[ 4 avril 2017 ]

Droit des obligations

Risque d’éviction par un tiers du preneur à bail

Mots-clefs : Baux commerciaux, Preneur, Risque d’éviction, Jouissance paisible, Manquement, Sanction, Résiliation

Une société civile immobilière (SCI) avait donné à bail des locaux à une société qui avait acquis le fonds de commerce exploité dans les locaux pris à bail. La société avait ensuite fait édifier des locaux sur une partie du terrain appartenant à EDF, avec laquelle la SCI avait conclu une convention d'occupation du domaine public, puis loué le terrain à la société commerciale des preneurs. À la demande de la société propriétaire du fonds de commerce, la cour d’appel prononça la résiliation du bail et condamna le bailleur en paiement de dommages et intérêts pour manquement à son obligation d'assurer la paisible jouissance des locaux donnés à bail. Celui-ci forma un pourvoi en cassation fondé sur l’absence d’éviction effective du preneur, la possible revendication par EDF d’une partie des lieux loués, circonstance non seulement future mais encore éventuelle, n’affectant pas la jouissance du bien loué, lequel demeurait d’ailleurs exploité par le preneur.

Pour rejeter le pourvoi du bailleur, la Cour de cassation confirme l’analyse des juges du fond, qui avaient relevé que les locaux loués, dont ceux construits sur le terrain d’autrui, avaient été délivrés aux locataires successifs sans aucune modification conventionnelle, et que si le bailleur avait été, par une convention d’occupation du domaine public, autorisé personnellement à occuper ce terrain, EDF se réservait le droit d’y mettre fin, à tout moment, sans préavis ni indemnité, ce dont les juges ont exactement déduit le risque d'éviction du preneur en constatant que l'exploitation d'une partie des locaux était soumise au bon vouloir d'un tiers disposant de droits incontestables de nature à contredire ceux conférés par le bailleur au preneur.

Le Code de commerce (C. com., art. L. 145-1 à L. 145-60) ne définissant pas les obligations des parties quant à l'exécution du contrat de bail commercial, celui-ci demeure dès lors soumis au droit commun (C. civ., art. 1714 s.), tant pour ce qui concerne les obligations du bailleur que celles du preneur. Selon l’article 1719 du Code civil, le bailleur est notamment obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et de lui en garantir la jouissance paisible durant toute la durée du bail. Ainsi le bailleur doit-il, d’abord, s’abstenir de tout fait personnel qui porterait atteinte à la jouissance de la chose par son locataire, mais encore faut-il qu’il le protège des troubles de droit susceptibles d’être provoqués par des tiers au contrat. La garantie du preneur du fait des troubles que des tiers portent à la jouissance du preneur est l’équivalent, dans le louage de choses, de la garantie d’éviction prévue en droit de la vente, en sorte que cette garantie ne s’applique qu’aux troubles de droit qui résultent d’une prétention juridique émise par un tiers sur le bien, qui viendrait contredire le droit conféré au preneur.

Or en l’espèce, il résultait de la convention conclue entre EDF et le bailleur, autorisant la première à y mettre fin unilatéralement et sans indemnités, ce qu’elle avait en outre plusieurs fois menacé de faire, que l’exploitation d’une partie des locaux loués était soumise à sa décision discrétionnaire de poursuivre ou de mettre fin au bail. Ainsi EDF, tiers au contrat de bail, disposait-elle de droits incontestablement susceptibles de porter une atteinte effective à ceux conférés par le bailleur au preneur, dès lors que lui était reconnue la possibilité de solliciter à tout moment la restitution du bien concédé, sous la seule réserve de respecter un délai de préavis. En application des dispositions de l’article 1741 du Code civil, le manquement par le bailleur à son obligation d’assurer au preneur une jouissance paisible du bien loué est sanctionné par la résiliation du bail commercial ainsi que par l’octroi de dommages-intérêts, le préjudice, quoique futur, se révélant comme la prolongation certaine et directe d’une situation actuelle et avérée et, partant, susceptible d’estimation immédiate.

Bien que la règle selon laquelle le bailleur a l’obligation de garantir au preneur la jouissance paisible du bien loué (C. civ., art. 1719? al. 3) ne prête pas, dans son application à l’espèce, à discussion, la décision rapportée peut néanmoins, sous deux aspects, surprendre. D’une part, s’il était certes question de droits détenus par un tiers (EDF), droits auxquels se réfèrent les juges pour motiver leur solution, était, en réalité, tout autant en cause la garantie du fait personnel du bailleur, les droits du tiers, contraires à ceux du preneur, procédant de la décision du bailleur de contracter avec ce tiers. D’autre part, le risque d’éviction suffit à caractériser l’éviction elle-même, alors que celle-ci pourrait être entendue comme le fait d’être positivement et matériellement évincé, dépossédé de la chose. Cet argument, qui était d’ailleurs au cœur de la thèse du pourvoi, n’a pourtant pas été entendu. Cependant, il est vrai qu’étymologiquement, l’éviction (evinco,ere : mettre en déroute ; vaincre en justice) traduit le seul fait qu’une personne perd son droit sur une chose parce qu’un droit contraire est reconnu à un tiers par le juge, et ce même si ce droit n’est ou n’a pas encore été effectivement exercé.

Civ. 3^e, 2 mars 2017, n° 15-25.136