[ 3 avril 2023 ]

Contrats spéciaux

Vente d’un bien constructible : quid en cas de caducité du permis de construire jugée postérieurement à la vente ?

Civ. 3^e, 16 mars 2023, 21-19.460 B

Concernant l’obligation de délivrance conforme, la troisième chambre civile répond dans l’arrêt rapporté à une question susceptible de se poser fréquemment en pratique : lorsqu’un bien vendu comme constructible lors de la délivrance ne l’est plus après celle-ci en raison de la caducité ultérieurement prononcée du permis de construire, le vendeur peut-il voir sa responsabilité engagée?

Au cas d’espèce, une grange à démolir avait été vendue le 31 mars 2008, l’acte de vente faisant état d’un permis de construire deux immeubles sur le terrain cédé, permis accordé par arrêté municipal le 29 septembre 2004. Avait été annexé à l’acte de vente un certificat du 3 décembre 2007 délivré par le maire de la commune, attestant de la non-caducité de ce permis de construire. Un jugement rendu le 29 mai 2012 sur requête d’un voisin avait annulé la décision du maire du 16 septembre 2008, décision qui refusait de constater la péremption du permis de construire. Autrement dit, si le terrain était ab initio assorti d’un permis de construire, ce permis fut, postérieurement à la vente et à la délivrance du bien, rendu caduc. Soutenant qu’il avait alors été empêché de mener à bien son projet du fait d’un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme, l’acheteur avait assigné son cocontractant en responsabilité contractuelle. La cour d’appel rejeta sa demande au motif qu’à la date de la délivrance, et conformément aux stipulations du contrat, le terrain était constructible, le recours ensuite exercé à l’effet de constater la caducité du permis de construire n’ayant été introduit qu’ultérieurement.

Devant la Cour de cassation, l’acquéreur arguait de l’effet rétroactif de la caducité résultant du jugement rendu pour soutenir que le terrain devait être regardé comme n’ayant jamais été constructible. La troisième chambre civile se trouvait ainsi face à l’alternative suivante : soit faire le jeu de la rétroactivité, ce qui revenait à considérer que le terrain n’avait jamais bénéficié du permis de construire, soit tenir compte de la chronologie contractuelle, obligeant à considérer qu’à la date de la vente puis de la délivrance, le terrain vendu était bien constructible. C’est en faveur de la seconde branche de l’alternative que tranche la Haute juridiction. Indifférente au jeu de la rétroactivité, la Cour de cassation relève l’absence de caducité au jour de la conclusion de la vente. L’argument du demandeur au pourvoi est ainsi sèchement balayé : « peu importait l'effet rétroactif de la caducité, dès lors que celle-ci résultait d'un jugement rendu sur une demande postérieure à la vente ». Elle rappelle ainsi que la conformité du bien aux stipulations contractuelles s’apprécie « au moment de la délivrance du bien, soit pour un terrain, lors de la remise des titres de propriété ». Or à cette date, aucun recours contre le permis de construire n’avait encore été exercé, si bien que sa caducité n’était pas encore établie. Partant, le vendeur n’avait pas manqué à son obligation de délivrance conforme.