logement pour motiver le congé. Un bailleur de mauvaise foi ne saurait donc valablement délivrer congé à son locataire au seul motif de son intention (même avérée) de réaliser des travaux destinés à rendre le logement conforme aux exigences de décence. La solution inverse inciterait en effet les propriétaires à louer des logements indécents en conservant ensuite une faculté d’expulsion du locataire. Ainsi ces derniers ne sont-ils pas admis à utiliser la faculté de congédier un locataire pour remédier à un manquement qui leur était imputable dès l’origine. Dans un sens conforme à la ratio legis, le juge du droit évite de cette façon une conséquence inique au locataire que le législateur cherche à protéger. Un bailleur ne peut pas se prévaloir de ses propres manquements contractuels pour justifier l’éviction de son locataire. En l’espèce, le projet du bailleur de réaliser des travaux pour mettre en conformité un logement qu’il savait indécent dès la conclusion du bail ne peut donc, nonobstant le refus opposé par son locataire, motiver valablement le congé délivré à ce dernier.