[ 30 juin 2026 ]

Droit des obligations

Préjudice consécutif au dol : l’indemnisation ne se limite plus à la réparation de la perte de chance

Civ. 3^e, 28 mai 2026, n° 24-20.821

En tant que vice du consentement, le dol entraîne la nullité relative du contrat (C. civ., art. 1131). En tant que délit civil, il fonde l’engagement de la responsabilité extracontractuelle de son auteur pour faute (C. civ., art. 1240). Il en résulte un droit d’option pour la victime, qui peut soit poursuivre l’annulation du contrat, soit maintenir le contrat et agir en réparation de son préjudice (C. civ., art. 1178, al. 4 ; pour une réaffirmation très nette de cette double sanction, Ch. mixte, 29 oct. 2021, n° 19-18.470). Dans cette dernière hypothèse, la question du préjudice réparable se pose. À nouveau soulevée dans la décision rapportée, la troisième chambre civile de la Cour de cassation y apporte une réponse qui, sans être nouvelle, vient profondément modifier le régime d’indemnisation du dol.

En 2011, un couple acquiert un appartement à Paris au prix de 615 000 euros. Cinq ans plus tard, le couple revend l’appartement pour 710 000 euros, au prétexte de la naissance de leur troisième enfant. En vérité, la raison se trouve ailleurs. Leur décision de revendre l’appartement s’explique par la présence menaçante et dangereuse de leur voisin de palier, contre lequel le couple a porté plainte à plusieurs reprises après divers faits de violence commis à leur encontre (insultes, dégradation de véhicules, menaces de mort). Invivable, la situation leur parut en outre irrémédiable, ce qui motiva leur décision de quitter les lieux. Or pour tirer profit, nonobstant ce voisinage délétère, de la revente du bien, le couple a dissimulé la situation aux acquéreurs. Ultérieurement victimes d’agressions similaires, ces derniers, après avoir également plusieurs fois porté plainte, assignent leurs vendeurs sur le fondement du dol. On notera qu’ils ne sollicitent pas l’annulation de la vente : consentant contre toute attente à rester dans les lieux, ils circonscrivent leur action à l’indemnisation de leur préjudice consécutif à la réticence dolosive du couple de vendeurs, qui ne pouvait ignorer, pour en avoir été lui-même victime avant la vente, ni l’existence ni l’incidence de ce trouble majeur du voisinage sur leur consentement à contracter.

En cause d’appel, la cour confirme le jugement de première instance ayant fait droit à la demande d’indemnisation des acheteurs au motif que les vendeurs avaient pu mesurer l’ampleur du trouble, affectant tout à la fois « la sécurité, l’habitabilité et la jouissance du logement », qui constituait une information déterminante du consentement des acquéreurs. Le dol ainsi constitué, ce qui ne posait guère de difficultés, le préjudice consécutif à ce dol, tel que caractérisé par les juges du fond, a en revanche de quoi surprendre : il correspond à la dépréciation de la valeur du bien acquis, lors de son acquisition en 2016 du fait de l’insécurité liée à son voisin, et non à une perte de chance de l'acquérir à un moindre prix. Alors que depuis la jurisprudence Parsys (Com. 10 juill. 2012, n° 11-21.954), le préjudice consécutif au dol est limité à la réparation d’une perte de chance de contracter à des conditions plus favorables, la cour d’appel admet d’indemniser les acheteurs de l’excès de prix versé à la date de conclusion de la vente, souverainement estimé à 15 % du prix d’achat.

Logiquement, le pourvoi en cassation formé par les vendeurs prend appui sur cette jurisprudence Parsys, antérieure à la réforme, dont résulte le principe constant que le contractant lésé ne peut en principe obtenir réparation que de la seule perte de chance d’avoir négocié un meilleur prix de vente. Plusieurs fois confirmée (Com. 5 juin 2019, n° 16-10.391 ; Com. 15 janv. 2020, n° 18-12.115), la règle prétorienne doit conduire, au cas présent, à refuser d’octroyer au couple victime du dol l’indemnisation de l’excès de prix, la réparation de leur préjudice se plaçant par principe sur le seul terrain de la perte de chance. De ce premier grief, tiré de l’impossibilité pour la victime du dol de voir son préjudice être indemnisé autrement que par la perte de chance de négocier des conditions de prix plus favorables, s’infère le second grief : en évaluant le préjudice à 15 % du prix de vente sans rechercher la probabilité que les acquéreurs aient pu, en l’absence de dol, acquérir le bien à prix réduit, la cour d’appel a de cette façon indemnisé les époux de l’intégralité du dommage allégué, quand la réparation de la perte de chance ne peut jamais être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.

Le pourvoi pose ainsi la question de savoir si le préjudice de la victime d’un dol peut s’étendre au-delà d’une seule réparation de la perte de chance de contracter à des conditions moins onéreuses.

La réponse négative attendue est démentie par un attendu de principe qui contredit explicitement la jurisprudence Parsys : « l'acquéreur d'un immeuble, victime d'un dol, qui a fait le choix de ne pas demander l'annulation du contrat de vente, peut agir en indemnisation d'un excès de prix. », Sans réaliser un revirement, qu’une seule opposition des chambres de la Cour de cassation ne permet pas de constituer, la solution rapportée modifie toutefois en profondeur le régime d’indemnisation du préjudice résultant du dol : le préjudice réparable de la victime ne se limite plus à la perte d'une chance d'avoir pu contracter à de meilleures conditions de prix ; il s’étend au préjudice certain que constitue l’excès de prix versé à cause des manœuvres ou du silence dolosif imputable à l’auteur du dol.

La solution n’est pas nouvelle. Elle procède du retour à une jurisprudence ancienne que l’arrêt Parsys semblait avoir rendu obsolète, selon laquelle la victime d'un dol peut, à son choix, faire réparer le préjudice que lui a causé le dol de son cocontractant par l'annulation de la convention et, s'il y a lieu, par l'attribution de dommages-intérêts, ou par une indemnisation pécuniaire qui peut prendre la forme de la restitution de l'excès de prix qu'elle a été conduite à payer (Com. 27 mai 1997, n° 95-15.930 - Com. 27 janv. 1998, n° 96-13.253 ; Civ. 1^re, 2 oct. 2004, n° 01-14.704). Ce qui conduit la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans l’hypothèse de l’espèce du refus de la victime de demander l’annulation du contrat, à admettre que celle-ci puisse agir en indemnisation de l’excès de prix, soit de l’excédent du prix versé en conséquence du dol, correspondant à la différence entre le prix effectivement payé et le prix qu’elle aurait consenti à payer au vendeur si elle avait été loyalement informée. Réactivant ce que la chambre commerciale jugeait par le passé, la troisième chambre civile consent à ce que l’indemnisation du dol ne soit plus analysée sous l’angle de la perte de chance, mais qu’elle répare le préjudice certain que constitue le prix excessif.

Davantage que la perte de la chance de négocier un meilleur prix de vente, le droit de l’acheteur à la restitution de l’excédent de prix permet un rééquilibrage du contrat, lorsque la victime du dol entend malgré tout maintenir la vente. Ne plus raisonner en termes de perte de chance permet en outre de pallier la difficulté probatoire à laquelle l’acheteur se trouve généralement confronté pour établir ce préjudice, le concept de perte se révélant délicat à manier. L’arrêt en atteste : il est loin d’être certain qu’informés de la situation, les acheteurs auraient pu conclure à prix réduit. En effet, l’appartement avait été acquis au prix moyen du mètre carré dans le secteur, ce qui rendait plus qu’hypothétique leur perte de chance de pouvoir obtenir une décote du prix.

Favorable à l’acheteur victime de la mauvaise foi de son vendeur, la solution doit être approuvée. Toutefois, on ne peut éviter de la contester au regard de l’hétérogénéité du régime d’indemnisation du dol qui en résulte. Soumis à des règles de réparation qui varient selon la nature du bien vendu, le régime différencié auquel conduit la présente décision revient à instaurer deux règles d’indemnisation opposées : en cas de cession de parts sociales (chambre commerciale), la réparation du dol se limite à la seule perte de chance du cessionnaire lésé de contracter à prix réduit ; en cas de vente immobilière (troisième chambre civile), la réparation du dol correspond à la restitution intégrale de l'excès de prix versé par l’acheteur de l’immeuble.

Dans l’attente d’une décision de chambre mixte, le régime à deux têtes désormais applicable à l’indemnisation du dol ne peut qu’être désapprouvé, en ce qu’il fragilise en définitive les droits du contractant abusé, dont la mesure du préjudice réparable fluctue, sans autre raison, en fonction de la nature du bien aliéné.