[ 26 mai 2016 ]

Procédure civile

Propriété immobilière : la preuve est libre !

Mots-clefs : Propriété immobilière, Modes de preuve, Liberté de la preuve, Titre, Possession, Conditions, Effet acquisitif, Succession, Transmission de la propriété, Héritiers, Revendication

Des héritiers avaient assigné certains membres de leur famille en revendication de la propriété de plusieurs lots de copropriété, consistant en un appartement et deux caves, afin que leurs propres enfants puissent en avoir la propriété. La cour d’appel jugea que les héritiers étaient bien propriétaires de ces biens au motif que leur mère en avait elle-même été, avant son décès, propriétaire par prescription trentenaire et que la propriété de ces lots leur avait été légalement transmise par dévolution successorale. L’un des membres de la famille forma un pourvoi en cassation pour contester la qualité de propriétaire conférée par les juges aux héritiers alors qu’ils ne bénéficieraient d’aucun titre sur les lots litigieux et qu’ils ne pouvaient davantage se prévaloir d’une acquisition par prescription trentenaire de l’immeuble où ils se trouvaient situés. Le pourvoi est rejeté par la Cour de cassation, selon laquelle les juges du fond ont souverainement déduit des éléments versés au débat, principalement, de plusieurs témoignages et du fait que la mère des défendeurs avait occupé les lieux objet du litige depuis 1960 et pendant trente ans, à titre de propriétaire, de façon continue, paisible, publique et non équivoque et qu'elle avait manifestement eu seule la possession de ce bien, ainsi que du fait qu'elle avait fait expulser les parents de la demanderesse au pourvoi et que la fille de l’un des enfants de la propriétaire originaire, qui se considérait comme propriétaire de la maison litigieuse, avait également agi comme tel et procédé à la location des lieux ; la cour d'appel, qui a ainsi fait ressortir l'existence d'actes matériels de possession, a ainsi légalement justifié sa décision. 

Les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres, mais la charge de la preuve de la propriété incombe au revendiquant et non à celui qui est en possession du bien litigieux. Ainsi, il appartient à celui qui exerce une action en revendication d’établir son droit, et ce par tous moyens, y compris par présomptions, à condition que celles-ci soient graves, précises et concordantes. Celui qui soutient être le propriétaire d’un fonds peut également invoquer des titres translatifs ou déclaratifs de propriété dès lors qu’ils créent une présomption suffisante, étant précisé que la preuve de la propriété est étrangère à la question de l’opposabilité aux tiers. Lorsque, comme en l’espèce, aucun titre commun n’est invoqué, la preuve de la propriété peut résulter de la production d’attestations soumises à l’appréciation souveraine des juges du fond. Dans l’affaire rapportée, il ressortait des éléments de la cause que l’immeuble litigieux dépendait de la succession d’un couple ayant eu quatre enfants ; les deux premiers étant décédés sans héritiers, les enfants des deux autres avaient procédé en 1929 au partage des biens de cette succession, et la mère des défendeurs au pourvoi avait acquis d’un de ces enfants par acte notarié daté de 1960, l’appartement du deuxième étage de l’immeuble ainsi que les greniers situés au-dessus de cet appartement. Ainsi cette dernière disposait-elle seule d’un titre pour ces biens mais pas pour les deux caves ni pour l’appartement du premier étage litigieux, dont elle avait hérité, en 1929, mais en même temps que ses frères et sœurs. Or aucun acte de partage n’avait été conclu avec ces derniers. Les juges du fond ont cependant constaté qu’elle seule avait eu la possession de ce bien, mode d’acquisition de la propriété. La possession légale utile pour prescrire la propriété d’un bien ne peut s’établir à l’origine que par des actes matériels d’occupation réelle caractérisant cette possession, elle se maintient tant que le cours n’en est pas interrompu ou suspendu. Outre l’accomplissement d’actes matériels effectifs caractérisant une possession utile, la prescription acquisitive résulte d’actes de détention accomplis en qualité de propriétaire, en toutes les occasions et sans intervalles anormaux pour suffire à rendre la possession continue. Or en l’espèce, plusieurs témoins avaient attesté d’une occupation effective des lieux litigieux, dès 1960, à titre de propriétaire, de façon continue, paisible, publique et non équivoque, outre le fait que celle déjà entrée en possession des lieux avait expulsé certains membres de la famille, cet acte confortant le fait qu’elle se considérait bien comme la propriétaire des lieux. A son décès, en 1972, l’une de ses filles lui ayant succédé avait elle-même agi en qualité de propriétaire des lieux en procédant à la location du premier étage de l’appartement puis des deux caves. Ainsi était-elle devenue propriétaire des biens par prescription trentenaire depuis le décès de sa mère, ce droit de propriété ayant ensuite été transmis à ses héritiers.

Civ. 3^e, 14 avril 2016, n° 14-26.160