[ 29 janvier 2026 ]

Droit des biens

Le règlement de copropriété ne constitue pas un juste titre de nature à caractériser l’usucapion

Civ. 3^e, 18 déc. 2025, n° 24-15.759

L’usucapion, ou prescription acquisitive, constitue un moyen d'acquérir un droit réel principal (propriété mobilière ou immobilière, usufruit, servitude), à l’exclusion des droits réels accessoires, droits de créance ou intellectuels, et des choses qui ne sont pas dans le commerce (C. civ., art. 2260). Cette fonction acquisitive repose sur l'exercice d’un droit d’usage prolongé, dont la durée varie selon la situation considérée (en principe de trente ans, v. C. civ., art. 2272). Le terme « d’usucapion », qui ne figure pas dans la loi, exprime plus immédiatement que le terme de prescription une acquisition par l'usage d’un bien pendant un certain laps de temps. Pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire (C. civ., art. 2261), étant précisé que les actes de pure faculté ou de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription (C. civ., art. 2262). En outre, en matière immobilière, celui qui invoque la prescription acquisitive doit détenir un juste titre, soit un titre qui aurait été de nature à transférer la propriété s’il avait été émis par le véritable propriétaire. Seul un titre de cette nature peut permettre au possesseur de devenir propriétaire du bien, à l’expiration d’une prescription abrégée de dix ans s’il est de bonne foi, ou de trente ans s’il est de mauvaise foi (C. civ., art. 2272). Tel est l’enjeu de la détention de ce « juste titre », en l’espèce refusé au copropriétaire qui invoquait, à l’appui d’un règlement de copropriété, l’acquisition par usucapion de la propriété de constructions édifiées sur une partie commune d’un immeuble affectée à son usage privatif.

Au cas présent, les propriétaires du lot n° 3 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, accessible par deux rues, soutenaient que les autres copropriétaires avaient édifié sans autorisation des constructions, pour partie sur une cour constituant une partie commune, pour partie sur une cour sur laquelle le règlement de copropriété avait conféré aux propriétaires du lot n°2 un droit de jouissance privatif. Or si un règlement de copropriété peut accorder au titulaire d’un lot un droit de jouissance privatif sur certaines parties communes, en principe à l’usage de tous les copropriétaires, un tel droit de jouissance ne confère pas à son titulaire le droit d’édifier un ouvrage, soumis à une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires (Civ. 3^e, 23 janv. 2020 n° 18-24.676). Les propriétaires du lot n°3 ont alors assigné les propriétaires du lot n°2, ainsi que le syndicat des copropriétaires, aux fins de voir ordonner la remise en état du lot litigieux, en partie constitué de constructions non autorisées.

Pour les débouter de leur demande, la Cour d’appel a retenu que les propriétaires du lot n°2 ont acquis par usucapion (prescription acquisitive) les constructions édifiées sur les cours situées de part et d’autre de leur maison principale, constituant leur lot, en se fondant sur la mention du règlement de copropriété stipulant que l’acquéreur de ce lot n° 2 aura seul l’usage de la cour comprise dans son lot et qu’il pourra en conséquence modifier et disposer de ces constructions à sa guise. Pour les juges du fond, cette stipulation du règlement de propriété, conférant aux copropriétaires un droit d’usage privatif sur la partie commune comprise en leur lot, suffirait à établir à leur profit un juste titre leur permettant de prescrire.

Les propriétaires du lot n° 3 ont formé un pourvoi en cassation pour contester l'acquisition par usucapion abrégée de la propriété des constructions litigieuses, inférée à tort par les juges du fond du règlement de copropriété qui, faute d’être pourvu d’effet translatif de propriété, ne peut constituer un juste titre de nature à caractériser l’usucapion.

Le pourvoi posait ainsi la question de l’acquisition par usucapion de la propriété des constructions édifiées sur une partie commune affectée à la jouissance privative d’un copropriétaire.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation donne raison aux auteurs du pourvoi et casse l’arrêt d’appel. Après avoir rappelé que celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans (C. civ., anc. art. 2265, en l’espèce applicable ; désormais, art. 2272, al. 2), ce qu’elle admet au bénéfice de copropriétaires soutenant avoir acquis la propriété de parties communes par juste titre (Civ. 3^e, 30 avr. 2003 n° 01-15.078 – Civ. 3^e, 25 mars 2014 n° 11-17.435), elle confirme que le juste titre nécessaire à cette usucapion abrégée s’entend du titre de propriété qui, s’il était émané du véritable propriétaire, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription (v. déjà, Civ. 3^e, 11 févr. 2015, n° 13-24.770). Bien que n’émanant pas du véritable propriétaire, le juste titre doit néanmoins révéler l’intention de transférer la propriété. Or le règlement de copropriété qui confère un droit d’usage et de jouissance, fût-il exclusif, sur une partie commune, ne revêt pas de caractère translatif de propriété, nécessaire à la constitution d’un juste titre permettant de prescrire (v. déjà, Civ. 3^e, 5 oct. 1994 n° 92-15.926). En l’espèce, il n’était donc pas possible de déduire un titre de propriété de la mention du règlement conférant un droit de jouissance privatif aux titulaires du lot n° 2 invoquant l’acquisition par prescription décennale des constructions, nonobstant l’absence de désignation des extensions litigieuses dans leur acte de vente ou dans ledit règlement (comp. Civ. 3^e, 30 avr. 2003, n° 01-15.078).