[ 19 mars 2010 ]

Droit civil

Nullité de la promesse de vente du logement familial consentie par un seul époux

Mots-clefs : Logement familial (protection, aliénation), Promesse de vente (Nullité, nature, effets), Mariage (obligations)

Un époux marié sous le régime de la séparation de biens avait consenti à un couple marié une promesse de vente portant sur un pavillon dont il était propriétaire indivis avec son épouse et qui constituait le logement de la famille. Son épouse s'étant opposée à la régularisation par acte authentique, les bénéficiaires de la promesse avaient assigné le couple propriétaire au paiement de l'indemnité prévue par la clause pénale. La cour d'appel avait condamné l'époux vendeur à payer l'indemnité contractuelle, au motif que celui-ci ne pouvait se prévaloir de la nullité de l'acte de vente et restait donc tenu de son exécution vis-à-vis des acquéreurs.

La première chambre civile censure cette décision par un arrêt du 3 mars 2010, estimant, au visa de l'article 215, alinéa 3, du Code civil, que « la nullité de la promesse de vente invoquée par l'épouse, dont le consentement n'avait pas été donné, privait l'acte de tout effet, y compris dans les rapports du mari avec les autres cocontractants ».

Selon ce texte, « les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille, ni des meubles meublants dont il est garni. Celui des deux qui n'a pas donné son consentement à l'acte peut en demander l'annulation : l'action en nullité lui est ouverte dans l'année à partir du jour où il a eu connaissance de l'acte, sans pouvoir jamais être intentée plus d'un an après que le régime matrimonial s'est dissous ». Il en ressort clairement que la nullité encourue est relative : l'action n'est ouverte qu'à l'époux dont le consentement était requis (Civ. 1^re, 11 oct. 1989). Mais cette nature relative ne saurait être confondue avec les effets de la nullité qui, eux, jouent pleinement et s'opposent aux tiers (en l'espèce, les bénéficiaires de la promesse). L'indemnité contractuelle ne pouvait donc pas être mise en jeu.

Cette décision confirme la volonté de la Cour de cassation d'assurer la protection du logement familial au sens de l'article 215 (v. déjà, Civ. 1^re, 6 avr. 1994, s'agissant d'une promesse synallagmatique de vente, constitutive d'un acte de disposition).

Civ. 1^re, 3 mars 2010, n° 08-18.947, F-P+B