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[ 31 mars 2010 ]
Droit commercial et des affaires
Révocation partielle d'un mandat exclusif de vente
Mots-clefs : Agent immobilier, Mandat, Contrat, Responsabilité
Sauf stipulation d'irrévocabilité, la révocation partielle du mandat est, comme sa révocation totale, laissée à la discrétion du mandant, le mandataire pouvant renoncer au mandat ainsi modifié.
Alors qu’au terme des trois premiers mois, durant lesquels l'engagement des parties est irrévocable, le mandat peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d'en aviser l'autre partie quinze jours au moins à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, la Cour de cassation permet en l’espèce au mandant de révoquer unilatéralement la seule clause d'exclusivité.
En l’espèce, un agent immobilier avait été destinataire d'une telle révocation partielle et, quelques jours après le délai de quinzaine requis, la vente s'était conclue par l'entremise d'un autre professionnel. Estimant cette révocation partielle nulle, l’agent révoqué a porté l'affaire devant les tribunaux. Après avoir été débouté en première instance, il a obtenu gain de cause en appel. C'est au visa de l'article 2004 du Code civil, selon lequel le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble, que cette position est censurée par l'attendu de principe reproduit en sommaire : à moins que les parties aient pris soin d'insérer une « stipulation d'irrévocabilité » (de la clause d'exclusivité), en cas de révocation partielle, le mandataire n'a de choix que de se soumettre ou de se démettre. La position retenue cadre mal avec le formalisme imposé aux cocontractants lors de la signature d'un tel engagement. Ainsi, il serait possible de se dégager d'une clause d'exclusivité d'un simple revers de la main, alors que l'alinéa 1er de l'article 78 du décret du 20 juillet 1972 exige que l'exclusivité résulte d'une stipulation expresse — mentionnée en caractères très apparents — du mandat, dont un exemplaire a été remis au mandant ? Par ailleurs, l'investissement du professionnel qui accepte une exclusivité est sans commune mesure avec son engagement dans le cadre d'un mandat simple. Dès lors, comment concevoir une modification unilatérale de ces règles du jeu ? Il reste que l'article 78 du décret de 1972 semble accréditer l'idée d'un possible retranchement de la clause d'exclusivité du mandat sans altération de la validité du mandat lui-même, puisqu'il sanctionne le non-respect du formalisme qu'il impose par la seule impossibilité pour cette clause de recevoir application.
Civ. 1re, 25 févr. 2010, n° 08-22.066, F-P+B+I
Références
« Le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble et contraindre, s'il y a lieu, le mandataire à lui remettre soit l'écrit sous seing privé qui la contient, soit l'original de la procuration, si elle a été délivrée en brevet, soit l'expédition, s'il en a été gardé minute. »
■ Article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972
« Lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l'opération est conçue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause est mentionnée en caractères très apparents.
Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d'en aviser l'autre partie quinze jours au moins à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Toutefois, les dispositions du précédent alinéa ne s'appliquent pas lorsque le mandat est donné en vue de :
1° La vente d'immeuble par lots ;
2° La souscription ou la première cession d'actions ou de parts de société immobilière donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;
3° La location, par fractions, de tout ou partie des locaux à usage commercial dépendant d'un même ensemble commercial.
Dans les trois cas prévus au précédent alinéa, le mandat doit néanmoins préciser les cas et conditions dans lesquels il peut être dénoncé avant sa complète exécution lorsque l'opération porte en totalité sur un immeuble déjà achevé. »
« Acte par lequel une personne est chargée d’en représenter une autre pour l’accomplissement d’un ou de plusieurs actes juridiques.
Le mandat est conventionnel lorsqu’il résulte d’un contrat conclu entre le représenté (ou mandant) et le représentant (ou mandataire). Il peut aussi résulter de la loi ou d’un jugement. »
« Clause par laquelle l’acheteur, le cessionnaire ou le locataire de biens meubles s’engage vis-à-vis de son vendeur, de son cédant ou de son bailleur à ne pas faire usage d’objets semblables ou complémentaires en provenance d’un autre fournisseur. »
« Suppression d’un acte par effet de la loi ou par décision judiciaire ou à la demande d’une partie, pour des causes diverses : changement de volonté (testament), inexécution des conditions, survenance d’enfants ou ingratitude pour une donation, etc.
Ce terme désigne également le fait, pour une personne, de retirer les pouvoirs accordés à une autre. »
Source : Lexique des termes juridiques 2010, 17e éd., Dalloz, 2009.
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