[ 15 février 2019 ]

Droit des obligations

Recevabilité de l’action en responsabilité délictuelle formée par le propriétaire contre un occupant auquel il n’est pas contractuellement lié

Un particulier avait donné à bail une maison d’habitation à une société aux droits de laquelle sont venues successivement trois sociétés qui l’ont mise à la disposition d’un salarié. Après la résiliation du bail, le propriétaire a assigné l’une des sociétés, finalement mise hors de cause en première instance, en réparation de son préjudice consécutif aux dégradations affectant la maison tout en dirigeant également ses demandes contre le salarié, occupant du logement. 

Dans un arrêt rendu le 16 mai 2017, la cour d’appel de Versailles déclare irrecevables les demandes formées par le propriétaire contre l’occupant. Elle retient que l’action du bailleur ne pouvait, dans la même instance, être fondée à la fois sur la responsabilité contractuelle à l’égard du locataire et sur la responsabilité délictuelle à l’encontre des occupants qui ne l’étaient qu’en application du contrat de bail et de leur lien contractuel avec la société. Le respect de l’obligation d’entretien ou de réparation dans un contrat de location ne pouvant s’apprécier qu’à l’égard du locataire sur le fondement de la responsabilité contractuelle, il ne peut donc être apprécié indépendamment à l’égard des seuls occupants au regard des règles de la responsabilité délictuelle. Autrement dit, la cour d’appel considère qu’il appartenait au propriétaire de diriger son action contre son cocontractant à l’époque des dégradations alléguées sur la base de la responsabilité contractuelle.

La Cour de cassation casse et annule, au visa de l’article 1382, devenu 1240, du Code civil l’arrêt rendu par la cour d’appel de Versailles et énonce que « la recevabilité de l’action en responsabilité délictuelle formée par le propriétaire d’un logement contre un occupant auquel il n’est pas contractuellement lié n’est pas subordonnée à la mise en cause du locataire ».

La solution apportée par la Cour de cassation ne peut être qu’approuvée au regard de sa conformité avec l’article 1240 du Code civil. Rappelons que celui-ci dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Ce texte pose les bases de la responsabilité délictuelle pour faute, également appelée responsabilité subjective, qui constitue le droit commun de la responsabilité délictuelle. On le sait, la victime arrive à démontrer l’existence d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité alors, son préjudice sera réparé. 

En l’espèce, l’occupant s’était abstenu de procéder à un quelconque entretien de la maison, de la piscine, des terrasses et du jardin et était l’auteur de nombreuses dégradations. Or, c’est bien cette absence d’entretien qui est à l’origine des dégradations affectant la maison. Il nous semble donc heureux que sa responsabilité délictuelle puisse être engagée. 

Le bailleur dispose donc de deux actions distinctes indépendantes l’une de l’autre. L’action engagée contre le locataire visera à engager sa responsabilité contractuelle du fait d’un manquement tiré du bail.  L’action engagée contre l’occupant visera à engager sa responsabilité délictuelle du fait d’une faute délictuelle.  

Civ. 3^e, 20 déc. 2018, n° 17-31.461