[ 10 octobre 2022 ]

Droit des obligations

Non-constructibilité d’un terrain « à bâtir » : un vice caché

Civ. 3^e, 7 sept. 2022, n° 21-17.972

La non- constructibilité d’un terrain à bâtir constitue-t-il un vice caché ou un défaut de conformité ? Telle était la question posée à la Cour de cassation dans la présente décision. 

En l’espèce, un couple s’était porté acquéreur d’un terrain à bâtir et avait obtenu un permis de construire sur ce terrain, qui avait ensuite fait l’objet d’un retrait. Le couple d’acquéreurs avait en conséquence de ce retrait assigné les vendeurs aux fins d’obtenir une indemnisation de leur préjudice, sur le fondement de l’obligation du vendeur de délivrer une chose conforme à celle prévue au contrat (C. civ., art. 1604 s.). 

La cour d’appel rejeta leur demande au motif que la non-constructibilité du terrain ne constituait pas un défaut de conformité. Selon les juges du fond, le vendeur avait valablement exécuté son obligation de délivrance conforme, le bien délivré correspondant à celui stipulé dans l’acte de vente, « tant s’agissant de sa situation que de sa contenance ».  Seule était en jeu la garantie des vices cachés : le terrain à bâtir s’était révélé inconstructible, rendant celui-ci impropre à sa destination. Cependant, l’action des acquéreurs n’ayant été engagée que sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme, elle fut jugée irrecevable. 

Devant la Cour de cassation, le couple d’acquéreurs soutint alors que la non-constructibilité du terrain constituait un manquement à l’obligation de délivrance conforme du vendeur, dans la mesure où le caractère constructible du bien vendu avait été expressément stipulé dans l’acte. En effet, l’acte de vente précisait sans équivoque l’objet de la vente, portant sur un terrain « à bâtir », ce qui laissait bien entendre que le terrain était constructible. Dès lors, la différence observée entre les spécifications contractuelles et la non-constructibilité de la chose finalement livrée caractérisait un défaut de conformité engageant, non pas la garantie du vendeur au titre des vices cachés, mais sa responsabilité contractuelle au titre du manquement commis à son obligation de délivrance conforme.  

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle approuve les juges du fond d’avoir considéré le bien délivré conforme à celui mentionné dans l’acte de vente et retenu que la non-constructibilité constitue « non pas un défaut de conformité mais un vice caché de la chose vendue ». 

La solution n’est pas nouvelle, la Cour de cassation ayant déjà eu l’occasion de juger que la non-constructibilité d’un terrain constitue non pas un défaut de conformité, mais un vice caché de la chose vendue (Civ. 3^e, 30 sept. 2021, n° 20-15.354 et 20-16.156 ; Civ. 3^e, 20 mai 2014, n° 13-12.685).

Cependant, la solution ici rendue nous semble à la fois infondée, incohérente et sévère. 

Infondée, d’abord, en raison de la confusion opérée entre conformité contractuelle et vice caché. Rappelons que le défaut de conformité résulte d’une différence objective entre la chose délivrée et la chose promise, alors que la non-conformité subjective de la chose à l’usage normalement attendu par l’acheteur relève de la garantie des vices cachés. L’obligation de délivrance conforme témoigne ainsi d’une conception matérielle de la conformité de la chose vendue au contrat, tandis que la garantie des vices cachés repose sur une conception fonctionnelle de la conformité, supposant de tenir compte de l’aptitude de la chose à remplir l’usage normalement attendu par l’acquéreur. À cet égard, la qualification de vice caché est ici éminemment contestable car si la non-constructibilité d’un terrain peut constituer un défaut de conformité de la chose vendue à sa destination normale, et non un défaut de conformité aux caractéristiques convenues entre les parties, cette analyse ne vaut que dans le cas où le caractère constructible du bien vendu n’avait pas été mentionné dans l’acte de la vente considérée (v. sur ce point, à propos d’une chaîne de contrats de vente, Civ. 3^e, 30 sept. 2021, préc.). Or en l’espèce, ressortait bien des termes de l’acte de vente (« terrain à bâtir ») une discordance objective entre ce qui avait été contractuellement promis (un terrain constructible) et ce qui fut en définitive livré (un terrain non-constructible). 

Incohérente, ensuite, au regard de la conception subjective de l’erreur sur la substance de la chose vendue. En effet, depuis le temps que prévaut en jurisprudence cette approche subjective, rendant possible l’annulation de la vente d’un terrain non constructible lorsque sa constructibilité était, au moment de la vente, considérée par l’acheteur comme une qualité essentielle, on ne peut que regretter l’incohérence de la Cour qui semble ici considérer la constructibilité du terrain comme un seul élément adventice de la vente, appréciant la conformité du bien aux seules stipulations du contrat relatives à sa situation géographique et à sa contenance. 

Sévère, enfin, sous l’angle du délai pour agir, l’acheteur se voyant ainsi soumis au bref délai de deux ans, courant à compter de la découverte du vice caché, sous peine de forclusion de son action.

En définitive, on ne peut que souhaiter que cet arrêt non publié restera isolé.