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[ 8 février 2010 ] Imprimer

Droit des obligations

Vices cachés : diagnostic négatif et mauvaise foi du vendeur

Mots-clefs : Vices cachés, Vente immobilière, Mauvaise foi, Réticence dolosive, État parasitaire (négatif, responsabilité du diagnostiqueur, non)

La clause d'exonération de garantie ne s'applique pas au vendeur de mauvaise foi qui, en raison de sa faute dolosive et malgré un diagnostic parasitaire négatif, est seul tenu d'indemniser l'acquéreur.

Après la signature d'un acte de vente, auquel était annexé un état parasitaire certifiant l'absence de trace visible de termites, un huissier avait constaté la présence d'insectes dans l'immeuble ; l'acquéreur avait alors assigné le vendeur sur le fondement des articles 1641 et 1645 du Code civil, ainsi que le diagnostiqueur sur celui de l'article 1382.

Par l'arrêt du 13 janvier 2010, la troisième chambre civile rejette le pourvoi du vendeur qui revendiquait le bénéfice de la clause d'exonération de garantie des vices cachés contenue dans l'acte et appelait en garantie la société à l'origine du diagnostic. Sur le premier point, la Cour relève, à la suite des juges du fond, que « le colmatage du plancher et des plinthes avec du plâtre, avant peinture, permettait de retenir la connaissance par le vendeur de la présence de termites lors de la vente de l'immeuble » et que « le vendeur avait commis une réticence dolosive en faisant insérer à l'acte la mention d'un état parasitaire négatif alors qu'il se devait de signaler la présence de ces insectes à l'acquéreur » ; c'est donc à bon droit que la cour d'appel a retenu que la mauvaise foi du vendeur le privait du bénéfice de la clause exonératoire (v. déjà, Civ. 3e, 28 mars 2007 ; 19 nov. 2008 ; 8 avr. 2009 ; 16 déc. 2009). Faute d'avoir prévenu l'acquéreur de la présence de termites dont il avait connaissance, probablement depuis les travaux effectués (et d'avoir satisfait à son obligation d'information sur l'état du bien mis en vente), le vendeur devait bien indemniser l'acquéreur, au titre du vice caché, du préjudice constitué par la moins value résultant de l'infestation des termites et du trouble de jouissance subséquent.

Sur l'appel en garantie formé contre le diagnostiqueur, la Cour précise qu'en présence de la faute dolosive du vendeur, les juges du fond étaient dispensés de rechercher l'incidence de l'état parasitaire erroné, et confirme que le dommage relevait de la seule responsabilité de ce dernier.

Civ. 3e, 13 janvier 2010

Références

■ Code civil

Article 1382
« Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Article 1641
« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »

Article 1645
« Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. »

■ Civ. 3e, 28 mars 2007, D. 2007. AJ. 1139.

■ Civ. 3e, 19 nov. 2008, D. 2008. 3085.

■ Civ. 3e, 8 avr. 2009, D. 2009. AJ. 1206.

■ Civ. 3e, 16 déc. 2009, D. 2010. AJ. 207.

 

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