[ 6 octobre 2011 ]

Droit des obligations

Nullité relative du bail à construction conclu pour un prix dérisoire

Mots-clefs : Prescription civile, Prescription quinquennale, Absence de cause, Vil prix, Nullité relative

La commune de Cannes a consenti à une société un bail à construction sur un terrain situé sur la Croisette moyennant la réalisation d’un complexe hôtelier et le paiement d’un loyer annuel de 762,25 euros. Après l’adjudication de ce bail à une autre société, la commune de Cannes a assigné cette dernière aux fins de voir, à titre principal, constater l’inexistence du contrat de bail à construction, à titre subsidiaire, prononcer sa nullité.

Déboutée de sa demande par la cour d’appel au motif que son action était prescrite, elle a formé un pourvoi en cassation. Dans un moyen unique divisé en deux branches, elle soutient :

– d’une part, que le contrat litigieux, faute d’avoir fixé un loyer sérieux, est inexistant ;

– et, d’autre part, qu’en tout état de cause, ledit contrat étant nul de nullité absolue pour absence d’objet, l’action en nullité se prescrit par trente ans.

Les deux arguments ont pour objectif commun d’éviter l’écueil de la prescription de l’action engagée. Selon la cour d’appel en effet, la nullité encourue en l’espèce est une nullité relative qui, en application de l’article 1304 du Code civil, se prescrit par cinq ans à compter de la date de conclusion du contrat. Celui-ci ayant été conclu en 1988, l’action en nullité était prescrite lorsque la commune de Cannes a agi en 2006.

Pour contester ce raisonnement, le demandeur au pourvoi tente de faire valoir que le contrat est inexistant ou, à tout le moins, nul de nullité absolue. Dans un cas comme dans l’autre, il échappe donc à la prescription :

– soit le contrat est inexistant, or l’inexistence est imprescriptible ;

– soit il est nul de nullité absolue, or, la nullité absolue se prescrivait, antérieurement à la loi du 17 juin 2008, par trente ans (le contrat ayant été conclu en 1988, sa nullité pouvait être poursuivie jusqu’en 2018).

Insensible à cette argumentation, la Cour de cassation rejette le pourvoi : « le contrat de bail à construction conclu pour un prix dérisoire ou vil n’est pas inexistant mais nul pour défaut de cause. L’action en nullité de ce contrat, qui relève d’intérêt privé, est, s’agissant d’une nullité relative, soumise à la prescription quinquennale de l’article 1304 du code civil ».

Le rejet de l’inexistence n’est guère surprenant : fruit d’une construction doctrinale selon laquelle le contrat dépourvu d’un élément sans lequel on ne peut concevoir qu’il y ait acte juridique serait non seulement nul mais inexistant, la notion d’inexistence n’a jamais été consacrée par la jurisprudence, qui lui a toujours préféré la nullité.

Sur ce point, précisément, la Cour de cassation retient en l’espèce que la nullité du bail à construction conclu pour un prix dérisoire est encourue pour absence de cause, alors que le pourvoi invoquait quant à lui une absence d’objet. En se plaçant sur ce terrain, le pourvoi entendait se prévaloir de la jurisprudence de la chambre commerciale selon laquelle le contrat nul pour absence d’objet est nul de nullité absolue (Com. 23 oct. 2007). En se fondant quant à elle sur l’absence de cause, la troisième chambre civile justifie la soumission de l’action à la nullité relative (Civ. 3^e, 29 mars 2006).

Ce faisant, elle témoigne une nouvelle fois de son adhésion à la conception moderne de la théorie des nullités qui subordonne la nature (absolue ou relative) de la nullité à celle des intérêts (généraux ou particuliers) protégés par la condition méconnue (v. F. Terré, P. Simler, Y. Lequette, n° 357). De fait, c’est bien l’intérêt particulier de la commune de Cannes qui a été méconnu par le bail à construction à vil prix, dont elle aurait par conséquent dû demander la nullité dans les cinq ans de sa conclusion.

Enfin, on rappellera qu’avec l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, ayant fait de la prescription quinquennale le nouveau délai de droit commun, la différence importante entre les délais pour agir en nullité relative ou en nullité absolue, dont cet arrêt est une illustration, a disparu.

Civ. 3^e, 21 sept. 2011, n° 10-21. 900