[ 19 février 2014 ]

Droit de la consommation

Prêt immobilier : la condition suspensive ne profite pas toujours à l’acquéreur

Mots-clefs : Vente immobilière, Promesse, Emprunt, Non-recours, Mention manuscrite, Condition suspensive, Fraude à la loi

Il résulte de l'article L. 312-16, alinéa 1^er, du Code de la consommation que, dès l'instant où le prix d'une opération immobilière mentionnée à l'article L. 312-2 du même code doit être payé, directement ou indirectement, à l'aide d'un ou de plusieurs prêts régis par les textes protecteurs du consommateur, l'acte constatant cette opération est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. En outre, en vertu de l'article L. 312-15 du Code de la consommation, l'acte écrit, y compris la promesse unilatérale de vente préliminaire, ayant pour objet de constater l'une des opérations mentionnées à l'article L. 312-2 du Code de la consommation, doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l'aide d'un ou de plusieurs prêts régis par les règles protectrices de cette législation.

Ainsi, en l'absence d'indication, dans une promesse de vente immobilière, sur la nécessité de recourir à un prêt, celui-ci ayant néanmoins été, par la suite, sollicité, la vente doit, par application de l'article L. 312-16, alinéa 2, du Code de la consommation, être considérée comme conclue sous la condition suspensive de l'obtention de ce financement.

Si, comme dans l’espèce rapportée, le prix de l'opération ne doit pas être financé par un prêt, la condition suspensive d'obtention d'un prêt n'a pas de raison d'être. Cela étant, puisque dans cette hypothèse, la seule rencontre des volontés oblige l'acquéreur au paiement du prix de vente, un formalisme spécifique est exigé à l’effet de protéger le consentement de l’acquéreur. Ainsi, la simple indication dans l’acte que l'opération sera financée sans l'aide d'un prêt est insuffisante pour faire perdre à l’acquéreur le bénéfice de la condition suspensive, l'article L. 312-17, alinéa 1^er, du Code de la consommation prescrivant, en outre, que l'acquéreur porte dans l'acte, une mention de sa main par laquelle il reconnaît avoir été informé que s'il recourrait néanmoins à un prêt, il ne pourrait se prévaloir des dispositions protectrices de ses droits prévues par le Code de la consommation.

De surcroît, la jurisprudence sanctionne, en vertu du même texte, les déclarations mensongères relatives au financement de l’acquisition : ainsi, une promesse de vente sera considérée comme ayant été conclue sous la condition suspensive de l'obtention du prêt lorsque la mention manuscrite de non-recours au prêt est contraire à la réalité et trahit la volonté du promettant d’échapper à l’application des textes protecteurs du consommateur (Civ. 1^re, 10 mars 1987).

C’est sur cette règle que reposait, en l’espèce, l’analyse des juges du fond qui, pour rejeter la demande du promettant en paiement de l’indemnité d’immobilisation, formée à la suite de la rétractation du bénéficiaire, avaient retenu que nonobstant la mention manuscrite contraire apposée sur la promesse de vente immobilière par son bénéficiaire, « en réalité le prix de cet immeuble devait être payé à l’aide d’un prêt, en sorte que l’acte était nécessairement conclu sous la condition suspensive de son obtention », laquelle était défaillie faute pour le bénéficiaire d’avoir obtenu le prêt sollicité, obligeant ainsi le promettant à lui restituer l’indemnité d’immobilisation.

Cette analyse est censurée par la troisième chambre civile au visa de l’article L. 312-17 du Code de la consommation et au motif que la cour d’appel aurait dû rechercher si le promettant avait eu connaissance, lors de la conclusion de la promesse de vente, de l’intention de son bénéficiaire de recourir à un prêt.

S’il résulte, en effet, des articles L. 312-15 et L. 312-17, al. 1^er du Code de la consommation une présomption de recours à un prêt que seules l'indication de ne pas vouloir y recourir et la mention manuscrite précitée sont susceptibles d'écarter, ces règles ne doivent pas masquer qu'à l'inverse, si l'acte indique, en l'absence de tout comportement frauduleux du promettant, que le prix sera payé sans l'aide d'un prêt et que l'acquéreur appose la mention manuscrite exigée par l'article L. 312-17, alinéa 1^er du Code de la consommation, le jeu de la condition suspensive est définitivement écarté quand bien même un prêt serait sollicité par la suite.

Or la fraude à la loi n’est caractérisée qu’à la condition d’établir que la promettant était informé, avant la conclusion de la promesse, de la nécessité pour l’acquéreur de recourir à un prêt ce qui, faute d’avoir été recherché, ne pouvait en l’espèce être constaté.

A contrario, la Cour de cassation a pu retenir l’existence de la fraude dans un cas où l'acquéreur avait, deux jours avant la signature de la promesse, envoyé au promettant un fax par lequel il confirmait son intention d'acquérir le bien ; ce dernier précisait que « la banque Paribas lui accorder[ait] un prêt pour tout ou partie de son acquisition » et produisait les attestations de deux banques lui ayant refusé le prêt. La Cour avait alors considéré que le promettant avait bien été informé, avant la conclusion de la promesse, de la nécessité pour l'acquéreur de recourir à un prêt, et que les mentions de l'acte de vente, conformes à l'article L. 312-17 du Code de la consommation, procédaient d'une fraude à la loi tendant à éluder les dispositions protectrices relatives au crédit immobilier, de sorte que l'acte devait être considéré comme conclu sous la condition suspensive, non réalisée, de l'obtention d'un prêt (Civ. 1^re, 16 oct. 2008).

Civ. 3^e, 29 janv. 2014, n°12-28.836