[ 29 septembre 2026 ]

Droit des obligations

Absence de rentabilité de l’opération contractuelle : point de départ de la prescription de l'action en responsabilité

Travail préparatoire

Rappel de méthodologie

Un commentaire d’arrêt est un exercice qui comprend deux temps : l’explication de l’arrêt et son appréciation.

En d’autres termes, il faut, en premier lieu, expliquer le sens de l’arrêt. Ce qui suppose d’abord de le lire très attentivement, pour bien le comprendre. Ensuite, et c’est un temps essentiel de votre commentaire, il vous faut identifier la question que l’arrêt à commenter a résolue. En outre, il vous faut détecter la ou les règles de droit qui fondent la décision qui vous est soumise. Enfin, il vous faut faire un exercice de mémoire (si vous composez votre commentaire dans le cadre d’un examen) ou de recherche (si vous composez librement votre commentaire), non seulement pour découvrir le thème général dans lequel s’inscrit l’arrêt à commenter, mais encore pour trouver des éléments bibliographiques qui vous permettront de mieux comprendre l’arrêt que vous devez commentez et donc de mieux l’expliquer.

En second lieu, après avoir expliqué le sens de l’arrêt et démontrer que vous l’avez compris, vous devez apprécier l’arrêt à commenter, donner une opinion sur la façon dont la Cour de cassation/Cour européenne des droits de l’homme a tranché le litige et répondu à la question de droit, au fond, il vous faut juger les juges, vous prononcer sur la valeur de la décision, ce qui sera d’autant plus simple que vous pourrez la situer dans le temps, c’est-à-dire en déterminer la portée. Dans cette perspective d’appréciation de la valeur de l’arrêt, il vous faut exploiter des éléments bibliographiques qui vous permettront de recueillir les diverses opinions doctrinales qui se sont prononcées sur la question de droit réglée par la Cour de cassation, et de vous prononcer sur la pertinence des diverses thèses en présence à propos de la question de droit, celle que soutenaient les juges du fond, celle du demandeur au pourvoi et puis celle retenue par la Cour de cassation/Cour européenne des droits de l’homme qui sera fatalement peu ou prou une des deux précédentes.

Analyse de l’arrêt

Analyser l’arrêt conduit à s’en tenir à le présenter en vue d’introduire votre commentaire. Voici la démarche à suivre :

– d’abord, il vous faut sélectionner les faits qui seront utiles dans la perspective de votre commentaire ;

– en outre, il convient de qualifier les faits, ce qui revient à les faire entrer dans une catégorie juridique donnée ;

– ensuite, il faut exposer les différentes étapes de la procédure, à savoir la décision des juges du fond, puis le moyen du pourvoi ;

– de plus, il vous faut énoncer la question de droit que l’arrêt a tranchée ;

– enfin, il convient d’exposer la solution que la Cour de cassation/CEDH a finalement retenue.

Dans l’arrêt qu’il vous faut ici commenter, reprenons cette démarche :

■ Sélection des faits : Entre 2006 et 2008, un gérant et sa société, suivant les conseils de gestionnaires d’investissement, achètent plusieurs biens immobiliers destinés à la location et financés par des prêts bancaires, dans un but d’optimisation fiscale. Lors de la mise effective des biens sur le marché locatif, en 2011, la rentabilité escomptée de l’opération n’est pas atteinte : les loyers ne couvrent pas les charges, et la revente de l’un des biens se fait à perte. Estimant avoir été mal conseillés, la société et son gérant engagent, à l’été 2020, la responsabilité des sociétés de gestion et d’investissement.

■ Qualification des faits : Entre 2006 et 2008, des investisseurs font l’acquisition, sur les conseils de deux sociétés de gestion et d’investissement, de plusieurs biens immobiliers locatifs ouvrant droit à des réductions d’impôt. Dès la première année de mise en location des biens, en 2011, les investisseurs constatent que l’opération ne procure pas la rentabilité escomptée. Déçus par leur investissement, dont ils imputent l’échec à leurs conseils, ils assignent ces derniers en responsabilité, en août 2020.

■ Procédure : La cour d'appel juge l'action irrecevable comme prescrite au motif que, dès la première année de location des biens, les investisseurs pouvaient prendre acte de l’impossibilité d’atteindre la rentabilité escomptée, par la simple comparaison des recettes que leur procuraient les locations avec les charges qu’ils supportaient. Fixée en 2011, la date de mise en location des biens, qui marque le point de départ de la prescription au sens de l'article 2224 du Code civil, conduit les juges du fond à constater la prescription de l’action en responsabilité, introduite par les investisseurs en 2020. Par ailleurs, ils jugent l'aggravation des déficits locatifs au cours des années qui ont suivi leur découverte indifférente à la connaissance du préjudice, déjà acquise par les investisseurs. Dans la même logique, les juges du fond tiennent aussi pour indifférente la revente à perte de l’immeuble, en 2016, qui ne constitue pas un préjudice distinct ou nouveau dès lors qu'elle n’a fait que corroborer l'absence de rentabilité locative.

■ Moyens du pourvoi : Devant la Cour de cassation, les investisseurs, pour échapper à la prescription de leur action, contestent avoir été en mesure, à l’issue de la première année de mise en location, de connaître les faits leur permettant d’agir dès lors que concernant un investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l'acquéreur, qui fait courir le délai de prescription en application de l’article 2224 du Code civil, ne résulte que de faits susceptibles de lui révéler l'impossibilité, et non la seule probabilité, d'atteindre la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat .

■ Problème de droit : Le pourvoi pose la question de la date de fixation du point de départ de la prescription de l’action en responsabilité engagée par un investisseur déçu de la rentabilité initialement prévue d’une opération d’optimisation fiscale.

■ Solution : La chambre commerciale censure les juges du fond au visa des articles 2222 et 2224 du Code civil et de l’article L. 110-4 du Code de commerce. Après avoir rappelé qu’en matière de responsabilité civile, le point de départ de la prescription de l’action est fixé, depuis l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, au jour où la victime « a connu ou aurait dû connaître » le fait dommageable lui permettant d’agir, la Haute juridiction considère que la connaissance par les investisseurs d'une probable rentabilité déficitaire de l'opération à l'issue de la première année de location ne caractérisait pas la réalisation du dommage dont il était demandé réparation. Partant, c’est en violation des textes susvisés que la cour d’appel a fixé le point de départ du délai de prescription l’action en responsabilité en 2011.

I. L’absence de réalisation du dommage

 

A. La probabilité du déficit

 

- L’existence d'une première année déficitaire ne permet pas de conclure au défaut de rentabilité de l’investissement.

- La rentabilité est une donnée malléable et évolutive, qui doit s’apprécier dans la durée ; ce qui n’est pas rentable à court terme peut l’être à long terme. Ainsi de l’investissement litigieux, visant une défiscalisation sur plusieurs années, qui s’inscrit dans la durée.  Son déficit initial ne préjuge en rien du devenir économique de l’opération, qui pourra ultérieurement générer du profit.

- La rentabilité d’une opération contractuelle s’appréciant sur le long terme, on ne peut déduire d'une seule première année déficitaire que l'investissement n'est pas rentable. Ce déficit seulement « probable » ne constitue qu’un aléa insusceptible de constituer un préjudice réparable

 

B. L’incertitude du préjudice

 

- Une rentabilité probablement déficitaire ne constitue pas un préjudice certain subordonné, en matière d’investissement locatif aux fins de défiscalisation, à l’impossibilité d’atteindre la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat (v. Civ. 3^e, 26 oct. 2022, n° 21-19.898 : « en matière d’investissement immobilier locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors de la conclusion du contrat » ; - 19 février 2026, n° 24-11.109).

- Un premier exercice déficitaire ne traduit qu’un aléa qui rend le préjudice allégué incertain. Le préjudice  constitué par le manque de rentabilité de l’opération ne devient certain qu’au jour où le risque se réalise, soit au jour où l’acquéreur acquiert la certitude qu’il sera dans l’impossibilité de tirer profit de l’investissement réalisé (Civ. 3^e, 1^er févr. 2024, n° 22-13.446 : « dans une opération d’investissement immobilier locatif avec défiscalisation (…), le point de départ de l’action en responsabilité engagée par l’acquéreur contre des professionnels pour manquement à leurs obligations respectives d’information, de conseil, ou de mise en garde, est le jour où le risque s’est réalisé, soit celui où l’acquéreur a appris qu’il serait dans l’impossibilité de revendre le bien à un prix lui permettant de rembourser le capital emprunté ».

- Partant, le déficit litigieux, résultant d’une première année de location, ne constitue qu’une probabilité et non une « impossibilité », seule à même de constituer un préjudice certain réparable. Autrement dit, il fallait observer la poursuite ultérieure du contrat pour confirmer ou infirmer la réalisation du dommage.

II. L’absence de prescription de l’action en responsabilité

 

A. La recherche d’un point de départ du délai de prescription

 

- Recherche née du choix opéré en 2008 d’un point de départ « glissant » du délai de prescription extinctive. l’art. 2224 ; la réforme du 17 juin 2008 a certes permis une simplification en faisant disparaître l’essentiel des délais spéciaux de prescription, mais rendu complexe la détermination de l’événement déclencheur du délai de prescription : objective, la date de naissance du dommage a en effet été délaissée au profit de celle subjective de la connaissance présumée ou effective du dommage par la victime (C. civ., art. 2224, visant le jour où la victime « a connu ou aurait dû connaître » les faits lui permettant d’agir.

-Difficulté d’application de cette règle de prescription, notamment dans le cas de l’espèce d’une manifestation progressive du dommage ; d’où les deux étapes du raisonnement suivi par la Cour de cassation : il convient dans un premier temps de déterminer le moment à compter duquel le dommage peut être considéré comme avéré (et non plus hypothétique) pour identifier, dans un second temps, celui à compter duquel le dommage a pu concrètement se manifester à l’acquéreur, seule sa connaissance effective du dommage pouvant déclencher le délai de prescription.

 

B. La détermination du point de départ du délai de prescription

 

- En application de l’art. 2224, la fixation du point de départ de la prescription au jour de la conclusion du contrat est logiquement exclue, et la date de mise en location effective des biens n’est pas davantage retenue. De façon moins attendue, celle du premier exercice déficitaire, qu’avaient retenue les juges du fond, est également exclue par la Cour de cassation, qui place le curseur de l’événement déclencheur du délai de prescription au jour où l’investisseur prend acte de l’impossibilité d’obtenir la rentabilité promise.

- La fixation du point de départ de la prescription extinctive dépend ainsi de la réalisation certaine du dommage : le délai court du jour où l’acquéreur acquiert la certitude de l’impossibilité d’atteindre la rentabilité prévue au contrat ; ce n’est qu’à ce moment-là qu’on doit considérer qu’il a eu connaissance du dommage, ou aurait dû l’avoir.

-Position bénéficiant d’une nouvelle assise prétorienne : alignement de la chambre commerciale avec la position de la troisième chambre civile qui juge, depuis 2022, que le point de départ du délai de prescription dépend de la manifestation d’un dommage certain, en sorte que tant que le dommage n’est pas avéré, mais seulement hypothétique, il ne peut être reproché à l’investisseur d’être restés inactif.

- Toutefois, la Cour de cassation, qui ne juge que du droit et non du fait, ne se prononce pas directement sur la fixation de ce point de départ, qu’elle laisse indéterminé. Il reviendra aux juges du fond de déterminer la date exacte à laquelle les investisseurs ont eu effectivement connaissance du caractère déficitaire de leur investissement.