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Le cas du mois

Mauvais état des lieux

[ 11 juin 2024 ] Imprimer

Droit des obligations

Mauvais état des lieux

Cela faisait longtemps qu’Alphonse, président de la Maison des jeunes en difficulté, connaissait des problèmes de trésorerie. 

Certains membres de l’association, dont nos deux comparses, lui avaient même proposé de l’argent, au moins pour assurer le paiement des frais de fonctionnement. Par principe autant que par peur de ne pas pouvoir les rembourser, Alphonse s’y était toujours refusé. Les fonds ayant toutefois continué de lui manquer, il avait alors pris une décision radicale : vendre sa maison d’habitation. Quelque part, cette solution l’arrangeait : depuis quelques temps, il ressentait le besoin de quitter cette maison dans laquelle il vivait depuis fort longtemps, l’ayant acquise juste après son mariage et la naissance de ses enfants. En outre, il venait d’apprendre par arrêté préfectoral que sa maison était située dans une zone déclarée à risque de contamination par les termites. Il n’était donc pas mécontent à l’idée de quitter les lieux. Soucieux d’agir dans les règles, Alphonse avait, sitôt sa maison mise en vente, fait appel à un contrôleur technique pour déceler l’existence éventuelle de termites. Il avait notamment demandé au technicien de vérifier l’état de la toiture, qu’il estimait être la plus à risques, l’autre zone concernée, un vieux grenier situé au premier étage, n’étant de toute façon pas accessible. Le diagnostiqueur avait alors procédé à un examen minutieux de la charpente, dont il n’avait relevé aucune trace d’infestation, ni défaut de construction, puis avait complété son état des lieux en contrôlant les autres pièces de la maison, à l’exception du grenier. Il avait alors convenu avec Alphonse de revenir ultérieurement pour compléter son constat, une fois cette zone dégagée, ce qu’Alphonse lui avait promis de faire. Ce dernier n’eut toutefois pas le temps de tenir sa promesse car il eut la chance de trouver un couple d’acquéreurs bien plus vite qu’il ne l’espérait. Il s’en souvient très bien, c’était exactement au premier janvier de cette année. Ses acheteurs, qui n’étaient que potentiels à l’époque, lui avaient alors téléphoné pour visiter la maison au plus vite. Alphonse y avait vu un signe prometteur. La nouvelle année 2024 s’annonçait sous les meilleurs auspices. Il ne croyait pas si bien dire. Une semaine plus tard, le couple ayant été conquis par la maison dès leur première visite, la vente était conclue ! Sans condition suspensive, et pour le prix non négligeable de 350 000 euros ! Alphonse était ravi. Il allait enfin pouvoir envisager l’avenir de l’association sereinement, après avoir réglé les problèmes de trésorerie qui lui gâchent la vie depuis longtemps. Pour se mettre justement à l’abri de tout problème d’argent, Alphonse avait pris la sécurité d’inscrire dans l’acte de vente, malgré le diagnostic rassurant du technicien, une clause éludant sa garantie en cas de désordres. Ainsi, sur un plan financier, sa situation lui semblait pleinement sécurisée. Non seulement le prix issu de la vente allait lui permettre de renflouer les caisses de l’association, mais il se savait prémuni contre toute action en dommages-intérêts, en cas de vice éventuel. Bien lui en a pris puisque quelques jours après la signature de la vente, ses acheteurs, prétendant avoir découvert l’existence de termites dans la toiture, ont décidé d’engager une action indemnitaire contre lui. Alphonse s’étonna de leur assignation, dont il ne comprit pas l’objet compte tenu du diagnostic favorable rendu par le technicien, dont les acquéreurs avaient en outre eu connaissance puisque ce document avait été directement annexé à l’acte de vente. Après leur avoir fait part de son incompréhension, Alphonse s’est néanmoins vu reprocher par le couple, manifestement intransigeant, de ne pas avoir fait en sorte de dégager le grenier pour que le technicien puisse opérer, comme il avait été convenu, un état des lieux complet qui lui aurait permis d’identifier le vice resté caché. Craignant d’être en faute, Alphonse aimerait être rassuré quant à ce qu’il croit être sa meilleure arme de défense : la clause de non garantie stipulée à son profit. Cependant, après avoir interrogé les cousins, dont il sait la formation juridique, il est aujourd’hui on ne peut plus inquiet ! En effet, nos acolytes l’ont averti que ce type de clauses ne sont pas si protectrices qu’il y paraît. En pratique, elles seraient peu efficaces, au vu des nombreuses restrictions auxquelles le droit les soumet. Malgré la confiance qu’il porte en Désiré et Adhémar, Alphonse souhaiterait recueillir un second avis. Il faut dire que cette malheureuse expérience lui a appris à se méfier de la fiabilité des diagnostics ! Surtout, il ne comprend pas pourquoi les vendeurs continueraient à se prémunir par des clauses de non-garantie si en pratique, on les empêche de produire effet ! Remarque de profane, sans doute… Mais comme il en va de la survie financière de son association, il compte d’autant plus sur vous pour répondre à ses interrogations et en particulier, savoir si vous partagez l’analyse de nos deux acolytes quant à l’efficacité douteuse de la clause qu’il avait pris la précaution d’insérer à l’acte.

Réponses d’ici une quinzaine de jours.

Sur la méthodologie du cas pratique : V. vidéo Dalloz

 

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