[ 28 octobre 2009 ]

Droit immobilier

Pacte de préférence : respect du droit de propriété

Mots-clefs : Pacte de préférence (durée, prix, validité), Droit de propriété, Vente, Prix prédéterminé, Droit de priorité, Marché immobilier, Spéculation immobilière, Contrat, Force obligatoire

Un particulier fit l’acquisition, en 2003, d’un lot dans un lotissement communal à un prix intéressant. En contrepartie, était stipulé dans l’acte de vente que, pendant un délai de vingt ans, le rachat du terrain devait, avant toute revente à un tiers, être proposé préalablement à la commune, à un prix déterminé dans le contrat. En 2006, l’acheteur trouva un acquéreur à un prix supérieur à celui de l’acquisition ; la commune l’avisa de son souhait d’exercer son droit de priorité au prix prévu au contrat. Arguant d’une atteinte à son droit de propriété, le vendeur assigna la commune pour faire annuler la clause litigieuse. Il fut débouté. Cette solution est confirmée par l’arrêt du 23 septembre 2009.   

La qualification de la clause — pacte de préférence — ne soulevait pas de difficulté : le propriétaire du bien s'était engagé, au cas où il le vendrait, à donner la préférence au bénéficiaire du pacte. Quant à la stipulation d’un délai, elle n’est pas une condition de validité du pacte (Civ. 1^re, 6 juin 2001 ; Civ. 1^re, 15 janv. 2003). L’article 1660 du code civil visant la faculté de rachat étant inapplicable, le pacte de préférence peut être stipulé pour un terme excédant cinq années (ici, vingt ans). La prédétermination du prix ne conditionne pas davantage la validité de la clause, mais dès l’instant où un terme a été fixé, il devient possible d'insérer un prix. Comme tout contrat, le pacte de préférence a un effet obligatoire (art. 1134, al. 1^er, C. civ.) : le promettant doit proposer par priorité son bien au bénéficiaire, aux prix et délai prévus. En revanche, il ne prive pas le propriétaire de sa propriété (art. 544 C. civ. ; art. 1^er Protoc. add. n° 1 à la Conv. EDH) : il ne force pas le propriétaire à vendre.

Pour la Cour de cassation, c’est à bon droit que la cour d’appel a, en l’espèce, retenu que « les modalités stipulées, notamment quant à la durée de validité de la clause, n’étaient pas, au regard de la nature et de l’objet de l’opération réalisée, constitutives d’une atteinte au droit de propriété ». La Haute Cour relève que la stipulation, librement convenue, « avait pour but, en fixant d'ores et déjà un prix, institué pour une durée de vingt ans, d'empêcher la spéculation sur le bien dans un contexte marqué par la rareté de l'offre et le "décrochage" des possibilités financières de la plupart des ménages par rapport à l'envolée des prix de l'immobilier », et que le promettant « avait bénéficié, en contrepartie de son acceptation, de la possibilité d'accéder à un marché protégé ».

Civ. 3^e, 23 septembre 2009, FS-P+B, n° 08-18.187