[ 18 novembre 2020 ]

Droit des sûretés et de la publicité foncière

Précisions sur l’articulation entre le droit local d’Alsace-Moselle et le droit civil en matière d’inscription du privilège du vendeur

Civ. 3^e, 1^er oct. 2020, n° 18-16.888

Les spécificités du droit applicable dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle sont souvent mal connues des juristes de « vieille France ». Elles ne sont manifestement pas toujours davantage pleinement maîtrisées par les magistrats locaux, comme le montre la décision rendue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 1^er octobre 2020.

Portant sur la question particulière de l’inscription du privilège du vendeur, cet arrêt permet de revenir sur les effets attachés à l’inscription de ce privilège, qui se révèlent être profondément différents en droit local et en droit français. 

Dans cette affaire, une société civile de construction avait vendu un immeuble en l’état futur d’achèvement à un acquéreur, par acte notarié. Le notaire se chargea de déposer une requête en inscription du privilège du vendeur au livre foncier de Strasbourg. Le juge du livre foncier refusa cependant l’inscription au motif que le dépôt était tardif, puisqu’il excédait le délai de deux mois prescrit par l’article 2379 du Code civil.

Le notaire contesta la décision, arguant de ce que l’inscription de la sûreté n’était pas soumise aux règles du code civil, mais régie par les dispositions spécifiques du droit local contenues dans la loi du 1^er juin 1924, lesquelles ne prévoient aucun délai particulier pour procéder à la formalité.

La cour d’appel de Colmar, saisie du pourvoi direct contre l’ordonnance du juge du livre foncier, confirma le rejet. Pour les juges du fond, le délai de deux mois prévu par le Code civil doit s’analyser comme une règle de fond qui détermine l’efficacité du privilège du vendeur et non comme une simple règle de publicité foncière. La cour d’appel déduit de cette qualification que le droit local ne peut déroger aux règles prévues par le code civil et que partant, les dispositions spécifiques de la loi du 1^er juin 1924 ne sont pas applicables.

D’un point de vue procédural, on observe déjà les spécificités du droit local, dans lequel la publicité foncière est confiée à un bureau foncier où officient des juges du livre foncier, et non aux services de la publicité foncière. On notera également que la voie de recours pour contester la décision du juge du livre foncier n’est pas l’appel mais le « pourvoi immédiat » qui saisit la cour d’appel de la contestation (Annexe du Code de procédure civile relative à son application dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle, art. 8).

Sur le fond ensuite, la Cour de cassation donne tort aux juges alsaciens. Bien qu’elle confirme que l’inscription du privilège du vendeur dans un délai de deux mois s’analyse comme une règle de fond, la troisième chambre civile considère toutefois que cette qualification ne fait nullement obstacle à l’application du droit local qui ne prévoit aucun délai spécifique pour l’accomplissement de la formalité.

■ L’inscription du privilège du prêteur prévu par l’article 2379 du Code civil : une disposition de fond

Pour être opposable aux tiers, le privilège du vendeur, comme le privilège de prêteur de deniers, doit être inscrit dans un délai de deux mois qui court à compter de la conclusion de l’acte de vente (C. civ., art. 2379). Le privilège prend alors rang à la date, non pas de l’inscription, mais de l’acte de vente qui lui a donné naissance. Contrairement à l’inscription d’hypothèque, l’inscription du privilège du vendeur n’est donc pas attributive de rang, ce dernier rétroagissant à la date de l’acte de vente. 

A défaut d’inscription dans le délai imparti par l’article 2379 du Code civil, le privilège, qui confère un rang d’excellente qualité au créancier, est rétrogradé en simple hypothèque. Les effets très avantageux du privilège sont donc perdus par le créancier, qui ne dispose plus que d’une hypothèque laquelle, en outre, ne prendra rang qu’à la date de l’inscription effectuée, sans pouvoir rétroagir à la date de l’acte de vente.

Parce que l’article 2379 du Code civil conditionne l’efficacité de la sûreté, la Cour de cassation confirme qu’il s’analyse bien comme une disposition de fond. Pour autant, cette qualification n’a nullement pour conséquence d’empêcher l’application du droit local lorsque le privilège affecte un immeuble situé en Alsace ou en Moselle.

■ L’application de la dérogation permise par le droit local : l’absence de délai impératif en matière d’inscription du privilège du vendeur

Dans cet arrêt du 1^er octobre 2020, la Cour de cassation relève que la réforme de la publicité foncière opérée par le décret du 4 janvier 1955 n’a pas eu pour conséquence de rendre inapplicables les dispositions de la loi du 1^er juin 1924 régissant les droits sur les immeubles situés dans les départements du Haut-Rhin, du Bas-Rhin et de la Moselle (Décr. n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, art. 52). La règle de fond posée par l’article 2379 du Code civil doit, en cette situation, être écartée au profit des articles 38, 45 et 52 de la loi du 1^er juin 1924.

Ces textes de droit local prévoient que les privilèges sont inscrits au livre foncier aux fins d’opposabilité aux tiers, sans toutefois imposer au créancier de délai particulier à peine de rétrogradation de son privilège en hypothèque. Le créancier aura néanmoins intérêt à se montrer diligent car, contrairement au droit français, le droit local ne confère pas d’effet rétroactif à l’inscription du privilège qui prendra rang à la date de la formalité et non à celle de l’acte de vente. Le droit local offre ainsi certainement une meilleure situation au vendeur privilégié et au prêteur de denier que ce que permet le droit civil français.