[ 9 juin 2026 ]

Droit de la responsabilité civile

Violation du mandat de l’agent immobilier : la complicité du tiers acquéreur engage sa responsabilité délictuelle

Civ. 3^e, 7 mai 2026, n° 24-10.637

Un agent immobilier fait visiter une villa à un couple d’acquéreurs, après avoir reçu des vendeurs un mandat non exclusif de vente, conclu pour une durée de trois mois renouvelable jusqu’à douze mois et moyennant une rémunération de 6 % du prix de vente à la charge de l’acquéreur « en cas de réalisation de l’opération avec un acheteur présenté par le mandataire ». La vente est finalement conclue directement entre les contractants, sans rémunération de l'agent immobilier. Leur reprochant la perte de sa commission, l'agent immobilier assigne les acquéreurs en indemnisation.

Il obtient gain de cause en appel. Pour caractériser une faute délictuelle des acquéreurs à l’égard de l’agent immobilier, lequel a fait le choix de ne pas agir en exécution de la clause pénale contre les vendeurs, la cour d’appel retient en substance :

- qu’il résulte de la clause de la promesse de vente selon laquelle l’acquéreur « s'engage à prendre en charge la totalité des éventuelles poursuites qui pourraient être formulées par les agences immobilières qu'il aurait contactées pour la présentation de ce bien » que les acquéreurs savaient qu’en concluant la vente à l’insu de l’agent immobilier, ils s’exposaient à le dédommager ;

- que le comportement des acquéreurs, consistant à visiter le bien par l'entremise de l’agent immobilier puis à finaliser l’achat de ce bien cinq semaines plus tard à l’insu de ce dernier, caractérise une manœuvre frauduleuse destinée à évincer l’agent immobilier de la transaction immobilière et de son droit à commission et engage leur responsabilité quasi-délictuelle pour avoir conclu, en connaissance de cause, une convention ayant pour effet de priver l'agent immobilier du bénéfice de sa commission ;

- que le fait que les acquéreurs aient aussi visité le bien acquis par l’intermédiaire d’une autre agence immobilière, également mandatée par les vendeurs, est indifférent.

Devant la Cour de cassation, les acquéreurs soutiennent que n'est ni fautif ni frauduleux le fait, pour l'acquéreur non lié contractuellement à l'agent immobilier, titulaire d'un mandat non exclusif de vente, et par l'intermédiaire duquel il a visité le bien une première fois, d'adresser une nouvelle offre d'achat directement aux vendeurs et de conclure finalement la vente avec eux. Pour les demandeurs à la cassation, le seul fait d’avoir agi dans leur intérêt propre et exclusif en entrant directement en contact avec les mandants pour leur proposer une nouvelle offre, serait-ce dans le but de payer un prix moindre, notamment du fait de l'absence de commission d'agence, ne suffirait pas à caractériser une faute ou une fraude aux droits de l'agent immobilier. Partant, la cour d’appel n’aurait pas suffisamment caractérisé une faute, voire une fraude de leur part à l’égard de l’agent immobilier.

Le pourvoi invite ainsi la Cour à contrôler la qualification de la faute délictuelle de l’acquéreur à l’égard de l’agent immobilier pour la perte de son droit à commission. La question est de savoir si, après avoir été mis en relation avec son cocontractant, un acquéreur engage sa responsabilité délictuelle du simple fait d’évincer l’agent immobilier lors de la conclusion de l’acte de vente ou bien si les juges du fond sont tenus de caractériser une faute de l’acquéreur à l’égard de l’agent immobilier dans la mesure où l’acheteur, contrairement au vendeur, n’est pas lié par un mandat à l’agent immobilier.

En réponse, la Cour opte pour la seconde branche de l’alternative et juge les acquéreurs, au visa des articles 1200 et 1240 du Code civil, complices de la violation du droit, légalement reconnu à l’agent immobilier, au versement d’une commission. Il résulte des textes visés par la Cour que le tiers à un contrat qui se rend complice de la violation par une partie de ses obligations contractuelles engage sa responsabilité délictuelle. Concernant la question particulière de l’éviction de la rémunération de l’agent immobilier intervenu dans le cadre d’un mandat confié par le vendeur d’un bien immobilier, il est jugé depuis un arrêt d’Assemblée plénière du 9 mai 2008, sur le fondement de l'article 1382, devenu 1240, du Code civil, et des articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que, même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice (Ass. plén., 9 mai 2008, n° 07-12.449). Or après avoir énoncé que si l'acquéreur n'est pas partie au contrat de mandat, il est susceptible d'engager sa responsabilité délictuelle à l'égard de l'agent immobilier lorsque, par son comportement fautif, il lui a fait perdre sa commission et que tel est le cas lorsque l'absence de droit à rémunération de l'agent immobilier procède de manœuvres frauduleuses, la cour d’appel a exactement retenu que le comportement d'ensemble des acquéreurs, éclairé par les termes mêmes de la clause stipulée à la promesse de vente, traduisait leur volonté d'agir en fraude aux droits de l'agent immobilier, les premiers devant alors engager leur responsabilité délictuelle à l'égard du second.

Dans la décision d’Assemblée plénière de 2008, fondatrice de l’engagement de la responsabilité extracontractuelle du tiers acquéreur, le comportement reproché à ce dernier résidait dans la fraude commise au droit de l’agent immobilier, l’acheteur ayant pris une fausse identité lors de la visite du bien immobilier, ce qui lui avait permis par la suite d’évincer l’agent et de ne pas verser la rémunération qui lui était due. Ultérieurement, la Cour est venue préciser la portée de cette solution afin de clarifier, dans l’hypothèse de l’espèce d’un mandat de vente non exclusif, les règles applicables tant à la rémunération qu’à l’indemnisation de l’agent immobilier en cas d’éviction fautive de son droit à commission. Il ressort de cette jurisprudence ultérieure que si l’agence immobilière est évincée alors qu’elle a présenté le bien aux futurs acheteurs, la commission n’est pas due par les acquéreurs mais l’agence immobilière peut être fondée, en cas de faute de ces derniers, à engager leur responsabilité délictuelle en tant que tiers au contrat. En présence d’un mandat de vente non exclusif, les juges du fond se doivent donc de caractériser la faute commise de nature à engager la responsabilité délictuelle des acquéreurs. Exigeant une faute distincte de la seule éviction de l’agent, la première chambre civile a ainsi jugé en 2016 (Civ. 1^re, 6 avr. 2016, n° 15-14.631) que l’acquéreur, non lié par un mandat à l’agent immobilier qui lui avait fait visiter un bien, n’a pas eu un comportement fautif en adressant une nouvelle offre d’achat au vendeur par l’intermédiaire d’un autre agent immobilier bénéficiant également d’un mandat de vente non exclusif. Dans le même sens, la même chambre a pu estimer l’année suivante (Civ. 1^re, 6 déc. 2017, n° 16-15.249) qu’un acquéreur n’engageait pas sa responsabilité civile délictuelle si celui-ci avait agi dans le sens exclusif de ses propres intérêts - celui de payer un moindre prix pour acquérir le bien convoité - sans que son comportement ne constitue une faute. Dans le cas de l’espèce, il avait donc été admis que rien n’interdisait à l’acquéreur d’entrer directement en relation avec le vendeur pour lui proposer une nouvelle offre, « serait-ce dans le but de payer un prix moindre, notamment du fait de l’absence de commission d’agence ». Solution logiquement rappelée par le pourvoi pour contester que le seul fait de ne pas conclure la vente par l’intermédiaire de l’agence immobilière ait été jugé fautif. S’infère donc de cette jurisprudence une conception restrictive de la faute du tiers acquéreur, qui doit se concrétiser par des actes, manœuvres ou comportements tels que le fait de prendre une fausse identité pour effectuer la visite du bien ou le fait d’utiliser des données confidentielles permettant d’entrer directement en contact avec les propriétaires, pour évincer de cette façon un agent immobilier titulaire d’un mandat de vente exclusif. En revanche, le seul fait pour le tiers acquéreur de se dispenser des services d’un mandataire non exclusif, qui lui a fait découvrir le bien convoité, pour transmettre une nouvelle offre d’achat, l’intermédiaire fût-il protégé de cette éventualité par une clause pénale qui n’a d’effet obligatoire que dans ses rapports contractuels avec le vendeur, ne suffit pas à engager sa responsabilité délictuelle. Il conviendrait donc que le tiers acquéreur ait commis une faute distincte dénotant, sinon l’intention de nuire, du moins celle de faire échec, en connaissance de cause et activement, à l’exécution d’une obligation découlant du mandat.

La décision rapportée tranche avec cette conception restrictive. Élargissant les contours de la faute exigée du tiers acquéreur dont l’engagement de la responsabilité se voit ainsi facilitée, la troisième chambre civile admet en l’espèce que la connaissance par les acquéreurs, tant de la clause du mandat conclu entre les vendeurs et l’agence immobilière stipulant une commission que de la clause de prise en charge des éventuelles réparations du préjudice subi par les agences immobilières, rend fautif le fait pour les acheteurs de contracter directement avec les vendeurs, à l’insu de l’agent, qui se rendent ainsi complices des vendeurs ayant, de cette façon, cédé le bien immobilier sans commission, en violation des stipulations précédentes. Cette collusion frauduleuse destinée à évincer l’agent de la transaction immobilière et de son droit corrélatif à commission engage ainsi la responsabilité quasi-délictuelle des acheteurs pour avoir conclu, en connaissance de cause, une convention ayant pour effet de priver l’agent immobilier du bénéfice de la rémunération convenue. Les acheteurs sont en conséquence condamnés, non pas à payer la commission prévue, mais une indemnité en réparation du préjudice subi par l’agent immobilier.

La solution se comprend par la difficulté de concilier l’ancienne interprétation restrictive de la faute du tiers avec ce qu’avait initialement envisagé l’Assemblée plénière de la Cour de cassation (AP, 9 mai 2008, préc.). Au rapport de cet arrêt, il était d’une part rappelé que le cas de figure litigieux (celui de l’acquéreur qui serait tenté d’adresser une offre en direct au vendeur ayant donné un mandat non exclusif à l’agent immobilier) avait donné lieu à la pratique des « bons de visite » que l’agent faisait signer à l’acquéreur et par lequel ce dernier s’interdisait de traiter en direct avec le vendeur sauf à devoir une somme équivalente à la commission ; pratique toutefois censurée par un arrêt du 21 mars 1995 (Civ. 1^re, 21 mars 1995, n° 93-11.009), le bon de visite étant sans valeur à défaut de respecter le formalisme du mandat imposé par la loi Hoguet. Il était d’autre part précisé que si l’effet relatif des contrats fait obstacle à ce que le contractant réclame l’exécution du contrat à un tiers, il ne lui interdit pas d’invoquer l’inexécution du contrat du fait d’un tiers pour réclamer des dommages-intérêts, à la condition que le tiers ait connaissance du contrat dont la violation par complicité lui est reprochée. Conforme à cette première orientation, la solution rapportée témoigne d’un mouvement général de sévérité à l’égard du tiers complice, a fortiori lorsqu’il a agi frauduleusement (v. déjà, Com. 19 oct. 2022, n° 21-16.169).