[ 18 janvier 2011 ]

Droit des obligations

Promesse de vente

Arrêt

« LA COUR : - Attendu, selon les arrêts attaqués (Pau, 21 octobre 2008 et 3 février 2009), que par acte sous seing privé du 30 mai 2005, M. et Mme Maubarthe-Léré ont consenti à la société Francelot, avec faculté de substitution, une promesse unilatérale de vente d'un terrain ; que la promesse était valable jusqu'au 22 avril 2006 et prorogeable ensuite deux fois par périodes d'un an à défaut de dénonciation par le promettant trois mois avant l'expiration de chaque délai ; que M. Maubarthe-Léré est décédé le 31 juillet 2006, laissant notamment pour lui succéder un héritier mineur, placé sous le régime de l’administration légale sous contrôle judiciaire ; que la société Conseil en bâtiment, substituée dans le bénéfice de la promesse, a levé l’option le 18 décembre 2007 ; que les consorts Maubarthe-Léré ayant refusé de régulariser la vente, la société Conseil en bâtiment les a assignés pour faire déclarer celle-ci parfaite ;

Sur le premier moyen, pris en ses trois premières branches : - Attendu que la société de Conseil en bâtiment fait grief à l’arrêt de dire irrecevable sa demande tendant à faire constater la perfection de la vente, alors, selon le moyen :

1°/ que si les fins de non-recevoir ne sont pas limitativement énumérées par l’article 122 du Code de procédure civile, elles doivent en revanche nécessairement résulter d’un texte ; que l’article 389-6 du Code civil, qui prévoit que, dans l’administration légale sous contrôle judiciaire, l’administrateur doit se pourvoir d’une autorisation du juge des tutelles pour accomplir les actes qu’un tuteur ne pourrait faire qu’avec une autorisation, n’élève aucune fin de non-recevoir à une demande d’exécution forcée d’une vente faute d’autorisation du juge des tutelles ; qu’en opposant une fin de non-recevoir à la demande d’exécution forcée de la vente formée par la société de Conseil en bâtiment, la cour d’appel a statué en violation des articles 122 et 455 du Code de procédure civile ;

2°/ qu’aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir ; qu’en opposant une fin de non-recevoir à la demande d’exécution forcée de la vente formée par la société Conseil en bâtiment pour défaut d’autorisation du juge des tutelles, cependant que cette société, comme elle l’observait dans ses écritures, n’avait nulle qualité pour obtenir une telle autorisation, la cour d’appel a privé la société de Conseil en bâtiment de son droit d’accès à la justice, en violation de l’article 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales du 4 novembre 1950 ;

3°/ que seul le mineur peut se prévaloir du défaut d’autorisation du juge des tutelles ; qu’en relevant d’office l’irrégularité tendant à ce défaut d’autorisation, la cour d’appel a violé les articles 4 et 125 du Code de procédure civile ;

Mais attendu que la cour d’appel était fondée à relever d’office, en application de l’article 16, alinéa 3, du Code de procédure civile, le moyen de droit pris de l'absence d'autorisation du juge des tutelles à la vente de gré à gré d'un immeuble appartenant à un mineur placé sous le régime de l’administration légale sous contrôle judiciaire ;

D’où il suit que le moyen est inopérant ;

Mais sur le premier moyen, pris en sa cinquième branche : - Vu l’article 1589 du Code civil ; - Attendu que pour dire irrecevable la demande de la société de Conseil en bâtiment, l’arrêt retient que l’exécution forcée de la vente n’étant que la conséquence de la reconnaissance par jugement de sa validité, il est nécessaire au préalable de statuer sur l’existence ou non de cette vente, qu’une promesse unilatérale de vente n’a pas pour effet de transmettre à celui qui en est bénéficiaire la propriété ou des droits immobiliers sur le bien qui en est l’objet, que l’obligation du promettant quoique relative à un immeuble constitue tant que le bénéficiaire n’a pas déclaré acquérir non pas une obligation de donner mais une obligation de faire, qu’en l’espèce, lors du décès de M. Edouard Maubarthe-Léré avant la levée de l’option, la vente n’était pas réalisée et que, par voie de conséquence, l’autorisation du juge des tutelles était nécessaire à cette réalisation ; - Qu’en statuant ainsi, alors que le promettant avait définitivement consenti à vendre et que l’option pouvait être valablement levée, après son décès, contre ses héritiers tenus de la dette contractée par leur auteur, sans qu’il y eût lieu d’obtenir l’autorisation du juge des tutelles, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; - Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l’admission du pourvoi ;

Par ces motifs, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur la quatrième branche du premier moyen : rejette le pourvoi formé contre l’arrêt du 21 octobre 2008 ; casse et annule, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 3 février 2009, entre les parties, par la cour d’appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Pau, autrement composée ; ».

 

Travail préparatoire

Rappel de méthodologie

Un commentaire d’arrêt est un exercice qui comprend deux temps : l’explication de l’arrêt et son appréciation.

En d’autres termes, il faut, en premier lieu, expliquer le sens de l’arrêt. Ce qui suppose d’abord de le lire très attentivement, pour bien le comprendre. Ensuite, et c’est un temps essentiel de votre commentaire, il vous faut identifier la question que l’arrêt que vous devez commenter a résolue. En outre, il vous faut détecter la ou les règles de droit qui fondent la décision qui vous est soumise. Enfin, il vous faut faire un exercice de mémoire (si vous composez votre commentaire dans le cadre d’un examen) ou de recherche (si vous composez librement votre commentaire), non seulement pour découvrir le thème général dans lequel s’inscrit l’arrêt à commenter, mais encore pour trouver des éléments bibliographiques qui vous permettront de mieux comprendre l’arrêt que vous devez commenter et donc de mieux l’expliquer.

En second lieu, après avoir expliqué le sens de l’arrêt et démontré que vous l’avez compris, vous devez apprécier l’arrêt à commenter, donner une opinion sur la façon dont la Cour de cassation a tranché le litige et répondu à la question de droit, au fond, il vous faut juger les juges, vous prononcer sur la valeur de la décision, ce qui sera d’autant plus simple que vous pourrez la situer dans le temps, c’est-à-dire en déterminer la portée. Dans cette perspective d’appréciation de la valeur de l’arrêt, il vous faut exploiter des éléments bibliographiques qui vous permettront de recueillir les diverses opinions doctrinales qui se sont prononcées sur la question de droit réglée par la Cour de cassation, et de vous prononcer sur la pertinence des diverses thèses en présence à propos de la question de droit, celle que soutenaient les juges du fond, celle du demandeur au pourvoi et puis celle retenue par la Cour de cassation qui sera fatalement peu ou prou une des deux précédentes.

Analyse de l’arrêt

Analyser l’arrêt conduit à s’en tenir à le présenter en vue d’introduire votre commentaire. Voici la démarche à suivre :

– d’abord, il vous faut sélectionner les faits qui seront utiles dans la perspective de votre commentaire ;

– en outre, il convient de qualifier les faits, ce qui revient à les faire entrer dans une catégorie juridique donnée ;

– ensuite, il faut exposer les différentes étapes de la procédure, à savoir la décision des juges du fond, puis le moyen du pourvoi ;

– de plus, il vous faut énoncer la question de droit que l’arrêt a tranchée ;

– enfin, il convient d’exposer la solution que la Cour de cassation a finalement retenue.

Dans l’arrêt qu’il vous faut ici commenter, reprenons cette démarche :

■ Sélection des faits : Des époux ont consenti une promesse de vente à une société. Avant l’expiration du délai accordé à cette société pour lever l’option, un des époux décède et laisse un héritier, mineur placé sous un régime d’incapacité. Après ce décès, mais toujours avant l’échéance du délai d’option, la société lève l’option. Mais, entre temps, les promettants avaient dénoncé la promesse.

■ Qualification des faits : Une promesse unilatérale de vente immobilière a été conclue entre un couple et une société. Un des promettant décède avant que le délai contractuellement prévu pour lever l’option soit expiré. Au cours de ce délai, la promesse est dénoncée, puis le bénéficiaire lève l’option et soutient donc que la vente promise est formée et parfaite.

■ Exposé de la procédure : La société, bénéficiaire de la promesse exerce une action aux fins de voir juger que la vente est parfaite.

Les juges du fond la déboutent au motif que, lors du décès du promettant, la vente n’était pas réalisée, puisque l’obligation du promettant est, avant la levée de l’option, une obligation de faire et non une obligation de donner. Par conséquent, pour que la vente soit réalisée, il fallait que le promettant héritier émette un consentement qui supposait l’autorisation du juge des tutelles, nécessaire à sa réalisation.

Le bénéficiaire forme un pourvoi articulé autour de plusieurs moyens. Essentiellement, il soutient que les obligations du promettant sont transmissibles à ses héritiers, sans qu’il soit besoin que ceux-ci réitèrent son consentement.

■ Énoncé de la question de droit : Le décès du promettant avant l’expiration du délai d’option prévu dans la promesse fait-il, en dépit de la levée de l’option, échec à la formation du contrat promis, si l’héritier mineur du promettant ne réitère pas son consentement avec l’autorisation du juge des tutelles ?

■ Exposé de la décision : La Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel au motif qu’ « en statuant ainsi, alors que le promettant avait définitivement consenti à vendre et que l’option pouvait être valablement levée, après son décès, contre ses héritiers tenus de la dette contractée par leur auteur, sans qu’il y ait lieu d’obtenir l’autorisation du juge des tutelles, la cour d’appel a violé » l’article 1589 du Code civil.

L’élaboration du commentaire

L’analyse de l’arrêt est désormais effectuée. Reste à bâtir et nourrir le commentaire.

Il est de bonne méthode de rechercher alors dans quelle thématique générale s’inscrit l’arrêt à commenter, ce qu’une parfaite identification de la question de droit tranchée par l’arrêt vous permet aisément de découvrir. En l’occurrence, le thème général réside dans l’efficacité de la promesse de vente. Il vous fait alors regarder votre cours et rechercher ce qui vous a été dit sur la question et chercher dans les ouvrages et les revues. En l’espèce, vous pouvez faire un commentaire dense et riche de cet arrêt en exploitant trois éléments bibliographiques :

– d’abord, le Précis Dalloz de Droit des obligations de MM. Terré, Simler et Lequette, qui comporte des développements sur les promesses unilatérales de contrats ;

– ensuite, l’ouvrage Les grands arrêts de la jurisprudence civile de MM. Terré et Lequette qui contient de substantiels développements sur les promesses de contrats ;

– enfin, les notes rédigées sous l’arrêt en question parues dans les diverses revues juridiques, notamment à la Revue trimestrielle de droit civil.

La structure du commentaire

Pour construire votre commentaire, en clair pour élaborer son plan, il convient d’expliquer l’arrêt et d’apprécier sa solution. Ce qui consiste à :

– en restituer clairement le sens ;

– à en déterminer la portée ;

– et à en discuter la valeur,

étant entendu que ces trois éléments sont ici d’égale importance.

En effet, c’est la portée de cette décision qui présente l’intérêt essentiel.

 

 

Proposition de plan détaillé

Introduction

Avant l’analyse de l’arrêt proprement dite qui compose le cœur de l’introduction (v. supra), il faut situer l’arrêt dans son contexte « historique », politique et juridique. Or, cet arrêt constitue peut-être une étape importante dans l’évolution de la jurisprudence sur la force obligatoire des promesses unilatérales de contrats. 

Il convient donc de rappeler que depuis 1993, la Cour de cassation a rendu des arrêts qui fragilisent la force obligatoire des promesses unilatérales de contrats et que l’on peut se demander si l’arrêt commenté ne constitue pas l’amorce d’un revirement.

Après avoir ainsi situé historiquement et théoriquement l’arrêt, et après avoir souligné son importance, vous pouvez intégrer son analyse proprement dite (v. supra).

Après quoi, c’est-à-dire après avoir exposé la solution retenue par la Cour de cassation, vous devez annoncer le plan de votre commentaire.

I. La formation du contrat promis en dépit du décès du promettant

A. L’influence du décès du promettant sur le sort du contrat promis

Ce sur quoi il convient d’insister dans ces développements, c’est sur l’influence du décès d’un contractant sur le sort du contrat qu’il a conclu.

À cet égard, en principe, c’est-à-dire sauf si le contrat a été conclu intuitu personae, le décès d’un contractant n’emporte aucun effet néfaste sur le contrat conclu, que ce soit sa validité ou son efficacité. En clair, les obligations engendrées par son contrat sont transmises aux héritiers du contractant décédé qui devient débiteur à la place du de cujus et créancier à la place de ce même de cujus.

Appliqué à la promesse unilatérale de contrat, cela signifie que le sort de la promesse de contrat n’est pas affectée par le décès du promettant durant le délai contractuellement prévu pour la levée de l’option. L’héritier du promettant devient promettant en ses lieux et places.

Il convient de distinguer la situation de la promesse en cas de décès du promettant et la situation de l’offre en cas de décès de l’offrant. Même si l’offre a été faite à personne déterminée et assorti d’un délai précis d’acceptation, le décès de l’offrant pendant ce délai d’acceptation emporte la caducité de l’offre.

B. L’influence de l’incapacité du promettant sur le sort du contrat promis

En l’espèce, l’héritier du promettant était mineur lors de la levée de l’option. La question était alors de savoir si son incapacité frappait d’inefficacité la levée de l’option. C’était l’argument soutenu par le défendeur au pourvoi : puisque, avant la levée de l’option, le promettant n’est tenu que d’une obligation de faire, son décès suppose pour que le vente promise soit formée que le promettant mineur émette un consentement en vue de la réalisation de cette vente, consentement qui nécessite l’autorisation du juge des tutelles, laquelle faisait défaut en l’espèce.

Il convient, à ce stade du commentaire, d’évoquer brièvement mais précisément le nature et le régime de l’incapacité qui protège le mineur en matière contractuelle. 

La Cour de cassation écarte l’exigence de l’autorisation du juge des tutelles car, affirme-t-elle, « le promettant avait définitivement consenti à vendre et que l’option pouvait [donc] être valablement levée ». En clair, la Cour considère que le consentement à la vente promise avait définitivement été donné par le promettant, de telle sorte que ce consentement lui survivait et que, par conséquent, la formation de la vente promise supposait uniquement le consentement du bénéficiaire, via la levée de l’option.

II. La formation du contrat promis en dépit de la rétractation du promettant ?

A. L’annonce d’un revirement ?

À l’instar de plusieurs auteurs, on peut légitimement se demander si la motivation de cet arrêt ne pourrait pas emporter un revirement de jurisprudence en matière de sanction de la rétractation de sa promesse par le promettant.

Depuis un arrêt rendu le 15 décembre 1993 par sa troisième chambre civile, dont la solution a été réitérée à plusieurs reprises depuis, la Cour de cassation décide que la sanction de la rétractation du promettant, pendant le délai d’option, ne peut pas être sanctionné par la formation forcée du contrat promis et n’expose le promettant qu’à la mise en jeu de sa responsabilité contractuelle, sous la forme de dommages-intérêts.

Pour justifier l’éviction de l’exécution forcée de la promesse unilatérale de contrat, la Cour de cassation, au visa de l’article 1142 du Code civil, affirme que l’obligation du promettant est une obligation de faire dont l’inexécution ne peut donc se résoudre, par application du texte visé au visa de ses arrêts, qu’en dommages-intérêts.

Puisque dans l’arrêt commenté, la Cour affirme très nettement que le consentement du promettant à la vente promise est — dès qu’il a été exprimé lors de la promesse de vente — définitif, il conviendrait, selon certains auteurs, d’en tirer la conclusion qui s’impose en matière de sanction de la rétractation. 

En effet, la rétractation du promettant ne devrait pas avoir plus d’effets que son décès sur la vitalité de son consentement « définitif », c’est-à-dire aucun ! On devrait donc désormais par la grâce de cet arrêt assister à un prochain revirement de jurisprudence et à l’enterrement de la jurisprudence de 1993…

B. Les doutes sur le revirement

Si l’on peut émettre des doutes sur un tel revirement, c’est parce que la lettre de l’arrêt commenté ne l’impose pas avec la force de l’évidence.

Affirmer que le consentement du promettant est définitif signifie simplement qu’il est, comme l’édicte l’article 1134, alinéa 2, du Code civil irrévocable unilatéralement. Cela étant, affirmer que le consentement du promettant à la vente promise ne préjuge pas de la nature de la sanction que le juge retiendra si le promettant révoque unilatéralement son consentement définitif.

Dans un arrêt rendu par sa troisième chambre le 27 mars 2008, la Cour de cassation nourrit l’incertitude sur ce point. Appelée à se prononcer sur l’efficacité d’une clause d’exécution forcée en nature, elle avait, en effet, décidé que cette clause ne permettait pas de sanctionner la rétractation du promettant par la formation forcée de la vente promise car cette clause précisait simplement que le consentement de ce dernier était… « ferme et irrévocable». Autrement dit, pour que le promettant eût pu se voir imposée, en cas de rétractation, la formation forcée de la vente promise, il eût fallu que la clause prévoit la nature de la sanction de l’inexécution de cet engagement « ferme et irrévocable »…