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[ 19 mars 2010 ]
Droit civil
Nullité de la promesse de vente du logement familial consentie par un seul époux
Mots-clefs : Logement familial (protection, aliénation), Promesse de vente (Nullité, nature, effets), Mariage (obligations)
La nullité de la promesse de vente invoquée par l'épouse, dont le consentement n'a pas été donné, prive l'acte de tout effet, y compris dans les rapports du mari avec ses autres cocontractants.
Un époux marié sous le régime de la séparation de biens avait consenti à un couple marié une promesse de vente portant sur un pavillon dont il était propriétaire indivis avec son épouse et qui constituait le logement de la famille. Son épouse s'étant opposée à la régularisation par acte authentique, les bénéficiaires de la promesse avaient assigné le couple propriétaire au paiement de l'indemnité prévue par la clause pénale. La cour d'appel avait condamné l'époux vendeur à payer l'indemnité contractuelle, au motif que celui-ci ne pouvait se prévaloir de la nullité de l'acte de vente et restait donc tenu de son exécution vis-à-vis des acquéreurs.
La première chambre civile censure cette décision par un arrêt du 3 mars 2010, estimant, au visa de l'article 215, alinéa 3, du Code civil, que « la nullité de la promesse de vente invoquée par l'épouse, dont le consentement n'avait pas été donné, privait l'acte de tout effet, y compris dans les rapports du mari avec les autres cocontractants ».
Selon ce texte, « les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n'a pas donné son consentement à l'acte peut en demander l'annulation : l'action en nullité lui est ouverte dans l'année à partir du jour où il a eu connaissance de l'acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d'un an après que le régime matrimonial s'est dissous ». Il en ressort clairement que la nullité encourue est relative : l'action n'est ouverte qu'à l'époux dont le consentement était requis (Civ. 1re, 11 oct. 1989). Mais cette nature relative ne saurait être confondue avec les effets de la nullité qui, eux, jouent pleinement et s'opposent aux tiers (en l'espèce, les bénéficiaires de la promesse). L'indemnité contractuelle ne pouvait donc pas être mise en jeu.
Cette décision confirme la volonté de la Cour de cassation d'assurer la protection du logement familial au sens de l'article 215 (v. déjà, Civ. 1re, 6 avr. 1994, s'agissant d'une promesse synallagmatique de vente, constitutive d'un acte de disposition).
Civ. 1re, 3 mars 2010, n° 08-18.947, F-P+B
Références
« Statut qui gouverne les intérêts pécuniaires des époux, dans leurs rapports entre eux, et dans leurs rapports avec les tiers et dont l’objet est de régler le sort des biens actifs et passifs des époux pendant le mariage et à sa dissolution. »
« Situation juridique née de la loi ou de la convention des parties et qui se caractérise par la concurrence de droits de même nature exercés sur un même bien ou sur une même masse de biens par des personnes différentes (les coïndivisaires), sans qu’il y ait division matérielle de leurs parts.
L’indivision est un état provisoire, sauf lorsqu’il y a indivision forcée, c’est-à-dire lorsque la chose commune est indispensable à l’usage de tous (cour, mur mitoyen, puits) ; dans ce cas aucun des copropriétaires ne peut exiger le partage. »
« Dans un contrat, clause par laquelle le débiteur, s’il manque à son engagement ou l’exécute avec retard, devra verser au créancier une somme d’argent dont le montant, fixé à l’avance, est indépendant du préjudice causé. »
Source : Lexique des termes juridiques 2010, 17e éd., Dalloz, 2009.
« Les époux s'obligent mutuellement à une communauté de vie.
La résidence de la famille est au lieu qu'ils choisissent d'un commun accord.
Les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n'a pas donné son consentement à l'acte peut en demander l'annulation : l'action en nullité lui est ouverte dans l'année à partir du jour où il a eu connaissance de l'acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d'un an après que le régime matrimonial s'est dissous. »
■ Civ. 1re, 11 oct. 1989, D. 1990. 310, note Le Guidec ; RTD civ. 1991. 387, obs. Vareille ; JCP 1990. II. 21549, note Henry ; JCP N 1990. II. 267, note Venandet ; Defrénois 1989. 1420, obs. Champenois.
■ Civ. 1re, 6 avr. 1994, JCP 1994. IV. 1540, JCP 1995. I. 3821, n° 1, obs. Wiederkher.
■ V. M. Lamarche et J.-J. Lemouland, « Mariage », Rép. civ. Dalloz, nos 206 s.
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