[ 24 avril 2019 ]

Droit des obligations

Le contrat de mandat et la promesse de vente immobilière à des acheteurs profanes

« Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 27 octobre 2017), que, le 22 décembre 2012, M. et Mme X ont consenti à M. et Mme L, par l’intermédiaire de l’agence immobilière En Appart’Et, une promesse de vente d’un immeuble qui a été notifiée le même jour, en application de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ; que, le 31 juillet 2013, le notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique de vente a dressé un procès-verbal de difficultés constatant le défaut de consentement à la vente des acquéreurs qui avaient exercé leur droit de rétractation ; que M. et Mme X les ont assignés, ainsi que l’agent immobilier, en paiement de la clause pénale stipulée à la promesse et en indemnisation de leurs préjudices ; 

Sur le premier moyen : 

Attendu que M. et Mme X font grief à l’arrêt de rejeter leurs demandes contre les acquéreurs, alors, selon le moyen : 

1 / que les actes du mandataire apparent engagent le 

mandant, comme s’ils émanaient directement de celui-ci, de sorte que la signature apposée par un tel mandataire sur l’accusé de réception de la notification d’une promesse de vente prévue à l’article L. 271-1 du code de 

la construction et de l’habitation suffit à établir que la promesse a été personnellement notifiée à l’acquéreur ; que dès lors, en affirmant, pour juger que la signature par M. L de l’accusé de réception de la notification de la promesse destinée à son épouse était privée d’effet et refuser de rechercher si ce dernier n’était pas titulaire d’un mandat apparent l’autorisant à recevoir une telle notification au nom de son épouse, qu’à supposer même que M. L ait pu être considéré par La Poste comme investi d’un tel mandat, il ne pouvait être tenu pour certain que l’acte sous seing privé avait été notifié à Mme L, la cour d’appel a violé les articles 1984 et 1998 du code civil, ensemble l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ; 

2 / que la croyance légitime dans le pouvoir de représentation 

de celui qui paraît agir au nom et pour le compte d’un tiers permet d’engager ce tiers sur le fondement du mandat apparent ; qu’en se contentant d’énoncer, pour juger que M. L n’avait pas signé l’avis de réception de la notification de la promesse litigieuse destinée à son épouse en qualité de mandataire, que l’avis de réception de la poste prévoyait qu’en cas de signature par un mandataire, le nom et le prénom de celui ci étaient indiqués et que l’avis de réception litigieux ne précisait pas le nom et le prénom du signataire, sans rechercher si le fait que la poste se soit déchargée de la lettre recommandée destinée à Mme L, en acceptant que M. L appose sa signature sur l’avis de réception, n’avait pas donné à la société En Appart’Et et aux époux X la croyance légitime que M. L avait reçu le pouvoir de son épouse de se faire délivrer la lettre en son nom, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1984 et 1998 du code civil ; 

3 / que le délai de rétractation de sept jours prévu à 

l’article L. 271-1 code de la construction et de l’habitation commence à courir à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception ayant notifié à l’acquéreur la promesse de vente ; qu’en retenant, pour juger que le délai de rétractation n’avait pas commencé à courir à l’égard des époux L et qu’en conséquence, la promesse de vente litigieuse devait être annulée par l’effet de leur rétractation, que M. L avait signé le 26 décembre 2012 les avis de réception de la notification de la promesse de vente destinés tant à lui-même qu’à son épouse et qu’il n’était pas certain que cette dernière en ait reçu notification, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales de ses constatations dont il résultait que le délai de rétractation avait commencé à courir, à tout le moins, à l’égard de M. L le 26 décembre 2012 (au plus tard), et a violé l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ; 

4 / que dans leurs conclusions d’appel, les époux X 

soutenaient que les époux L avaient commis une faute en taisant pendant plusieurs mois les difficultés qu’ils rencontraient pour financer 

l’acquisition du bien litigieux et leur décision de ne plus acquérir celui-ci, en les laissant ainsi notamment engager des frais inutiles et irréversibles pour leur nouveau logement ; qu’en se contenant de retenir, pour écarter toute faute des époux L, que le délai de rétractation prévu par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation n’avait pas commencé à courir à leur égard, sans répondre au moyen opérant dont elle était saisie tiré de la faute des époux L à avoir maintenu pendant plusieurs mois les époux X dans l’ignorance de leur situation et de leur décision de ne plus acquérir le bien, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ; 

Mais attendu que la notification de la promesse de vente par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, prévue par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, n’est régulière que si la lettre est remise à son destinataire ou à un représentant muni d’un pouvoir à cet effet ; qu’ayant retenu que, l’avis de réception de la lettre de notification adressée à Mme L le 22 décembre 2012 étant revêtu de la signature de M. L, sans précision du nom et prénom du signataire, celui-ci n’avait pas signé en qualité de mandataire de son épouse et qu’il n’était pas certain que la promesse avait été notifiée à Mme L, la cour d’appel en a exactement déduit, sans être tenue de procéder à des recherches sur l’existence d’un mandat apparent que ses constatations rendaient inopérantes, que le délai de rétractation n’avait pas couru à l’égard de Mme L avant l’exercice, par celle-ci, de ce droit et a légalement justifié sa décision annulant le contrat ; 

Mais sur le second moyen : 

Vu l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, ensemble l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 ; 

Attendu que, pour rejeter la demande de M. et Mme X contre l’agent immobilier, l’arrêt retient que la société En Appart’Et, en sa qualité de mandataire des vendeurs et de rédacteur de l’avant contrat, a notifié à chacun des époux acquéreurs, séparément et dans les formes prévues par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, l’avant contrat du 22 décembre 2012 et que, ce faisant, l’agent immobilier a rempli sa mission, laquelle n’incluait pas la vérification des signatures apposées sur les avis de réception ; 

Qu’en statuant ainsi, alors qu’il incombait à l’agent immobilier de vérifier la sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l’avis de réception de la lettre recommandée adressée aux acquéreurs, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; 

PAR CES MOTIFS : 

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette les demandes de M. et Mme X contre la société En Appart’Et, l'arrêt rendu le 27 octobre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; 

Condamne la société En Appart’Et aux dépens ; 

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; 

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; »

Travail préparatoire

Rappel de méthodologie

Un commentaire d’arrêt est un exercice qui comprend deux temps : l’explication de l’arrêt et son appréciation.

En d’autres termes, il faut, en premier lieu, expliquer le sens de l’arrêt. Ce qui suppose d’abord de le lire très attentivement, pour bien le comprendre. Ensuite, et c’est un temps essentiel de votre commentaire, il vous faut identifier la question que l’arrêt à commenter a résolue. En outre, il vous faut détecter la ou les règles de droit qui fondent la décision qui vous est soumise. Enfin, il vous faut faire un exercice de mémoire (si vous composez votre commentaire dans le cadre d’un examen) ou de recherche (si vous composez librement votre commentaire), non seulement pour découvrir le thème général dans lequel s’inscrit l’arrêt à commenter, mais encore pour trouver des éléments bibliographiques qui vous permettront de mieux comprendre l’arrêt que vous devez commentez et donc de mieux l’expliquer.

En second lieu, après avoir expliqué le sens de l’arrêt et démontrer que vous l’avez compris, vous devez apprécier l’arrêt à commenter, donner une opinion sur la façon dont la Cour de cassation a tranché le litige et répondu à la question de droit, au fond, il vous faut juger les juges, vous prononcer sur la valeur de la décision, ce qui sera d’autant plus simple que vous pourrez la situer dans le temps, c’est-à-dire en déterminer la portée. Dans cette perspective d’appréciation de la valeur de l’arrêt, il vous faut exploiter des éléments bibliographiques qui vous permettront de recueillir les diverses opinions doctrinales qui se sont prononcées sur la question de droit réglée par la Cour de cassation, et de vous prononcer sur la pertinence des diverses thèses en présence à propos de la question de droit, celle que soutenaient les juges du fond, celle du demandeur au pourvoi et puis celle retenue par la Cour de cassation qui sera fatalement peu ou prou une des deux précédentes.

Analyse de l’arrêt

Analyser l’arrêt conduit à s’en tenir à le présenter en vue d’introduire votre commentaire. Voici la démarche à suivre :

– d’abord, il vous faut sélectionner les faits qui seront utiles dans la perspective de votre commentaire ;

– en outre, il convient de qualifier les faits, ce qui revient à les faire entrer dans une catégorie juridique donnée ;

– ensuite, il faut exposer les différentes étapes de la procédure, à savoir la décision des juges du fond, puis le moyen du pourvoi ;

– de plus, il vous faut énoncer la question de droit que l’arrêt a tranchée ;

– enfin, il convient d’exposer la solution que la Cour de cassation a finalement retenue.

Dans l’arrêt qu’il vous faut ici commenter, reprenons cette démarche :

Sélection des faits : Le 22 décembre 2012, des époux avaient consenti à deux particuliers, par l’intermédiaire d’une agence, une promesse de vente immobilière, notifiée le même jour. L’avis de réception de la lettre de notification, personnellement adressée à l’épouse, avait été signé, le 26 décembre 2012, par son conjoint, sans mention du nom ni du prénom de ce dernier. Le 31 juillet 2013, les bénéficiaires de la promesse, après avoir exercé leur droit de rétractation, avaient finalement refusé d’acheter. 

Les propriétaires avaient alors assigné les bénéficiaires ainsi que l’agence immobilière en justice.

Qualifications des faits : Le 22 décembre 2012, un couple de propriétaires avait promis de vendre à un couple d’acquéreurs non professionnels un immeuble à usage d’habitation. Le même jour, un agent immobilier, par l’intermédiaire duquel le contrat de promesse avait été conclu, avait personnellement notifié cette promesse au mari ainsi qu’à l’épouse bénéficiaire. Le 26 décembre 2012, l’époux avait signé pour son épouse, sans avoir pourtant reçu mandat de celle-ci, l’avis de réception de la lettre de notification, qui ne précisait ni son nom ni son prénom. Le 31 juillet 2013, les bénéficiaires de la promesse, après avoir exercé leur droit de rétractation, avaient refusé de réitérer la vente devant notaire. 

Les promettants avaient alors assigné les bénéficiaires ainsi que l’agent immobilier aux fins d’obtenir le paiement d’une indemnité due en vertu de la clause pénale stipulée dans la promesse de vente, ainsi que l’indemnisation de leurs préjudices. 

Procédure : La cour d’appel rejeta leur demande au motif, d’une part, que la rétractation des bénéficiaires ayant été exercée dans le délai légal prévu, elle devait trouver effet dans l’annulation du contrat de promesse et, d’autre part, que l’agent immobilier, en sa qualité de mandataire des vendeurs et de rédacteur de l’avant-contrat, n’avait pas commis de faute, ayant notifié la promesse à chacun des époux acquéreurs, séparément et dans les formes prévues par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, et que, ce faisant, l’agent immobilier avait rempli sa mission, laquelle n’incluait pas la vérification des signatures apposées sur les avis de réception.

Thèse du pourvoi : Les promettants invoquaient la théorie du mandat apparent pour conférer à l’époux signataire la qualité de mandataire apparent de son épouse en sorte qu’il l’aurait ainsi indirectement engagée, que le délai de rétractation aurait donc commencé à courir à compter de la date de cette signature et, enfin, que les bénéficiaires n’avaient donc plus, au jour où ils l’ont fait, la possibilité de se rétracter. 

Problème de droit : 

1. La théorie du mandat apparent peut-elle trouver à s’appliquer à la procédure de notification de la promesse de vente avec demande d’avis de réception prévue en droit spécial de la construction et de l’habitation, lequel fait dépendre la régularité de celle-ci de la remise de la lettre à son destinataire ou à son représentant ? 

2. Quelles obligations incombent à l’agent immobilier, en sa qualité de rédacteur d’acte, concernant la phase de notification d’une promesse de vente immobilière à des acquéreurs profanes ?

Solution : A la première question, la Cour de cassation répond par la négative, au motif que la notification de la promesse de vente par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, prévue par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, n’est régulière que si la lettre est remise à son destinataire ou à un représentant muni d’un pouvoir à cet effet ; qu’ayant retenu que, l’avis de réception de la lettre de notification adressée à l’épouse étant revêtu de la signature de son conjoint, sans précision du nom et prénom du signataire, celui-ci n’avait pas signé en qualité de mandataire de son épouse et qu’il n’était pas certain que la promesse avait été notifiée à sa destinataire, la cour d’appel en a exactement déduit, sans être tenue de procéder à des recherches sur l’existence d’un mandat apparent que ses constatations rendaient inopérantes, que le délai de rétractation n’avait pas couru à l’égard de l’épouse bénéficiaire de la promesse, avant l’exercice, par celle-ci, de ce droit et a légalement justifié sa décision annulant le contrat . 

En revanche, elle casse la décision des juges du fond relative à l’absence de responsabilité de l’agent immobilier, affirmant que « qu’il incombait à l’agent immobilier de vérifier la sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l’avis de réception de la lettre recommandée adressée aux acquéreurs ». 

L’élaboration du commentaire 

L’analyse de l’arrêt est désormais effectuée. Reste à bâtir et nourrir le commentaire.

Il est de bonne méthode de rechercher alors dans quelle thématique générale s’inscrit l’arrêt à commenter, ce qu’une parfaite identification des questions de droit tranchée par l’arrêt vous permet aisément de découvrir. En l’occurrence, l’arrêt porte sur le contrat de mandat et la promesse de vente immobilière.

La structure du commentaire

Pour construire votre commentaire, en clair pour élaborer son plan, il convient d’expliquer l’arrêt et d’apprécier sa solution. Ce qui consiste :

– à en restituer clairement le sens ;

– à en déterminer la portée ;

– et à en discuter la valeur,

étant entendu que ces trois éléments sont ici d’égale importance.

Proposition de plan détaillé

Avant l’analyse de l’arrêt proprement dite qui compose le cœur de l’introduction (voir ci-dessus), il faut insister sur son contexte, à savoir la réparation des vices apparents. Après quoi, vous pouvez intégrer l’analyse de l’arrêt proprement dite (voir ci-dessus).

Enfin, après avoir exposé la décision retenue par la Cour de cassation, vous devez annoncer le plan de votre commentaire.

I.                 La nullité du contrat de promesse

1. L’irrégularité de la notification

-Cet arrêt est prononcé au visa, notamment, visa de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation. Les alinéas 2 et 4 de ce texte imposent que le contrat de promesse de vente d’un immeuble à usage d’habitation soit notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise

-Faute de notification régulière, le délai de rétraction de 10 jours prévu à l’alinéa 1^er du même texte, dont le point de départ est fixé au lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception notifiant à l’acquéreur la promesse de vente, ne commence pas à courir. 

-En l’espèce, l’avis de réception ne donnait pas de précision concernant le prénom et le nom du signataire, et ne comportait que la signature de l’époux, qui n’avait pas reçu mandat de son épouse. La notification faite à l’épouse n’était donc pas régulière, de sorte que le délai de rétractation n’avait pas commencé à courir, avant l’exercice par celle-ci, de ce droit.

-Rétractation valable, donc nullité du contrat de promesse. Nullité également justifiée par l’inapplication, à l’espèce, de la théorie du mandat apparent. 

B.     L’inapplication de la théorie du mandat apparent

-Rappel de la théorie : les actes du mandataire apparent engagent le mandant, comme s’ils émanaient directement de celui-ci, lorsque le tiers a cru vraisemblablement au pouvoir du prétendu mandataire (notion de croyance légitime). Croyance qui doit être celle d’un bon père de famille : de quelqu’un de normalement diligent et attentif ou le cas échéant, d’un bon professionnel, compte tenu de sa spécialité. Les circonstances dans lesquelles il a traité avec le mandataire apparent et les qualités respectives des parties (profanes/professionnels) doivent être telles que le tiers a pu légitimement croire qu’il était mandataire et qu’il n’était pas nécessaire de vérifier ses pouvoirs. 

-En l’espèce, pour les juges, il n’y a pas lieu d’en envisager l’application, sans doute en raison de la qualité de professionnel de l’agent immobilier : en effet, un tiers professionnel ne peut, en raison de son obligation de vigilance renforcée, se prévaloir d’un mandat apparent sans avoir effectué les vérifications nécessaires sur l’étendue des pouvoirs de son cocontractant (V. notam. Com. 6 oct. 2015, n° 14-13.812).

-Cependant, les demandeurs au pourvoi invoquaient aussi leur propre croyance légitime, et pas seulement celle de l’agent, dans les pouvoirs de l’époux ; de ce point de vue, la solution est justifiée par le fait que l’avis de réception de la poste prévoyait qu’en cas de signature par un mandataire, le nom et le prénom de celui-ci étaient indiqués ; or l’avis de réception litigieux ne précisait pas le nom et le prénom du signataire ; de ce point de vue, la solution est plus discutable. Certes, rien dans l’acte ne permettait de prouver qu’il y avait véritablement représentation, mais les époux, qui n’ont pas la qualité de professionnels, avaient légitimement le droit d’invoquer leur ignorance des règles de la représentation. Interprétation stricte.

II.              La responsabilité de l’agent immobilier

A.     Le contenu de sa mission 

-Le contrat de promesse de vente immobilière peut être conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente : art. L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, alinéa 3.

-Les obligations de l’agent : la notification du pré-contrat d’une part, la vérification formelle des signatures, d’autre part.

-Sanction : responsabilité contractuelle. Ancien art. 1147 du Code civil, figurant au visa.

B.     L’imperfection de sa réalisation

-C’est précisément l’enseignement du second attendu de solution. Alors que la Cour d’appel s’était satisfaite de la bonne exécution par l’agent de son obligation de notification, la Cour de cassation censure sur ce point sa décision, affirmant que l’agent immobilier aurait dû vérifier la sincérité, au moins apparente, de la signature figurant sur l’avis de réception de la lettre recommandée adressée aux acquéreurs 

-En sa qualité de rédacteur d’acte, devoir de vigilance renforcée de l’agent immobilier.