[ 27 avril 2017 ]

Droit des obligations

Vente d’immeuble à construire et garantie des vices apparents

Mots-clefs : Construction, Urbanisme, Vente d’immeuble à construire, Action en garantie, Vice apparent, Réduction du prix, Réparation

Une société civile immobilière avait vendu à un particulier un appartement en l'état futur d'achèvement, lequel devait être livré au cours du quatrième trimestre 2007. Le 28 juillet 2008, l’acquéreur avait refusé la livraison en raison de non-conformités, puis assigné la SCI en résolution de la vente et en indemnisation et, subsidiairement, en réduction du prix de vente. La cour d’appel rejeta sa demande en réduction du prix. Au soutien de son pourvoi en cassation, l’acquéreur reprocha à la cour d’appel d’avoir violé l'article 1642-1 du Code civil, selon lequel le vendeur d'un immeuble à construire est tenu de livrer un ouvrage exempt de vices et que, dès lors, sauf s'il s'oblige à les réparer, les vices de construction apparents justifient soit la résolution du contrat s'ils sont d'une gravité suffisante soit, s’ils ne le sont pas, une réduction du prix, correspondant au coût des travaux de reprise ; partant, dès lors qu’elle avait constaté que l'immeuble vendu était, lors de la livraison, affecté de malfaçons apparentes, la cour d’appel aurait dû accueillir, selon le demandeur au pourvoi, sa demande en réduction du prix. Son pourvoi est rejeté au motif qu'ayant retenu que l’acquéreur ne justifiait pas de la perte de valeur alléguée de son bien et que les non-conformités invoquées relatives aux équipements communs étaient inexistantes, la cour d'appel avait pu rejeter la demande.

Il convient de rappeler que dans la vente d'immeuble à construire, les vices apparents visés au 1er alinéa de l'article 1642-1 du Code civil, non garantis en droit commun de la vente, sont en réalité des vices qui ne peuvent être que cachés au moment de la passation de l'acte de vente, l'immeuble n’existant pas encore à cette date. La spécificité de cette vente explique ainsi cette différence de régimes qui n’est donc, toutefois, qu’apparente. Ainsi le vendeur d'immeubles à construire est-il tenu d’une obligation de résultat de livrer aux acquéreurs un immeuble exempt de vices et de défauts de conformité apparents ainsi que des défauts de conformité et vices cachés, naturellement. Cependant, en l’espèce, si l’acquéreur soutenait que les malfaçons présentées par son appartement et l'insuffisance des services proposés dans la résidence avaient entraîné une perte de valeur de son bien et demandait en conséquence à titre subsidiaire la réduction du prix sur le fondement de l'article 1642-1 du Code civil, ce dernier n’apportait aucun justificatif de la prétendue perte de valeur de son bien comme il échoua à rapporter la preuve, nécessaire à l’accueil de sa demande, des vices de construction apparents allégués. 

Le deuxième alinéa de l'article 1642-1 du Code civil, au cœur de la décision rapportée, prévoit qu’il « (i)l n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer ». Il s'agit là d'une particularité et même d'une dérogation aux règles générales qui gouvernent la garantie dans la vente (V. Civ. 3^e, 2 mars 1994, n° 92-19.356). En effet, en droit commun de la vente, l'article 1644 du Code civil offre à l'acquéreur dont le bien est affecté de vices cachés « le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix ». Ce second alinéa de l'article 1642-1 du Code civil correspond à la nature même de la vente d'immeuble à construire dans laquelle le vendeur s'oblige à titre principal à livrer un immeuble ou une partie d'immeuble à construire et donc s'oblige à l'édifier ou à le faire édifier. Or, si l'immeuble livré est affecté de vices de construction apparents ou de défauts de conformité apparents, cela signifie que le vendeur a mal exécuté ses obligations, en sorte qu’il doit pouvoir y être contraint sur la base du droit commun contractuel (C. civ., art. 1184, al. 2 ancien). Par conséquent, l'acquéreur, dans le cas de vices de construction ou de défauts de conformité apparents, peut toujours demander l'exécution forcée par le vendeur de ses obligations contractuelles, c’est-à-dire la reprise des désordres apparents. L'acquéreur peut également demander la résolution du contrat ou plus couramment la diminution du prix, conformément au droit commun offrant à l’acheteur déçu le choix entre une action rédhibitoire (résolutoire) et estimatoire (réduction du prix). Mais le régime déroge une fois encore au droit commun puisque le vendeur peut faire échec à la demande formulée par l'acquéreur en s'obligeant à réparer les vices. Précisons enfin que depuis la réforme de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, l'article 1184 relatif à la condition résolutoire pour inexécution est repris aux articles 1218, 1224, 1227 et 1228 du Code civil.

Civ. 3^e, 23 mars 2017, n° 15-26.404