DALLOZ Etudiant - Actualité: Réalisation de travaux de rénovation et responsabilité des vendeurs d’une villa

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[ 16 mars 2010 ]

Droit des obligations

Réalisation de travaux de rénovation et responsabilité des vendeurs d’une villa

Mots-clefs : Garantie légale du constructeur, Garantie décennale, Ouvrage, Rénovation, Contrat de vente

Le fait pour les vendeurs d’une villa d’avoir réalisé eux-mêmes les travaux de rénovation engage leur responsabilité pour tout défaut affectant le bâtiment, au titre de la garantie légale des constructeurs.

Dans un arrêt de rejet du 3 mars 2010, la troisième chambre civile a précisé le sens à donner au terme « constructeur d’un ouvrage » employé à l’article 1792 du Code civil.

Les faits étaient les suivants : un couple avait réalisé d’importantes rénovations dans une villa, qu’il avait ensuite vendue à un particulier. Cependant, des défauts importants étaient vite apparus : affaissement de la poutre du salon, dangerosité de l’escalier principal, matériaux constituant la charpente de qualité très médiocre… L’acheteuse avait assigné les vendeurs sur le fondement de l’article 1792 et suivants du Code civil, pour obtenir réparation du préjudice subi.

Ces dispositions établissent un régime spécial de responsabilité du constructeur d’un ouvrage, communément appelée la garantie légale du constructeur. Elle peut s’exercer dans un délai de dix ans. De plus, précisons que le constructeur est présumé responsable des défauts affectant tout ou partie de l’ouvrage et qui le rendent impropre à sa destination.

Dans le cadre d’une vente entre particuliers d’un ouvrage déjà construit, se pose la question de savoir si les améliorations apportées au logement par les vendeurs peuvent tomber sous le régime de la garantie décennale. La Cour de cassation avait en effet décidé dans un arrêt de 1991 que le terme « ouvrage » ne désignait « pas forcément un bâtiment ». Puis dans un arrêt de 1994, elle avait fait entrer dans le champ de l’article 1792 « d’importants travaux de réhabilitation d’un immeuble ».

En l’espèce, constatant « l’importance des travaux réalisés » par les vendeurs en personne, elle les assimile à la construction d’un ouvrage, et présume donc que leur responsabilité est engagée. Des particuliers peuvent donc se voir opposer la garantie légale des constructeurs lorsqu’ils ont procédé à d’importants travaux de rénovation en vue de vendre un immeuble. Par conséquent, les vendeurs ne pouvaient invoquer la clause de non garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente, car l’acheteuse n’agissait pas sur le fondement de l’action rédhibitoire mais bien la garantie légale du constructeur.

Civ. 3^e, 3 mars 2010, n° 09-11-282, FS-P + B

Références

■ Code civil

Art. 1792

« Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. »

Art 1792-1

« Est réputé constructeur de l'ouvrage :

1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage ;

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire ;

3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage. »

Art. 1792-2

« La présomption de responsabilité établie par l'article 1792 s'étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert.

Un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l'un des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage. »

Art. 1792-4-1

« Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l'article 1792-3, à l'expiration du délai visé à cet article. »

Art. 1792-5

« Toute clause d'un contrat qui a pour objet, soit d'exclure ou de limiter la responsabilité prévue aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2, soit d'exclure les garanties prévues aux articles 1792-3 et 1792-6 ou d'en limiter la portée, soit d'écarter ou de limiter la solidarité prévue à l'article 1792-4, est réputée non écrite. »

■ Civ. 3^e, 12 juin 1991, Bull. civ. 1991. III n° 168, RDI 1991. p. 348, obs. Malinvaud et Boubli.

■ Civ. 3^e, 30 mars 1994, n° 92-11-996, Bull. civ. 1994. III n° 70. D. 1995. p. 279. note Raffi.

■ Action rédhibitoire

« Action en justice par laquelle l’acheteur demande la résolution de la vente en raison des vices cachés de la chose. »

Source : Lexique des termes juridiques 2010, 17e éd., Dalloz, 2009.

Auteur :B. H.