[ 9 décembre 2015 ]

Droit des obligations

Un vice caché ne peut être apparent !

Mots-clefs : Vente, Garantie des vices cachés, Vice caché, Conditions, Caractère occulte, Appréciation in concreto

Un couple avait vendu une maison à usage d'habitation à un particulier au prix de 150 000 euros. L’acquéreur s’étant heurté à l'impossibilité de réaliser des travaux d'assainissement et d'aménagement du fait de l'absence de fondations de l'immeuble, avait, après expertise, assigné ses vendeurs en garantie de vices cachés. Pour écarter l'existence d'un vice caché, la Cour d’appel releva, à l’appui d’un rapport d’expertise, l’apparence du vice, le caractère assez sommaire des constructions n’ayant pu échapper à l'acquéreur et que l'état de ce bien, tel qu'il pouvait apparaître même à un profane, laissait voir de toute évidence que sa transformation en une habitation moins sommaire nécessiterait des travaux très importants, projet que l’acquéreur avait, de surcroît, omis de préciser aux vendeurs. 

L’acquéreur forma un pourvoi en cassation. Il soutint d’abord que le vice affectant la chose vendue ne peut être tenu pour apparent que si l'acquéreur avait connaissance de son ampleur et de ses conséquences ; or selon le demandeur au pourvoi, la Cour d’appel n’a pas établi qu’il avait effectivement connaissance de l'ampleur du vice, tenant à l'absence de fondations de la maison, et de ses conséquences, telles que la solidité compromise du bien et l'impossibilité de l'aménager. Il invoqua ensuite que constitue un vice rédhibitoire tout défaut affectant un immeuble à usage d'habitation qui empêche de l'aménager afin d’y habiter durablement, sans qu’il y ait besoin d’avertir en amont le vendeur de ce projet de réalisation de travaux. Il contesta enfin que le juge se soit exclusivement référé à un rapport d'expertise établi non contradictoirement mais à la seule demande des vendeurs pour amoindrir l'importance des conséquences du vice invoqué. 

La thèse du pourvoi est rejetée par la Cour au motif qu'il ressortait du rapport d'expertise judiciaire que le caractère sommaire de la construction s'expliquait par la nature de bureau et d'entrepôt des locaux avant leur transformation, ce qui avait été précisé dans l'acte de vente, et ne pouvait échapper même à un acquéreur profane, et souverainement retenu que, s'agissant de constructions légères, le demandeur ne rapportait pas la preuve d'un vice rendant la chose impropre à son usage, la Cour d'appel, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision. 

L’article 1641 du Code civil dispose que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus ». Ainsi le vendeur est-il tenu à la garantie des vices cachés de la chose qu’il vend ?

Lorsque le vice est tel que s’il l’avait connu, l’acheteur n’aurait pas acquis la chose, on le qualifie de rédhibitoire. Lorsque le vice, sans empêcher la vente, aurait simplement conduit l’acheteur à payer un prix moindre, on dit le vice estimatoire. En l’espèce, le vice rédhibitoire invoqué par l’acheteur est écarté par la Cour, ce dernier n’ayant pu rapporter la preuve d’un défaut entravant l’usage normal de la maison, à savoir son habitation. Le vice caché, pour être ainsi qualifié, doit logiquement être occulte. Autrement dit, un vice apparent n’ouvre pas droit à garantie, ce que l’article 1642 du Code civil souligne expressément lorsqu’il dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même, c’est-à-dire dont l’acheteur a pu ou aurait dû avoir connaissance du fait de leur visibilité. L’apparence du vice prive donc l’acquéreur de la possibilité d’agir sur le terrain de la garantie des vices cachés. 

Dans le même sens, s’agissant de l’obligation de délivrance conforme incombant également au vendeur (C. civ., art. 1604), la réception sans réserve de la chose vendue couvre ses défauts apparents de conformité (Civ. 1^re, 12 juill. 2005, n° 03-13.851). L’appréciation du caractère occulte du vice se fait in concreto. Certes, le seul fait que le défaut invoqué ait été mentionné dans l’acte ne suffit pas à caractériser la connaissance, par l’acheteur, du vice dans son ampleur et dans ses conséquences (Civ. 3^e, 14 mars 2012, n° 11-10.861). Le demandeur au pourvoi avait d’ailleurs tenté d’exploiter cet argument, lequel s’est néanmoins révélé insuffisant face au caractère ostensible de la légèreté de la construction à laquelle un acquéreur, même profane, ne pouvait échapper. « Il n'est pas de vice si simple qui n'affiche des dehors de vertu ». (W. Shakespeare).

Civ.3^e, 29 oct.2015, n°14-21.116