[ 17 février 2016 ]

Contrats spéciaux

Promesse synallagmatique de vente et condition suspensive de prêt : la nécessaire conformité de la demande de prêt aux stipulations contractuelles

Mots-clefs : Promesse synallagmatique de vente, Condition suspensive, Obtention d’un prêt, Non-réalisation imputable à l’acquéreur

La promesse synallagmatique de vente est l’avant-contrat par lequel une partie promet de vendre et l’autre d’acheter un bien déterminé à un prix convenu.

En pratique, une telle promesse est souvent conclue sous la condition suspensive d’obtention de prêt par l’acquéreur. Par cet arrêt, la Cour de cassation rappelle les diligences que doit accomplir le bénéficiaire de la promesse pour que la non-réalisation de la condition ne lui soit pas imputée. 

En l’espèce, une promesse synallagmatique de vente portant sur divers lots de copropriété d’un immeuble a été conclue entre un particulier et une société civile immobilière (SCI), sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par le bénéficiaire. Contestant les conditions dans lesquelles le prêt avait été sollicité puis refusé, le promettant a assigné la SCI en versement du dépôt de garantie consigné. 

La cour d’appel, constatant que la SCI produisait deux lettres adressées par la banque, la première accusant réception de sa demande de financement immobilier pour un montant de 600 000 euros, la seconde l’informant du refus du prêt, et retenant que, faute d’avoir produit la demande de prêt, l’acquéreur ne justifiait pas de sa conformité aux caractéristiques contractuellement prévues, en dehors du montant du prêt, a considéré que la non-réalisation de la condition suspensive était imputable à l’acquéreur. La Cour de cassation a confirmé cette décision et rejeté le pourvoi formé par la SCI.

Cet arrêt rappelle ainsi le principe, de jurisprudence constante, selon lequel il appartient à l’acquéreur de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente (Civ. 1^re, 13 nov. 1997, n° 95-18.276 ; Civ. 3^e, 30 janv. 2008, n° 06-21.117). La Cour de cassation a, par exemple, qualifié de demande non conforme, une demande de prêt faite au nom d’une SCI en cours de constitution et non pour les acquéreurs eux-mêmes (Civ. 3^e, 27 févr. 2013, n° 12-13.796). A également été qualifiée de non conforme la demande de prêt d’un montant supérieur à celui prévu dans la promesse (Civ. 3^e, 19 mai 1999, n° 97-14.529). La Cour de cassation a, par ailleurs, considéré comme non conforme, une demande de prêt à un taux inférieur à celui prévu dans la promesse (Civ. 3^e, 20 nov. 2013, n° 12-29.021). 

En l’espèce, la condition suspensive prévoyait que l’acquéreur avait l’intention de recourir à un ou plusieurs prêts d’un montant maximum de 600 000 euros comportant une durée de remboursement de 4 ans à un taux nominal d’intérêt maximum de 4,4 % l’an hors assurances. Face à l’absence de production de la demande de prêt, l’acquéreur n’aura pu justifier que de la conformité de sa demande au regard du montant du prêt. Ce seul élément est insuffisant au vu des stipulations contractuelles. 

La cour d’appel, approuvée par la Cour de cassation, a donc retenu que la SCI ne justifiait pas de la conformité de la demande prêt aux caractéristiques contractuellement prévues. Il s’ensuit que la non-réalisation de la condition suspensive était donc imputable à l’acquéreur. 

Civ. 3^e, 21 janv. 2016, n° 14-23.178