[ 4 juillet 2014 ]

Droit des obligations

Erreur sur la substance de la chose vendue

Arrêt

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 23 janvier 2013), que le 27 novembre 2008, les époux X... ont vendu à M. Y... et Mme Z... (les consorts Y...) un terrain destiné à la construction d'une maison d'habitation ; que le permis de construire délivré aux acquéreurs le 13 octobre 2008 a été retiré le 5 janvier 2009 en raison de la suspicion de la présence d'une cavité souterraine ; que les consorts Y... ont assigné le notaire et les époux X... en annulation de la vente et en réparation du préjudice subi ; 

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt d'accueillir les demandes des consorts Y..., alors, selon le moyen : 

1°/ que la rétroactivité est sans incidence sur l'erreur, qui s'apprécie au moment de la conclusion du contrat ; que la parcelle vendue était constructible à la date de la signature de l'acte, le 27 novembre 2008 ; que la cour d'appel qui a déduit du caractère rétroactif du retrait du permis de construire intervenu postérieurement à la vente, le 5 janvier 2009, que l'erreur sur la constructibilité immédiate du terrain existait au moment de la formation du contrat, pour prononcer la nullité de celui-ci, a violé l'article 1110 du code civil ;

2°/ que l'erreur s'apprécie au moment de la formation du contrat ; que la cour d'appel, qui a constaté que le retrait du permis de construire était intervenu à la suite d'une suspicion de cavité souterraine et que cette suspicion avait été mise en évidence postérieurement à la vente, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que la cause du retrait de permis de construire préexistait à la vente, et a violé l'article 1110 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la constructibilité immédiate du terrain était un élément déterminant du consentement des acquéreurs et constaté que le risque lié à la présence d'une cavité souterraine existait à la date de la vente, la cour d'appel a pu en déduire que la décision de retrait du permis n'avait fait que prendre en compte la réalité de ce risque empêchant les acquéreurs de construire et que la vente était nulle ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; 

PAR CES MOTIFS : 

REJETTE le pourvoi (…) »

Travail préparatoire

Rappel de méthodologie

Un commentaire d’arrêt est un exercice qui comprend deux temps : l’explication de l’arrêt et son appréciation.

En d’autres termes, il faut, en premier lieu, expliquer le sens de l’arrêt. Ce qui suppose d’abord de le lire très attentivement, pour bien le comprendre. Ensuite, et c’est un temps essentiel de votre commentaire, il vous faut identifier la question que l’arrêt à commenter a résolue. En outre, il vous faut détecter la ou les règles de droit qui fondent la décision qui vous est soumise. Enfin, il vous faut faire un exercice de mémoire (si vous composez votre commentaire dans le cadre d’un examen) ou de recherche (si vous composez librement votre commentaire), non seulement pour découvrir le thème général dans lequel s’inscrit l’arrêt à commenter, mais encore pour trouver des éléments bibliographiques qui vous permettront de mieux comprendre l’arrêt que vous devez commenter et donc de mieux l’expliquer.

En second lieu, après avoir expliqué le sens de l’arrêt et démontré que vous l’avez compris, vous devez apprécier l’arrêt à commenter, donner une opinion sur la façon dont la Cour de cassation a tranché le litige et répondu à la question de droit, au fond, il vous faut juger les juges, vous prononcer sur la valeur de la décision, ce qui sera d’autant plus simple que vous pourrez la situer dans le temps, c’est-à-dire en déterminer la portée. Dans cette perspective d’appréciation de la valeur de l’arrêt, il vous faut exploiter des éléments bibliographiques qui vous permettront de recueillir les diverses opinions doctrinales qui se sont prononcées sur la question de droit réglée par la Cour de cassation, et de vous prononcer sur la pertinence des diverses thèses en présence à propos de la question de droit, celle que soutenaient les juges du fond, celle du demandeur au pourvoi et puis celle retenue par la Cour de cassation qui sera fatalement peu ou prou une des deux précédentes.

Analyse de l’arrêt

Analyser l’arrêt conduit à s’en tenir à le présenter en vue d’introduire votre commentaire. Voici la démarche à suivre :

– d’abord, il vous faut sélectionner les faits qui seront utiles dans la perspective de votre commentaire ;

– en outre, il convient de qualifier les faits, ce qui revient à les faire entrer dans une catégorie juridique donnée ;

– ensuite, il faut exposer les différentes étapes de la procédure, à savoir la décision des juges du fond, puis le moyen du pourvoi ;

– de plus, il vous faut énoncer la question de droit que l’arrêt a tranchée ;

– enfin, il convient d’exposer la solution que la Cour de cassation a finalement retenue.

Dans l’arrêt qu’il vous faut ici commenter, reprenons cette démarche :

■ Sélection des faits : Après avoir obtenu un permis de construire, des époux s'étaient portés acquéreurs d'un terrain destiné à la construction d’une maison d’habitation. Quelques mois plus tard, le permis de construire délivré aux acquéreurs leur avait été retiré en raison de la suspicion de la présence d’une cavité souterraine.

■ Qualification des faits : La constructibilité immédiate du terrain était un élément déterminant du consentement des acquéreurs et le risque lié à la présence d'une cavité souterraine existait à la date de la vente.

■ Exposé de la procédure : Les acquéreurs avaient alors assigné le notaire et les vendeurs en annulation de la vente. Ils obtinrent gain de cause en appel, les juges du fond retenant l’erreur commise par les acheteurs sur la substance de la chose au moment de la formation du contrat, c’est-à-dire sur la constructibilité immédiate du terrain.

Les vendeurs formèrent un pourvoi en cassation. Selon eux, l’annulation de la vente n’aurait pas dû être prononcée dès lors que la rétroactivité est sans incidence sur l’erreur, laquelle s’apprécie au moment de la conclusion du contrat ; or, la parcelle vendue était bien constructible à la date du contrat de vente litigieux, peu important le retrait postérieur du permis de construire ayant révélé le caractère inconstructible du terrain.

■ Énoncé de la question de droit : La question soumise à la Cour se posait donc en ces termes : l'erreur sur la substance de la chose vendue doit-elle être appréciée au regard de la seule situation juridique telle qu'elle existait à la date de la formation du contrat ou bien telle qu'elle a pu être rétroactivement modifiée par une décision survenue postérieurement ?

■ Exposé de la décision : La Cour régulatrice, rappelant le principe selon lequel l’erreur doit s’apprécier à la date de la conclusion de la vente, approuve la cour d'appel d'avoir accueilli la nullité pour erreur des acheteurs sur les qualités substantielles du terrain à construire, en relevant que les caractéristiques du bien relatives à la constructibilité avaient été déterminantes de leur décision d'achat et qu'ils n'avaient pas pu prendre en compte le risque lié à la présence d’une cavité souterraine révélé par l’annulation du permis de construire, lequel existait dès la date de la vente : « Mais attendu qu’ayant relevé que la constructibilité immédiate du terrain était un élément déterminant du consentement des acquéreurs et constaté que le risque lié à la présence d’une cavité souterraine existait à la date de la vente, la cour d’appel a pu en déduire que la décision de retrait du permis n’avait fait que prendre en compte la réalité de ce risque empêchant les acquéreurs de construire et que la vente était nulle ».

L’élaboration du commentaire

L’analyse de l’arrêt est désormais effectuée. Reste à bâtir et nourrir le commentaire.

Il est de bonne méthode de rechercher alors dans quelle thématique générale s’inscrit l’arrêt à commenter, ce qu’une parfaite identification des questions de droit tranchées par l’arrêt vous permet aisément de découvrir.

Dans la perspective de l’élaboration de votre commentaire, il convient que vous exploitiez :

– le précis Dalloz de Droit des obligations de Francois Terré, Philippe Simler et Yves Lequette, qui comporte des développements sur cette question.

La structure du commentaire

Pour construire votre commentaire, en clair pour élaborer son plan, il convient d’expliquer l’arrêt et d’apprécier les deux règles qu’il rappelle. Ce qui consiste :

– à en restituer clairement le sens ;

– à en déterminer la portée ;

– et à en discuter la valeur,

étant entendu que ces trois éléments sont ici d’égale importance.

Proposition de plan détaillé

Introduction

Avant l’analyse de l’arrêt proprement dite qui compose le cœur de l’introduction, il faut insister sur son contexte. Après quoi, vous pouvez intégrer l’analyse de l’arrêt proprement dite.

Enfin, après avoir exposé la décision retenue par la Cour de cassation, vous devez annoncer le plan de votre commentaire.

Il ressort de cette décision que dans le cadre d’une vente immobilière, le caractère constructible d’un terrain peut être constitutif d’une erreur (I), laquelle est révélée par le retrait postérieur au contrat du permis de construire (II).

■ ■ ■

I. La constructibilité du terrain : la source de l’erreur

A. Le rappel de l’approche subjective de l’erreur

L’erreur est une représentation erronée de la réalité. Cela revient à croire vrai ce qui est faux, à croire faux ce qui est vrai, à se tromper. C’est une discordance entre la croyance et la réalité. Lorsqu’il y a erreur, le consentement a été donné par accident. On a cru vouloir contracter mais notre consentement n’était pas, en amont, éclairé. Le Code civil autorise l'acquéreur à invoquer la nullité de la vente pour vice du consentement en cas d'erreur (C. civ., art. 1110). Cela étant, cette cause de nullité est encadrée par la limitation légale des erreurs susceptibles d’être sanctionnées : « l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose ». Pour défendre la sécurité contractuelle, la jurisprudence a prolongé ce texte en restreignant le champ des erreurs susceptibles d’entraîner la nullité du contrat, celles qualifiées d’erreurs vices du consentement. Ainsi, pour emporter la nullité du contrat, l’erreur doit, de façon générale, porter sur la substance de la chose et, plus particulièrement, sur la personne du contractant dans le cas spécifique d’un contrat intuitu personae.

En droit, la substance vise la matière dont est faite la chose objet du contrat. Traditionnellement, pour pouvoir être sanctionnée, l’erreur doit porter sur la matière qui compose la chose. L’erreur sur la substance se présente donc, à l’origine, comme l’erreur sur la chose, corporelle ou incorporelle, qui fait l’objet de l’obligation de l’une des parties. Toutefois, cette conception objective de l’erreur sur la substance est rapidement apparue comme étant trop restrictive. C’est la raison pour laquelle cette conception, qui ne voit en l’erreur substantielle qu’une erreur sur la matière qui compose la chose, est désormais dépassée. L’erreur sur la substance s’entend aujourd’hui, plus largement, non seulement comme celle qui porte sur la matière même dont la chose est composée mais aussi, plus généralement, comme celle ayant trait à ses qualités substantielles.

C’est précisément cette conception subjective de l’erreur substantielle qui a permis aux acquéreurs, en l’espèce, d’obtenir l’annulation de la vente.

En effet, dans l’hypothèse d’une erreur commise sur la constructibilité d’un terrain, si l’on devait s’en tenir à une conception objective de l’erreur, le contrat ne devrait pas pouvoir être annulé puisque selon cette approche, l’annulation du contrat suppose que l’erreur ait été commise sur une qualité qui donne sa nature spécifique à la chose et dont l’absence la dénaturerait à un point tel qu’elle deviendrait toute autre chose que celle vendue. Or, même non constructible, il va de soi qu’un terrain reste un terrain. Au contraire, si l’on applique la conception subjective telle que l’a fait la Cour en l’espèce (v. déjà Civ. 1^re, 1^er juin 1983), l’annulation du contrat de vente d’un terrain inconstructible redevient possible car on peut alors considérer que la non-constructibilité du terrain, si elle avait été connue du cocontractant, aurait dissuadé celui-ci à contracter.

Ainsi, conformément à cette approche, l’erreur, pour emporter la nullité du contrat, doit avoir été déterminante du consentement de sa victime.

B. Le caractère déterminant de l’erreur, conséquence de l’approche subjective

Comme le rappelle ici la Cour, l’objet de l’erreur, en l’espèce, la constructibilité du terrain, doit avoir été « un élément déterminant du consentement » des contractants. Autrement dit, la qualité attendue sur laquelle la partie au contrat s’est trompée doit avoir été celle qui l’a conduite à conclure le contrat. Puisque la substance n’est pas seulement entendue comme la matière dont est faite la chose objet du contrat, mais la qualité de la chose ayant déterminé le consentement du contractant, l’essentiel revient à apprécier le ou les éléments déterminants du consentement de la partie qui se prétend victime d’une erreur sur la substance.

En permettant à un contractant de remettre en cause le contrat au prétexte que fait défaut telle ou telle qualité dont il prétend qu’elle était pour lui déterminante, cette conception fait naître un risque évident pour la sécurité juridique. Aussi la jurisprudence la tempère-t-elle en exigeant que le caractère déterminant de la qualité en question ait été connu de son cocontractant. L’erreur doit ainsi porter sur une « qualité convenue », autrement dit, elle doit avoir pénétré le champ contractuel. Pour l’emporter, l’errans doit donc prouver que telle qualité était pour lui déterminante et que son partenaire le savait.

En l’espèce, la preuve de cette qualité était aisée à rapporter pour les acheteurs dans la mesure où le contrat stipulait expressément que le terrain vendu était destiné à la construction d’une maison d’habitation.

En revanche, une réelle difficulté se posait quant à la détermination de la date à laquelle leur erreur fut commise puisqu’en effet, l’erreur s’apprécie par principe au moment de la conclusion du contrat. Cela étant, cette règle ne s’oppose pas à ce que le juge tienne compte d’éléments révélés postérieurement à la date du contrat, ce qui explique, qu’en l’espèce, le retrait du permis de construire, quoique postérieur à la date de la vente, ait servi à révéler l’erreur commise par les acheteurs.

II. Le retrait du permis de construire, la révélation de l’erreur

A. La conclusion du contrat, date d’appréciation de l’existence de l’erreur

L’erreur se définissant comme un vice du consentement entachant la formation du contrat, la règle logique est qu'il convient de se placer à ce stade du processus contractuel pour apprécier son existence éventuelle. Seule compte la conviction de l’errans au moment de la vente.

S’agissant de la réalité à laquelle cette conviction est confrontée, celle-ci doit être plus largement appréciée par le juge, en fonction des qualités intrinsèques de la chose telles qu’elles existaient au jour du contrat, mais en prenant en considération pour les établir aussi bien les éléments postérieurs au contrat que ceux qui lui étaient antérieurs ou concomitants (Civ. 1^re, 13 déc. 1983, second arrêt Poussin). C’est la raison pour laquelle la règle, selon laquelle l’erreur doit s’apprécier au jour de la conclusion du contrat, ne s'oppose pas à la prise en compte, comme instruments de preuve de l'erreur commise en contractant, d'éléments d'appréciation apparus postérieurement (Civ. 1^re, 13 déc. 1983, préc. ; Civ. 2^e, 22 nov. 2001). Cette solution, désormais classique, n'est cependant pas sans danger : en autorisant à fonder l'annulation sur une application rétroactive d’éléments nouveaux aux contrats antérieurs, celle-ci menace la stabilité contractuelle (v. J.-P. Couturier).

En l’espèce, c’est la décision de retrait du permis de construire qui, quoique postérieure à la vente, fut prise en compte par les juges pour caractériser l’erreur commise par les acheteurs.

B. La prise en compte d’une décision postérieure au contrat, élément d’appréciation de la réalité de l’erreur

Si compte tenu du principe précité selon lequel l’erreur doit s’apprécier à la date de la conclusion de la vente, il ne saurait être tenu compte de la « modification ultérieure de la chose », il en va différemment de la « révélation postérieure de l’existence ou de l’absence d’une qualité de la chose » (v. J.-L. Aubert).

La règle est acquise depuis l’affaire Poussin, à propos de laquelle l’avocat général relevait dans ses conclusions qu’ « on ne peut exclure l’admissibilité des preuves postérieures à la conclusion du contrat, dès lors qu’elles établissent la réalité de l’erreur commise à ce moment-là ». Ainsi, la Cour de cassation avait-elle déjà jugé, en matière de vente immobilière, que ne devait être pris en compte le fait qu’au moment de la vente, le terrain se présente comme constructible dès lors que l’annulation postérieure du certificat d’urbanisme fourni à cette date révélait indubitablement l’erreur commise (Civ. 1^re, 1^er juin 1983). Par surcroît, l’annulation ayant été jugée rétroactive, le certificat fut réputé comme n’ayant jamais existé.

La décision commentée prolonge cette décision déjà ancienne. Lors de la vente, le terrain se présentait comme constructible puisque lui était attaché un permis de construire. Toutefois, celui-ci ayant été retiré et le retrait produisant un caractère rétroactif, le permis devait donc être réputé comme n’ayant jamais été délivré. L'erreur sur la qualité substantielle du terrain était donc admise et l'acquéreur pouvait obtenir l'annulation de la vente (v. égal. Civ. 3^e, 28 janv. 2009).