[ 23 avril 2020 ]

Droit des obligations

Précontrat de vente : la levée de l’option ne suffit pas toujours à sa perfection

En avril 2016, un couple consent à un particulier une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble stipulant plusieurs conditions suspensives, notamment l’obtention par le couple de l’autorisation de changer la destination agricole de leur immeuble en usage d’habitation. Puis, en vertu de l’une des clauses de l’acte, une société se substitue au bénéficiaire initial de la promesse. Par acte du 7 juin 2016, la société lève l’option et obtient le report de la date de réalisation de la vente par acte authentique au 30 septembre. Le 2 août 2016, le bénéficiaire initial renonce à l’achat, le couple de promettants n’ayant pas obtenu le changement de destination de l’immeuble pour la totalité de la surface bâtie.

Avec la société qui s’était substituée dans ses droits, le bénéficiaire assigne les propriétaires en nullité de leur promesse de vente et en restitution de l'indemnité d'immobilisation qu’il leur avait versée.

Condamnés en appel à procéder à cette restitution au motif que la vente n'a pu être conclue de leur fait, les promettants forment un pourvoi en cassation dans lequel ils soutiennent que le bénéficiaire initial ayant valablement levé l’option le 7 juin 2016, la vente était alors depuis cette date devenue parfaite, de sorte que sa rétractation ultérieure aurait dû engager la responsabilité du bénéficiaire à leur égard et lui permettre de lui restituer l'indemnité d'immobilisation.

Mais la Cour de cassation réfute la critique et approuve la cour d’appel qui avait « relevé que le changement de destination était une condition déterminante de la vente et retenu que l’acte de levée d’option, qui reportait la signature de l’acte authentique à une date ultérieure au motif, […] que la demande d’autorisation de changement de destination, à la charge des promettants, n’avait pas été présentée pour la totalité de la superficie du bien, ne pouvait pas être interprété en un renoncement du bénéficiaire à la condition suspensive relative au changement de destination ni, à plus forte raison, comme établissant que cette condition aurait été remplie », de sorte que « la vente ne s’étant pas réalisée par leur fait, les promettants devaient restituer l’indemnité d’immobilisation ».

En principe, la levée d’option du bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente suffit à rendre la vente définitive, ce contrat préliminaire se définissant comme celui « par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels (ie la chose et le prix) sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire » (C. civ., art. 1124, al. 1).

En l’espèce, ce mécanisme précontractuel n’a pu recevoir application, malgré l’acte de levée d’option qui traduit en principe l’exercice discrétionnaire du « droit d’opter » offert au bénéficiaire pour que le contrat promis soit formé, faute pour les promettants d’avoir accompli la condition suspensive stipulée dans le contrat de promesse, dont dépendait la formation du contrat définitif. 

Cette condition suspensive (C. civ., art. 1304, al. 2), relative au changement de destination de l’immeuble, était déterminante du consentement du bénéficiaire à la vente. Partant, les promettants étaient, pour espérer voir la vente aboutir, tenus de l’accomplir. Ainsi engagés à obtenir une décision autorisant le changement de destination de la totalité du bien, ils devaient à cette fin entreprendre certaines démarches administratives, qu’ils n’avaient qu’en partie effectuées, en sorte que le changement escompté n’avait pu être opéré et la condition suspensive prévue par la promesse de vente, empêchée par leur fait d’être réalisée. Or cette condition ne portait pas sur une simple modalité d’exécution d’une vente déjà formée mais sur un élément constitutif de la formation de la vente elle-même (Sur cette distinction, v. not. Com. 9 févr. 1999, n° 97-10.907). Les parties s’étant entendu pour faire dépendre la formation définitive de la vente de l’accomplissement de cette condition, la levée de l’option par le bénéficiaire ne pouvait avoir pour conséquence d’effacer les effets de sa non-réalisation. L'acte de levée d'option pouvait d’autant moins être regardé comme établissant le caractère définitif de la vente qu’il reportait expressément la date de sa régularisation au motif établi que la condition suspensive n’avait toujours pas, à cette date, été accomplie, ce qui attestait qu’elle restait, depuis celle de la conclusion du contrat de promesse, déterminante du consentement du bénéficiaire, qui n’y avait donc pas renoncé (Sur cette possibilité, v. C. civ., art 1304-4 ; Civ. 3^e, 17 déc. 2008, n° 07-18.062).

En subordonnant sans jamais y renoncer la formation définitive de la vente à l’accomplissement de cet élément déterminant de son consentement qu’était le changement complet de destination du bien immobilier, le bénéficiaire obligeait les vendeurs, qui y avaient consenti, à accomplir cette condition nécessaire à la formation du contrat promis. Y avant manqué, l’indemnité d’immobilisation reçue en contrepartie du gel temporaire de leur bien devait être restituée au bénéficiaire. En effet, si en principe, les promettants sont en droit de la conserver lorsque le bénéficiaire décide librement de ne pas lever l’option, il en va autrement lorsque la vente n’a pu être formée de leur fait, notamment s’ils ont manqué d’accomplir la condition suspensive stipulée dans le contrat de promesse (Civ. 3^e, 24 mai 2000, n° 98-15.499). 

Civ. 3^e, 5 mars 2020, n° 19-13.386 et 19-13.717