[ 16 juin 2026 ]

Droit des obligations

Annulation d’une vente pour dol et droit du vendeur à une indemnité d’occupation

Travail préparatoire

Rappel de méthodologie

Un commentaire d’arrêt est un exercice qui comprend deux temps : l’explication de l’arrêt et son appréciation.

En d’autres termes, il faut, en premier lieu, expliquer le sens de l’arrêt. Ce qui suppose d’abord de le lire très attentivement, pour bien le comprendre. Ensuite, et c’est un temps essentiel de votre commentaire, il vous faut identifier la question que l’arrêt à commenter a résolue. En outre, il vous faut détecter la ou les règles de droit qui fondent la décision qui vous est soumise. Enfin, il vous faut faire un exercice de mémoire (si vous composez votre commentaire dans le cadre d’un examen) ou de recherche (si vous composez librement votre commentaire), non seulement pour découvrir le thème général dans lequel s’inscrit l’arrêt à commenter, mais encore pour trouver des éléments bibliographiques qui vous permettront de mieux comprendre l’arrêt que vous devez commentez et donc de mieux l’expliquer.

En second lieu, après avoir expliqué le sens de l’arrêt et démontrer que vous l’avez compris, vous devez apprécier l’arrêt à commenter, donner une opinion sur la façon dont la Cour de cassation/Cour européenne des droits de l’homme a tranché le litige et répondu à la question de droit, au fond, il vous faut juger les juges, vous prononcer sur la valeur de la décision, ce qui sera d’autant plus simple que vous pourrez la situer dans le temps, c’est-à-dire en déterminer la portée. Dans cette perspective d’appréciation de la valeur de l’arrêt, il vous faut exploiter des éléments bibliographiques qui vous permettront de recueillir les diverses opinions doctrinales qui se sont prononcées sur la question de droit réglée par la Cour de cassation, et de vous prononcer sur la pertinence des diverses thèses en présence à propos de la question de droit, celle que soutenaient les juges du fond, celle du demandeur au pourvoi et puis celle retenue par la Cour de cassation/Cour européenne des droits de l’homme qui sera fatalement peu ou prou une des deux précédentes.

Analyse de l’arrêt

Analyser l’arrêt conduit à s’en tenir à le présenter en vue d’introduire votre commentaire. Voici la démarche à suivre :

– d’abord, il vous faut sélectionner les faits qui seront utiles dans la perspective de votre commentaire ;

– en outre, il convient de qualifier les faits, ce qui revient à les faire entrer dans une catégorie juridique donnée ;

– ensuite, il faut exposer les différentes étapes de la procédure, à savoir la décision des juges du fond, puis le moyen du pourvoi ;

– de plus, il vous faut énoncer la question de droit que l’arrêt a tranchée ;

– enfin, il convient d’exposer la solution que la Cour de cassation/CEDH a finalement retenue.

Dans l’arrêt qu’il vous faut ici commenter, reprenons cette démarche :

■ Sélection des faits : Par acte authentique du 28 février 2018, Mme [V] et M. [L] (les acquéreurs) acquièrent de Mme [G] (la venderesse) une maison d'habitation. À leur entrée dans les lieux, ils font état de fissures et de leur ignorance, à la date de la conclusion du contrat, des travaux de gros œuvre sur les fondations réalisés avant la vente. Leur ignorance s’explique par la déclaration contraire de la venderesse dans l’acte de vente, précisant qu’« à (sa) connaissance (…), aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années ». S’estimant victimes d’une tromperie, les acquéreurs assignent la venderesse en nullité de la vente.

■ Qualification des faits : En 2018, une vente immobilière est conclue entre particuliers, par acte authentique. À son entrée dans les lieux, le couple d’acquéreurs découvre des fissures. Ils apprennent que la venderesse avait, dans les années précédant la vente, fait procéder à d’importants travaux de gros œuvre sur les fondations de l’immeuble, travaux dont l’acte notarié ne faisait pas mention, la venderesse y déclarant au contraire qu’à sa connaissance, aucune construction ou rénovation n’avait été effectuée au cours de la décennie précédant la vente. Cette contradiction entre la déclaration notariée (absence de travaux) et la réalité (travaux de gros œuvre réalisés) conduit les acquéreurs à engager une action en nullité de la vente, sur le fondement du dol.

■ Procédure : La cour d’appel (Rouen, 29 mai 2024) accueille l’action des acquéreurs et annule la vente. En conséquence, elle ordonne la restitution, d’une part, de l’immeuble et, de l’autre, du prix de vente. Elle refuse en revanche de faire droit à la demande de la venderesse en paiement d’une indemnité d’occupation, au motif qu’« en raison de l’effet rétroactif de l’annulation de la vente, [la venderesse] ne pouvait bénéficier d’une indemnité correspondant à la seule occupation de l’immeuble ».

■ Moyens du pourvoi : La venderesse se pourvoit alors en cassation, développant deux griefs, l’un relatif à la caractérisation du dol, l’autre au régime des restitutions.

Elle invoque d’une part la connaissance par les acheteurs des travaux prétendument dissimulés, prenant appui sur une déclaration de témoins attestant qu’à la faveur d’une visite du bien organisée avant la vente, les acquéreurs avaient pu échanger avec des voisins sur les travaux entrepris. La venderesse en déduit que les acquéreurs ne peuvent alors prétendre avoir ignoré, à la date du contrat, l’existence des travaux préalablement effectués et ainsi portés à leur connaissance ; le fait d’avoir contracté en connaissance de cause les empêcherait donc de demander l’annulation du contrat sur le fondement du dol.

Elle défend d’autre part son droit au versement d’une indemnité d’occupation, soutenant que la restitution de l’immeuble consécutive à l’annulation de la vente inclut la valeur de la jouissance que cette chose a procurée à l’acquéreur, nonobstant la rétroactivité attachée à la nullité du contrat.

■ Problème de droit : 1/ Le vendeur peut-il s’exonérer du dol commis en rapportant la preuve par témoins de l’information informelle des acquéreurs du fait prétendument dissimulé ?

2/ L’annulation du contrat fait-elle obstacle à la créance de restitution incluant la valeur de la jouissance procurée par la chose ?

■ Solution : En réponse au premier problème soulevé, la Cour de cassation souligne que « l’acte notarié de vente du 28 février 2018 comportait une déclaration de la venderesse indiquant qu’à sa connaissance aucune construction ou rénovation n’avait été effectuée dans les dix dernières années et qu’aucun élément constitutif d’ouvrage ou d’équipement indissociable de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil n’avait été réalisé dans ce délai, alors que celle-ci avait traité durant plusieurs années des désordres affectant la structure du bâtiment, en faisant, notamment, exécuter des travaux de gros œuvre en 2016 ». Elle approuve en conséquence l’analyse de la cour d’appel qui a rappelé, sans dénaturer les attestations produites, que la seule évocation sommaire de travaux lors de la visite du bien par les acheteurs était insuffisante pour éclairer ces derniers sur les travaux entrepris, alors que l'importance des travaux réalisés et la récurrence des problèmes de fissuration et d'humidité auxquels ils devaient mettre un terme conféraient à l'information que la venderesse aurait dû délivrer une importance déterminante du consentement des acquéreurs.

En réponse au second problème soulevé, elle affirme que l’annulation rétroactive d’une vente immobilière, fondée sur la réticence dolosive que caractérise la dissimulation de travaux structurels réalisés avant la vente sur les fondations d’une maison d’habitation, n’exclut pas le droit du vendeur d’obtenir une indemnité d’occupation. Au visa de l’article 1352-3, alinéa 1er, du Code civil, selon lequel « la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée, elle censure la cour d’appel ayant écarté la demande de la venderesse en paiement de cette indemnité, motif pris de l’effet rétroactif de la nullité du contrat vicié par dol : en jugeant que la rétroactivité de l’anéantissement du contrat faisait obstacle au versement d’une indemnité d’occupation, la cour d’appel a violé la loi par refus d’application.

I.               La caractérisation du dol

A.     La dissimulation intentionnelle des travaux de fondation

̵ Élément matériel du dol : la venderesse a fait une déclaration erronée dans l’acte notarié indiquant qu’à sa connaissance aucune construction ou rénovation n’a été effectuée dans les dix dernières années précédant la vente ; matérialité du dol établie par le fait que la déclaration notariée est démentie par la réalité des faits de construction antérieurs à la vente ; déclaration inexacte qui, pour être mensongère et donc dolosive, doit en outre être délibérée. Celui qui se trompe lui-même ne commet pas de dol. Ainsi, en l’espèce, si la venderesse était elle-même dans l’ignorance des travaux litigieux, sa fausse déclaration ne suffirait pas à constituer un dol. Ce qui revient à rechercher l’élément intentionnel du dol.

̵ Élément intentionnel du dol : complément indispensable de son élément matériel, le dol étant non seulement un vice du consentement mais également un délit civil qui ne peut être sanctionné sans intentionnalité, soit sans que ne soit caractérisée la volonté fautive d’induire son cocontractant en erreur, par le mensonge que son auteur profère ou le silence qu’il garde à propos d’une information qu’il sait déterminante pour son cocontractant. Au cas d’espèce, il s’avère que la venderesse a été à l’origine des travaux entrepris, dont elle a alors sciemment caché l’existence aux acheteurs. L’élément intentionnel est caractérisé.

̵ Point à discuter sur la matérialité du dol (son intentionnalité n’apparaissant pas discutable) : dès lors que la venderesse avait fait une fausse déclaration, donc proféré un « mensonge » au sens de l’article 1137 du Code civil, le dol au sens classique du terme, celui qui suppose un comportement actif, était caractérisé. Pourquoi dans ce cas faire appel à la réticence dolosive, en jugeant que la venderesse avait « sciemment omis de signaler les interventions sur les fondations » ? Ne faut-il au contraire y voir, non pas une omission, mais une action ?

B.     L’importance déterminante de la qualité des fondations

- Rappel de l’exigence du caractère déterminant du dol : en tant que vice de consentement, le dol doit porter sur un élément d’information déterminant du consentement à contracter pour emporter l’annulation du contrat ; en l’espèce, les juges établissement l’influence déterminante du fait dissimulé par la venderesse sur le consentement à contacter des acquéreurs ; en effet, la qualité des fondations de la maison revêtait une importance déterminante du consentement des acheteurs ; que traduisait l’importance des travaux réalisés pour y parvenir, notamment pour mettre un terme aux problèmes de fissuration découverts par les acheteurs après la vente.

- Précision sur les modalités de délivrance d’une information déterminante : l’existence d’une déclaration de témoins attestant que les acquéreurs ont pu échanger avant la vente avec le voisinage sur l’entreprise de travaux ne suffit pas à caractériser la bonne exécution de l’obligation du vendeur d’informer l’acheteur de tout fait déterminant de son consentement à contracter. Avancé par le pourvoi, l’argument tiré de la connaissance effective par les acheteurs des travaux prétendument dissimulés n’a donc pu prospérer ni devant les juges du fond, ni devant les juges du droit, qui se retranchent derrière le pouvoir souverain d’appréciation des premiers : « la seule évocation sommaire de travaux lors des visites, et notamment de la réfection de l’escalier de la cave, était insuffisante pour éclairer les acquéreurs sur les actions entreprises sur les fondations ». Autrement dit, un échange aussi bref qu’informel avec des voisins ne permet pas de considérer l’information des acheteurs sur la fragilité des fondations du bien proposé à la vente comme valablement et loyalement délivrée. En l’espèce, la venderesse ne pouvait donc s’abriter derrière ce témoignage pour convaincre de la connaissance effective par les acheteurs de la réalisation des travaux qu’elle-même a dissimulés, et s’exonérer ainsi du dol qu’elle a commis.

Répondant à l’ensemble des éléments constitutifs du dol, la dissimulation des travaux réalisés sur la maison caractérise une réticence dolosive imputable à la venderesse. La caractérisation du dol pose en l’espèce la question corrélative de ses conséquences.

II.             Les conséquences du dol

A.     L’annulation de la vente

- Le dol étant un vice du consentement, il entraîne l’annulation du contrat lorsqu’il est, tel qu’en l’espèce, déterminant du consentement.

- Problème au cœur de l’arrêt : rétroactivité inhérente à l’annulation. La nullité d’un contrat est toujours rétroactive. Systématique, cette conséquence est en outre drastique : comme le prévoit l’article 1178, alinéa 3, du Code civil, « (l)e contrat annulé est censé n’avoir jamais existé ». Ce qui renvoie à la « fiction » de la rétroactivité, supposant de faire comme si le contrat n’avait jamais existé.

- En l’espèce, l’annulation de la vente, intervenue plusieurs années après la conclusion du contrat (l’arrêt d’appel est postérieur de six ans à la date de la vente), oblige à considérer, fictivement, que le contrat n’a jamais produit aucun effet. Cette fiction devrait alors conduire à priver de tout effet la période intermédiaire séparant la conclusion de la vente de son annulation, au titre de laquelle la venderesse demande le paiement d’une indemnité d’occupation. Si sa demande se justifie par le fait que dans cet intervalle, les acquéreurs ont effectivement occupé l’immeuble, et ainsi privé la venderesse de la jouissance de son bien, il n’en demeure pas moins que la rétroactivité attachée à la nullité empêche en principe cette dernière de percevoir la moindre indemnité au titre de cette période. Tel était le raisonnement à l’œuvre dans la décision d’appel, (« en raison de l’effet rétroactif de l’annulation de la vente, [la venderesse] ne pouvait bénéficier d’une indemnité correspondant à la seule occupation de l’immeuble »), dont l’orthodoxie apparente ne laissait pas augurer de la censure finalement prononcée.

B.     Le versement d’une indemnité d’occupation

- En conséquence de ce qui précède, la cour d’appel s’était opposée au versement de cette indemnité, en conformité avec la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation, ayant par le passé jugé en chambre mixte que « le vendeur n’est pas fondé, en raison de l’effet rétroactif de l’annulation de la vente, à obtenir une indemnité correspondant à la seule occupation de l’immeuble » (Cass. ch. mixte, 9 juill. 2004, n° 02-16.302). Fort de ce précédent, formulé en termes de principe, l’arrêt d’appel n’encourait pas, a priori, la censure, d’autant moins dans cette affaire où le versement d’une indemnité d’occupation à la venderesse coupable de réticence dolosive pourrait être vu comme une prime à la mauvaise foi.

- Il est pourtant cassé, aux fins de prendre en compte la lettre de l’article 1352-3, alinéa 1^er, du Code civil, lequel prévoit depuis 2016 (il était donc inapplicable lors de l’arrêt de chambre mixte) que « la restitution inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée ». La restitution de la chose (l’immeuble) incluant les fruits et la valeur de la jouissance qu’elle a procurée à l’acquéreur, l’annulation de la vente n’exclut pas, nonobstant la rétroactivité attachée à la nullité, le droit du vendeur à obtenir le paiement d’une indemnité correspondant à la jouissance du bien par les acquéreurs durant l’intervalle de temps précédant l’annulation.

- Indifférence à la mauvaise foi du vendeur, qui pourra donc réclamer une indemnité à l’acquéreur de bonne foi. Critiquable sur un plan moral, mais non juridique : conformité de la solution au régime (objectif) des restitutions, qui doit être distingué de celui de la réparation d’un préjudice (Civ., 3^e, 5 déc. 2024, n° 23-16.270 : « la restitution due aux vendeurs ensuite de l’annulation de la vente immobilière n’est pas subordonnée à l’absence de faute de leur part »).